Budownictwo mieszkaniowe kuleje. Wiedzą o tym wszyscy, pisałem o tym w zeszłym tygodniu. Rząd skupia swoje działania przede wszystkim na aspektach związanych ze źródłami jego finansowania. To że system trzeba zmienić widać gołym okiem. Dotychczasowe ograniczenia i zabezpieczenia czyniły go nieefektywnym a stopy procentowe kredytów uniemożliwiały rozwój finansowania budownictwa. Głównym źródłem pozostawały kapitały własne oraz ulgi budowlane i mieszkaniowe.
Ulgi jednak zostały zniesione na rzecz ratowania budżetu, rząd więc stara się przygotować własne inne rozwiązania, mniej kosztowne dla budżetu i bardziej trafiające do po biedniejszych części społeczeństwa. Z dotychczasowych ulg skorzystała bowiem przede wszystkim elita.
Sejm uchwalił w piątek 7 czerwca nowelizację ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Zmiany idą w kierunku liberalizacji obecnych przepisów. Najważniejszą zmianą jest dopuszczenie do udzielenia kredytów hipotecznych do wysokości 100% proc. wartości bankowo-hipotecznej. Obecnie można zaledwie 80%, co wymaga od budującego niemałych często środków własnych na początek. Zmiana tego przepisu pozwoli brać kredyty bez angażowania i konieczności posiadania środków własnych. Ułatwi więc deweloperom sprzedaż droższych mieszkań.
Kolejna proponowana przez sejm zmiana dotyczy pozyskiwania środków z emisji obligacji, kredytów i pożyczek oraz lokat bankowych do wysokości 10-krotności kapitałów własnych banku, a jeśli powyżej pięciu lat to do wysokości 6-krotności kapitałów własnych. Obecnie górnym limitem jest 2-krotność kapitałów własnych banku. To może oznaczać prawdziwą eksplozję bankowości hipotecznej. Banki bowiem będą mogły zwielokrotnić zakres swojej działalności bez konieczności podnoszenia własnych kapitałów. To znowu oznacza więcej chętnych do utworzenia tego typu banków oraz niższe koszty dla inwestorów tworzących te banki.
Bank hipoteczny będzie mógł zgodnie z nowymi przepisami stawiać do dyspozycji kredytodawcy środki pieniężne przed ustanowieniem hipoteki. Będzie to możliwe wówczas, jeśli zostało ujawnione roszczenie o ustanowienie hipoteki po wyodrębnieniu lokalu. Warunkiem jest też ustanowienie zabezpieczenia dodatkowego. Ta zmiana dotyczy lokali budowanych przez firmy deweloperskie, co powinno przyspieszyć procedury sprzedaży mieszkań.
Zmieni się również zakres kompetentnych osób co do określania hipotecznej wartości nieruchomości. Oprócz pracowników banków hipotecznych również fakultatywnie dopuszczono do tej czynności rzeczoznawców majątkowych, którzy działaliby na zlecenie banku, co pozwoliłoby rozszerzyć działalność banku na te tereny, gdzie bank nie posiada swoich placówek bądź pracowników. Jednak same zasady wyceny wartości bankowo-hipotecznej zawarte będą w regulaminie banku. Rzeczoznawca majątkowy będzie więc mógł wycenić wartość hipoteczną, ale określenie wartości bankowo-hipotecznej będzie już domeną samego banku. Bank może ale nie musi sugerować się dokładnie orzeczeniem rzeczoznawcy. Zapewne w zależności od oceny klienta banki hipoteczne będą mogły naginać ten przepis i korygując wartość bankowo-hipoteczną odpowiednio obniżać ryzyko. Ponadto jest tu furtka do korupcji, jednym można pójść na rękę, innym nie chociaż opinie rzeczoznawców będą identyczne.
Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych ma przede wszystkim usprawnić funkcjonowanie bankowości hipotecznej. Do tej pory działają tylko trzy banki, w tym jeden dopiero co rozpoczął działalność. Bankowości tej sprzyjać będzie coraz niższy poziom stóp procentowych. Zwracam uwagę, że rezerwy obowiązkowe występujące w tradycyjnym kredycie powodowały, iż stawał się on droższy. Z drugiej jednak strony listy zastawne nie będą mogły uzyskać zbyt niskiego oprocentowania na rynku z uwagi na konkurencję na rynku pieniądza ze strony skarbu państwa. Sądzę, że potencjalnego źródła pieniędzy banki hipoteczne poszukają w OFE, które będą chciały bardziej dywersyfikować swoje części portfeli dotyczące papierów dłużnych. Teraz będzie taka możliwość. Myślę również, że sam skarb państwa może pokusić się o sfinansowanie za pomocą listów zastawnych części planowanych inwestycji infrastrukturalnych.
Podsumowując, zmiany w sposobie finansowania budownictwa, a przecież oprócz nowej ustawy o bankowości hipotecznej i listach zastawnych jest jeszcze propozycja taniego długoterminowego kredytu o stałym, dotowanym przez państwo oprocentowaniu, pomogą rynkowi budowlanemu. Byle tylko nie szły za tym podwyżki VAT-u w tym sektorze. Na końcu zwracam uwagę, że te zmiany mogą oprócz pozytywów przynieść budżetowi nieoczekiwane znaczące wydatki. Tanie i szeroko dostępne kredyty uruchomią lawinę wypłat premii gwarancyjnych z książeczek mieszkaniowych, co skumuluje zobowiązania budżetu w krótkim czasie. Myślę, że budżet 2003 roku powinien brać to pod uwagę. Także coraz więcej przedsiębiorców będzie brało tanie kredyty hipoteczne pod zastaw własnych nieruchomości mieszkalnych z prawdziwym przeznaczeniem na działalność gospodarczą. Bo będą one tańsze niż komercyjne. Myślę, że rząd powinien zabezpieczyć się przed tymi ewentualnościami.