Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl już dokładnie od dekady, czyli chwili załamania pierwszego pamiętnego boomu na krajowym rynku nieruchomości mieszkaniowych, mamy w Polsce do czynienia z systematycznym kurczeniem się powierzchni użytkowej budowanych mieszkań. Średnia ich powierzchnia w 2008 roku wynosiła prawie 68 mkw., dziś jest to ponad 10 mkw. mniej.
Z kolei średnia powierzchnia najbardziej popularnych lokali 2-pokojowych na dziś dzień to 40 mkw., choć w pierwszej kolejności sprzedają się jeszcze mniejsze, czyli te z przedziału 35-40 mkw. Transakcje tego typu najpopularniejszymi lokalami to prawie jedna trzecia wszystkich na pierwotnym rynku mieszkaniowym.
W tej sytuacji trudno się dziwić, że w kraju niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się jeszcze mniejsze, a ściślej najmniejsze mieszkania na rynku, określane mianem "mikrokawalerek" lub "mikroapartamentów". To lokale o powierzchni nie większej niż 20-23 mkw., nadrabiające deficyt dostępnej przestrzeni doprowadzoną niemal do perfekcji funkcjonalnością i wymyślną specyfiką aranżacji.
Zobacz także: Jak zacząć zarabiać na nieruchomościach. Zapytaliśmy ekspertki
Jedyny problem z mikrokawalerkami polega na niezgodności ich wymiarów z obowiązującymi przepisami. Na początku br. zostało znowelizowane rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W efekcie doprecyzowania obowiązujących wcześniej przepisów minimalna powierzchnia budowanych w Polsce mieszkań nie może obecnie być mniejsza niż 25 mkw. Ustawodawca uczynił więc z mikromieszkań coś w rodzaju "zakazanego owocu", co jednak ani nie wyeliminowało tego typu projektów z rynku, ani tym bardziej nie ograniczyło mody na inwestowanie w mieszkania o ponadprzeciętnym stopniu "kompresji".
Chętnych nie ubywa
Ponieważ od dawna już rynek sygnalizował istniejący popyt na mieszkania znacznie mniejsze, a więc nawet kilkunastometrowe, kilka lat temu inwestycje z mikromieszkaniami zaczęły powstawać najpierw we Wrocławiu, a potem w kolejnych aglomeracjach. Z tym jednak zastrzeżeniem, że z racji obowiązującego prawa nie były one budowane jako lokale mieszkalne, a użytkowe, co pociągało za sobą konieczność doliczenia do ich ceny netto 23-procentowej stawki VAT, zamiast tradycyjnej w mieszkaniówce 8-procentowej.
Tego typu sytuacja utrzymuje się po dziś dzień, kiedy to kolejne inwestycje "mikroapartamentowców" powstają w największych krajowych metropoliach, przyjmując status hosteli, aparthoteli czy akademików.
Co więcej, według portalu RynekPierwotny.pl popyt na najmniejsze lokale zdaje się - choć powoli - coraz bardziej przybierać na sile, pomimo niekorzystnych uwarunkowań prawnych i uciążliwego "haraczu" w postaci trzykrotnie wyższego podatku od wartości dodanej. Gdy tego typu inwestycja pojawia się na rynku, często już w samej przedsprzedaży znajdują się chętni na znaczą część oferowanych lokali. Ostatni tego typu przykład to nowe osiedle mikroapartamentowców w sąsiedztwie portu lotniczego we Wrocławiu, gdzie w czterech budynkach powstaje blisko 300 mikrokawalerek.
Lukratywna inwestycja
Nie ma w tym zresztą nic dziwnego. Cena za mkw. takiego mieszkania jest wysoka i np. w Warszawie waha się w granicach 8-12 tys. zł, jednak już ceny nominalne zaczynają się już od 150 tys. zł. Taki budżet jest w zasięgu oszczędności wielu Polaków, którzy w dobie rekordowo niskich stóp procentowych myślą o zainwestowaniu na rynku nieruchomości i zarabianiu na wynajmie. W przypadku mikrokawalerek w dobrze zlokalizowanych, atrakcyjnych inwestycjach rentowność netto z takiej działalności może osiągać poziom rzędu 7-8 proc., przy zaledwie 4 procentach standardowo.
Pomimo zdecydowanie niekorzystnych przepisów tego typu lokale nie znikną z rynku, w dalszym ciągu są i będą budowane i sprzedawane. Sęk w tym, że zwykły Kowalski, chcąc zainwestować w mikromieszkanie w cenie netto 130 tys. zł, musi dołożyć zamiast 10 tys. zł aż 30 tys. zł podatku VAT. Tego typu sytuacja z pewnością ogranicza popyt na najmniejsze mieszkania, co jest zjawiskiem nienaturalnym i sprzecznym z rynkową logiką.
Margines rynku
Według portalu RynekPierwotny.pl segment najmniejszych lokali mieszkalnych od lat w najlepsze funkcjonuje na najbardziej rozwiniętych rynkach nieruchomości, pozostając jednak zazwyczaj ich niewielkim, ale niezbędnym i cieszącym się stałym zainteresowaniem fragmentem. Jest to bowiem istotny element dywersyfikacji oferty deweloperskiej i czynnik optymalnego dopasowania jej do preferencji nabywców.
Także krajowy rynek mikrokawalerek jest i zapewne pozostanie niewielkim, ale zdecydowanie pożądanym marginesem pierwotnego rynku mieszkaniowego. Na dziś dzień udział takich mieszkań w ofercie deweloperów można oszacować zaledwie na kilka promili, a jego potencjał rozwoju, nawet przy założeniu ewentualnej zmiany niekorzystnych przepisów, najwyżej na nieco ponad 1 procent. Nie ma więc raczej mowy o materializacji scenariusza masowego wysypu mikromieszkań, który uzasadniałby awersję rodzimego ustawodawcy do wolnego od legislacyjnych barier rozwoju tego segmentu mieszkaniówki.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl