Pomimo kolejnych obostrzeń wprowadzanych w polskiej gospodarce ceny ofertowe na rynku pierwotnym rosną. Rekordowe są stawki oczekiwane przez deweloperów za najmniejsze lokale mieszkalne.
Na rynku nieruchomości używanych ceny mieszkań także rosną, ale w trzecim kwartale 2020 roku, według wyliczeń analityków z HRE Investments, drożały one 2–3 razy wolnej niż przed pandemią. Nieustający wzrost cen sugeruje, że popyt na mieszkania nie słabnie.
Czy zatem w takich warunkach warto kupować mieszkania na wynajem? To dobra lokata kapitału, zwłaszcza w niepewnych czasach. Może stanowić alternatywę dla lokat bankowych, które dzisiaj nie pozwalają zarobić.
Sytuacja na rynku najmu mieszkań pozostaje niepewna
O ile jeszcze kilka lat temu kupowanie mieszkań na wynajem było bardzo dobrą inwestycją, to dziś wiąże się ona z koniecznością poniesienia poważnego ryzyka. Mieszkania na wynajem można kupować z myślą o:
- wieloletnim wynajmie i czerpaniu z tego tytułu dochodu pasywnego – o umiarkowanej wysokości;
- wynajmie okazjonalnym – dla turystów, biznesmenów itp.;
- wynajmie krótkoterminowym – na przykład wynajmie mieszkań dla studentów;
W dobie pandemii koronawirusa ruch turystyczny jest znacznie mniejszy niż wcześniej, a zajęcia na wielu uczelniach prowadzone są całkowicie w trybie zdalnym, dlatego mieszkania na wynajem cieszą się o wiele mniejszym zainteresowaniem. Jedynie wynajem długoterminowy wydaje się stabilnym sposobem na zabezpieczenie zysków przez inwestorów. Możliwością wynajmu mieszkań interesują się też tzw. imigranci zarobkowi.
Kredyt w 2021 roku. Na to musisz uważać
Właściwie od początku 2020 roku obserwujemy wręcz zapaść na rynku najmu krótkoterminowego. Czynsze są coraz niższe, bo popyt również maleje.
Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że z tego względu inwestycja w nieruchomości na wynajem przynosi zdecydowanie mniejsze zyski.
Jednocześnie pomagają tanie kredyty hipoteczne, z których można skorzystać przy finansowaniu zakupu nieruchomości, którą inwestor zamierza później wynajmować.
Czy inwestycje w mieszkania na wynajem są opłacalne?
Narodowy Bank Polski oszacował, że w II kwartale 2020 roku w Warszawie zysk z najmu wynosił 3,4 proc. w przypadku zakupu mieszkań bez korzystania przez wynajmujących z kredytu hipotecznego. To i tak znacznie lepsze oprocentowanie niż średni zysk wynikający z lokat bankowych, który według Narodowego Banku Polskiego w październiku 2020 roku wynosił zaledwie 0,17 proc na depozytach długoterminowych, powyżej roku.
Rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem można poprawić, zapewniając swojemu lokum najemców na cały rok. Wspomniany raport Expandera i Rentier.io pokazuje, że gdy nieruchomość wynajęta jest przez 12 miesięcy, to rentowność inwestycji netto wynosi przykładowo w Częstochowie 5,46 proc., w Katowicach 4,94 proc., a w Sosnowcu 4,92 proc. To wciąż więcej niż na lokacie.
Przez pandemię koszty wynajmu nie rosną już tak szybko. Przez ostatnią dekadę w dużych miastach wzrosły nawet o 50 proc. Teraz ta drożyzna została zahamowana.
Jak sfinansować zakup mieszkania na wynajem?
Większą rentownością będą cechować się inwestycje bez kredytu. Wszystkie pieniądze z odstępnego i najmu wpływają bowiem do kieszeni właściciela, a nie do banku w formie raty.
Podczas planowania inwestycji w zakup mieszkania na wynajem trzeba określić nie tylko to, jaki lokal kupić, ale też i to, skąd wziąć na to środki. Warto sprawdzić ranking kredytów hipotecznych 2021, aby zorientować się, jak wyglądają teraz oferty i polityka banków w obszarze udzielania takich zobowiązań.
Rekordowo niskie stopy procentowe mogą sugerować, że w ciągu kilku kolejnych lat dojdzie do ich wzrostu, a wraz z nimi podniesie się poziom oprocentowania i kosztów związanych z kredytem hipotecznym. W rezultacie wpłynie to ujemnie na zyskowność inwestycji.
Inwestujący w mieszkania na wynajem w czasie pandemii muszą liczyć się ze zwiększonym ryzykiem. Do czynników ryzyka można tu zaliczyć nie tylko dalszy rozwój ogólnoświatowej pandemii, ale i krajowe czynniki, jak wzrost bezrobocia, obniżka płac w wielu sektorach czy też problemy z krótkoterminowym wynajmem.
Jeśli ktoś ma duży kapitał do zainwestowania i tylko w niewielkim stopniu będzie posiłkował się kredytem bankowym, to powinien przemyśleć możliwość kupna mieszkania na wynajem. Przy wysokim kredycie hipotecznym zaciągniętym w tym celu pojawia się ryzyko wzrostu stóp procentowych w przyszłości, co spowoduje, że zobowiązanie stanie się droższe.