Z wynajmowania mieszkań żyje w Polsce blisko milion osób. Ponad 700 tys. spośród nich rozlicza się ryczałtem i nie ma założonej działalności gospodarczej. Firmy prowadzi tylko 140 tys. osób. Na zasadach ogólnych z wynajmu prywatnego rozlicza się natomiast ok. 200 tys. osób. I to właśnie w tę grupę najbardziej uderzą zmiany ogłoszone w poniedziałek przez rząd w ramach Polskiego Ładu.
Zdaniem resortu finansów, osoby rozliczające się na zasadach ogólnych (tj. wg skali podatkowej 17 i 32 proc. podatku dochodowego), najczęściej nie płacą podatków. Straty wynikające z tego dla budżetu sięgają rocznie pół miliarda złotych.
Dlatego, jak zapowiada wiceminister finansów Jan Sarnowski, od przyszłego roku będzie fundamentalna zmiana. Wszyscy właściciele mieszkań pod wynajem prywatny, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej, będą już na ryczałcie. Nie będą mogli rozliczać się na zasadach ogólnych, jak do tej pory. Co to konkretnie oznacza?
Przede wszystkim ryczałtowiec nie będzie mógł odpisać już od podatku amortyzacji, czyli kosztu zakupu mieszkania rozłożonego w latach (w przypadku mieszkań z rynku wtórnego, które były użytkowane co najmniej przez 60 miesięcy, jest to 10 lat). Dlaczego to takie ważne? Zobrazujmy to na przykładzie.
Jan Kowalski kupił używane mieszkanie za 500 tys. zł. Jako ryczałtowiec wynajmuje je miesięcznie za 2 tys. zł. Jego przychód roczny to 24 tys. zł. Od tego zapłaci 11,05 proc. podatków (8,5 proc. podatek dochodowy + 2,55 proc. składka zdrowotna), czyli w sumie odda fiskusowi 2760 zł.
Ten sam Kowalski rozliczając się na warunkach ogólnych, czyli wg skali, amortyzuje przez 10 lat mieszkanie, odpisując w każdym roku podatkowym po 50 tys. zł jego wartości. Z najmu ma 24 tys. zł rocznie. Odpis amortyzacyjny jest więc ponad dwa razy wyższy, niż jego roczny przychód. Przez 10 lat jego podatek dochodowy wynosi 0 zł.
Jak podkreślił wiceminister Sarnowski, rząd chce odebrać właścicielom mieszkań pod wynajem możliwość amortyzowania ich, gdyż, jak się wyraził, "wartość mieszkań wraz z upływem czasu rośnie, a nie maleje". Dodał również, że na zasadach ogólnych rozliczają się ci, którzy wiedzą, jak korzystać z furtek w przepisach.
W uzasadnieniu do projektu ustawy czytamy natomiast: "celem tych zmian jest stworzenie w Polsce sprawiedliwego systemu podatkowego, w którym podatki płacone są przez obywateli według zasad fair play, w wysokości adekwatnej do ich możliwości, w duchu sprawiedliwości społecznej".
Remont już na własny koszt
To nie wszystko. Będąc na ryczałcie, właściciele mieszkań nie będą też mogli odpisać od podatku kosztów remontów czy innych wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania - np. obsługi zaciągniętego na zakup kredytu, które znacząco obniżały podatek. Urząd skarbowy rozliczy ich wyłącznie z przychodów, czyli faktur, które wystawili. Nie będą mogli oni również skorzystać z nowej kwoty wolnej, czyli od 2022 r. - 30 tys. zł.
Zdaniem Wojciecha Pławiaka, radcy prawnego i eksperta podatkowego oraz współwłaściciela Litigato Spory Podatkowe - Kancelarii Prawno-Podatkowej, setki tysięcy osób, które zainwestowały swój kapitał w mieszkania pod wynajem i liczyły, że wrzucą sobie w koszty jego zakup, znajdą się w potrzasku. Jeśli zapowiadane przez rząd przepisy wejdą w życie od przyszłego roku, będą oni musieli zacząć płacić podatki.
- To jest odebranie tym podatnikom praw nabytych. Wiele osób może wejść w spory sądowe z państwem – ocenia prawnik.
Również Robert Kuliga, wiceprezes Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem "Mieszkanicznik" z niepokojem obserwuje działania rządu. Nazywa je krótkowzrocznymi.
Według Kuligi przymuszenie właścicieli mieszkań do przechodzenia na ryczałt, jeśli jest to wbrew ich interesowi podatkowemu, może zakończyć się przechodzeniem ich do szarej strefy, lub podniesieniem cen najmu.
– Takie działania nie służą interesowi państwa ani budowaniu zamożności społeczeństwa. Karze się ludzi, którzy chcą zrobić coś więcej niż tylko standardowo chodzić do pracy – uważa wiceprezes Kuliga.
Zapowiada też, że "Mieszkanicznik" przygotuje oficjalne stanowisko i weźmie udział w konsultacjach społecznych nad projektem ustawy.