Krzysztof Janoś: W ostatnich trzech miesiącach 2018 r. sprzedaliście ponad tysiąc lokali, a przekazaliście nowym właścicielom 1,6 tys. mieszkań. W całym roku statystyki w obu przypadkach przekroczyły 3,6 tys. Czytałem, że chce pan te poziomy utrzymać. Nie może być lepiej?
Jarosław Szanajca prezes zarządu Grupy Dom Development S.A.: Potencjał sprzedażowy mamy oczywiście większy, ale bariera podażowa uderzyła w całą branżę deweloperską i nas też dotyczy. Warszawa, nasz największy rynek działalności, na którym jesteśmy liderem, jest najtrudniejszy, jeśli chodzi o dostępność gruntów i uzyskiwanie decyzji administracyjnych. Te czynniki, w połączeniu z problemami branży wykonawczej, powodują wzrost cen.
Rynek obecnie wciąż sprzyja silnemu popytowi. Jedynym przewidywalnym, silnym ograniczeniem dla nabywców mogą być istotne wzrosty cenowe spowodowane utrzymaniem się nierównowagi popytu i podaży.
Zatem 2019 r. nie oznacza końca spowolnienia w budowie mieszkań?
Proces budowlany jest wieloletni, dlatego wszystkie turbulencje rynkowe odbijają się między innymi na branży mieszkaniowej. Dzięki ponad 22-letniemu doświadczeniu umiemy jednak minimalizować ich wpływ na nasz biznes. Wykorzystujemy potencjał rynkowy i sprzyjające nam czynniki makroekonomiczne, które wspierają wciąż bardzo silny popyt.
Dostępność lokali jest coraz większa, nawet wśród ludzi skromniej zarabiających, którzy do niedawna nie mieli na nie szans. Regularnie rosnące wynagrodzenia, praktycznie brak bezrobocia, niskie stopy procentowe wspierają sprzedaż mieszkań.
Obecnie przykładowo murarz, który dla nas pracuje, może kupić mieszkanie, które buduje. Takiej sytuacji nigdy wcześniej nie było. Baza potencjalnych nabywców jest więc coraz większa. Ogromna część sprzedawanych przez nas mieszkań (ok. 40% w 2018 roku) to transakcje gotówkowe, co pokazuje, że gotówka jest na rynku.
Potrzeby są duże, ludzie mają pieniądze, ale czy wasza oferta jest wystarczająca?
W 2018 roku pokazaliśmy dużą sprawność, jeśli chodzi o uruchamianie nowych projektów, mimo wielu czynników rynkowych utrudniających ten proces, m.in. przewlekłych procedur administracyjnych, ograniczonej dostępności usług budowlanych i ich rosnących kosztów. Wypracowaliśmy w tym okresie rekordowe poziomy sprzedaży i zysków, przekazaliśmy także rekordową liczbę lokali: 3 632, z czego większość to mieszkania z segmentu popularnego. Wszystkie projekty zakończyliśmy terminowo.
Jednocześnie rozpoczęliśmy aż 30 nowych inwestycji, głównie z segmentu popularnego, ale także premium – apartamenty. Część z nich realizuje nasza spółka wykonawcza, założona w 2018 roku. Działamy więc na szeroką skalę, oferując klientom różne opcje w największych miastach Polski.
W budowlance pracuje bardzo duża grupa Ukraińców. Wyobraża pan sobie co by się działo bez nich?
Rzeczywiście rynek pracy ratują teraz pracownicy z Ukrainy. Wciąż istnieją realne obawy o ich wyjazd, dalej na zachód.
Rząd powinien robić dużo więcej, by zachęcić Ukraińców do zostania czy przyjazdu do Polski?
Zdecydowanie tak. Jak każda szybko rozwijająca się gospodarka europejska jesteśmy skazani na pracę imigrantów zarobkowych. Polska jest w dobrej sytuacji, bo ma w pobliżu Ukrainę czy Białoruś, ale jako pracodawcy chcielibyśmy, by warunki dla zagranicznych pracowników były bardziej sprzyjające.
Ale ciągle nie są. W Europie kilka państw robi dużo więcej.
Rzeczywiście jest ryzyko, że brak pracowników w Niemczech spowoduje jeszcze większe otwarcie się tamtego rynku. Jeśli tak się stanie to znacząca ich liczba może przenieść się dalej na zachód. Tymczasem to my ich szkoliliśmy, czasami od zera. Uczyliśmy ich naszych standardów i jakości pracy. Koszty wdrażania takich pracowników są spore. Zachodnie kraje przyjmą już bardziej doświadczonych specjalistów ze Wschodu.
Nie chce pan powiedzieć rządzącym zwróćcie uwagę co się dzieje, tak dalej być nie może?
Warto stworzyć dodatkowe warunki zachęcające do pracy w Polsce, tym bardziej że nie tylko w budowlance potrzebujemy dodatkowej siły roboczej. Trudno znaleźć sklep czy zakład usługowy, gdzie nie usłyszymy ukraińskiego języka. Ukraińscy i białoruscy pracownicy wraz z dalszym rozwojem naszej gospodarki są nam coraz bardziej potrzebni. W branży budowlanej mówi się o deficycie nawet ok. 150 tysięcy rąk do pracy.
Rządowe dopłaty do czynszów, program Mieszkanie+, nowe zasady korzystania z mieszkań komunalnych. Jak to wszystko może wpłynąć na rynek nieruchomości. Jak to wpływa na pański biznes. A może to nie są pańscy klienci?
Oferta programu jest nastawiona na mieszkania o niższym standardzie, dla osób o niższych dochodach, w lokalizacjach poza dużymi aglomeracjami. Odbiorca programu Mieszkanie+ to rzeczywiście nie nasz klient, działamy w dużych miastach, ok. 55% naszych transakcji to sprzedaż mieszkań powyżej 450 tys. zł. Działamy jednak na tym samym rynku. Zatem im więcej osób stać na mieszkanie, tym lepiej dla całej branży.
Ale w programie mieszkanie+ nie budujecie?
Nie budujemy, o ile wiem, prawie nikt z prywatnych graczy w ramach programu nie buduje.
Wielu ekspertów odradza teraz budowę domu. Mówią, że to zły czas, a prywatny inwestor budujący swój własny dom może poczekać. Pan nie może.
Nie mamy wpływu na zmiany rynkowe i idący za tym wzrost cen. Tak działa gospodarka i musimy sobie z tym poradzić, odpowiadać na bieżące potrzeby klientów. Rok temu powołaliśmy spółkę generalnego wykonawstwa DOM Construction, która realizuje tylko część naszych inwestycji, ale stopniowo zwiększa skalę. Dzięki niej lepiej panujemy nad procesem budowy i zabezpieczamy marże. Ta zmiana była dla nas korzystna.
Poziom marży musi być jednak zadowalający, by to się opłacało.
Rynek jest mechanizmem, który pozwala na samoregulację, jeśli koszty budowy mieszkań rosną, pociąga to za sobą naturalny wzrost ich cen. Do tego pomagają nam rosnące zarobki i zamożność społeczeństwa. Trzeba pamiętać, że dopiero dogoniliśmy ceny ze szczytu hossy z 2007 r. Jednak przez te 10 lat bardzo mocno wzrosła zamożność naszych potencjalnych klientów.
Oddzielnym problemem są przetargi, w których deweloperzy walczą o grunty. Państwo nie zawsze możecie zaproponować najwyższą cenę?
Nie musimy wszystkich przetargów wygrywać. Na szczęście jesteśmy w takiej sytuacji, że możemy sobie na to pozwolić. Dzięki posiadanemu bankowi ziemi nie kupujemy pod presją.
Widzi pan w planowaniu miejskich przestrzeni jakąś wizję? A może tylko realizacja miejskiego budżetu się liczy?
Obserwujemy różną jakość myślenia o mieście. Zupełnie inaczej wygląda to w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście. Planowanie przestrzenne w stolicy jest materią dziwną i czasami tak nieracjonalną, że nie jestem w stanie powiedzieć czy jest w niej długoterminowa wizja urbanistyczna.
Dużo lepiej jest we Wrocławiu i Trójmieście. Tam w planach widać wizję. Choć oczywiście też nie jest to sytuacja idealna i jest co poprawiać.
Podobnie jest z trudnościami administracyjnymi?
Bez wątpienia rynek warszawski jest pod tym względem najtrudniejszy. Jest terenem najbardziej nieczytelnym, skomplikowanym i najsilniej dotkniętym przez politykę ogólnokrajową. Stolica jest trudna dla deweloperów, nawet dla nas - lidera rynkowego, który wyrósł właśnie w Warszawie . Z zaskoczeniem obserwujemy znacznie lepszą sytuację panującą np. we Wrocławiu.
Koszty budowy, rosnące trudności w uzyskiwaniu decyzji, brak rąk do pracy? Co najbardziej nakręca wzrost cen i ogranicza oferty rynkowe?
Wzrost cen to przede wszystkim ograniczona dostępność gruntów i paraliż planistyczno-administracyjny. Ceny materiałów, sytuacja na rynku pracy, to są czynniki rynkowe, które w dużym stopniu można przewidzieć i dostosowywać strategię działania do nich. Jednak rzeczywistość planistyczna jest często nieprzewidywalna.
Ile nowych mieszkań pojawi się na rynku w 2019 roku?
Spadek produkcji na rynku z powodu zadyszki podażowej może sięgać ok. 5-10 proc. Ceny będą nadal nieco rosnąć. Mimo wielu wyzwań widzimy dobre perspektywy rozwoju. W 2019 roku planujemy wprowadzić do sprzedaży ok. 3900 lokali.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl