Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu — co należy wiedzieć?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe, które zapewnia osobie je posiadającej prawo do użytkowania i swobodnego rozporządzania tym lokalem. W praktyce oznacza to, że można taki lokal sprzedać, wynająć czy zapisać w spadku. Co jednak istotne, właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia, w której posiadaniu jest także budynek oraz grunt, na którym znajduje się lokal. Może się zdarzyć, że na takim lokalu ciąży hipoteka, która zabezpiecza długi spółdzielni. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie zapewnia więc pełnej własności i to podstawowa różnica, która odróżnia je od prawa własności. Spółdzielcze prawo własnościowe wiąże się z pewnymi ograniczeniami. Spółdzielnia musi np. wyrazić zgodę, jeśli właściciel chce przekształcić mieszkanie w lokal użytkowy. Właściciel mieszkania nie ma udziału w częściach wspólnych i nie ma prawa do działki, w przeciwieństwie do właściciela lokalu z prawem własności. Podstawą prawną stanowi ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, a nie Kodeks cywilny. 

Co ważne, od 2007 roku przepisy zabraniają ustanawiania własnościowego prawa spółdzielczego do lokalu, dlatego obecnie dotyczy to jedynie mieszkań używanych dostępnych na rynku wtórnym. 

Opłaty związane z posiadaniem mieszkania spółdzielczego własnościowego nie są większe niż w przypadku mieszkania z prawem własności. Jest to czynsz, stałe opłaty eksploatacyjne, opłaty na fundusz remontowy, zapłata podatku od nieruchomości czy innych wydatków związanych z utrzymaniem porządku i czystości w częściach wspólnych nieruchomości. 

Osoby, które posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mogą przekształcić go w odrębną własność, co wiąże się z tym, że staną się pełnoprawnymi właścicielami mieszkania. Od wprowadzenia zmian w 2019 roku cały proces jest prostszy, jednak nadal wymaga to dopełnienia wielu formalności i poniesienia kosztów. 

Pierwszym krokiem jest złożenie do spółdzielni pisemnego wniosku o przekształcenie. Spółdzielnia ma 6 miesięcy na to, by zawrzeć umowę przekształcenia w formie aktu notarialnego, do czego zobligowana jest ustawowo. By przyszły właściciel mógł liczyć na przekształcenie, nie może zalegać z żadnymi opłatami administracyjnymi i spłacić część kredytu przypadającą na jego lokal, który zaciągnęła spółdzielnia.  

Koszty przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ponosi nabywca. Jest to średnio około 1,5 tys. złotych, a koszty obejmują m.in. opłaty sądowe za złożenie księgi wieczystej i wpis czy taksę notarialną za sporządzenie aktu notarialnego. 

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest ono dziedziczone na zasadach ogólnych. Oznacza to, że spadkobiercą jest osoba powołana do spadku w testamencie lub wyznaczona ustawowo. Jeżeli w lokalu oprócz spadkodawcy mieszkają inne osoby, które były z nim spokrewnione, mają prawo przebywać w nim maksymalnie 3 miesiące, a po upływie tego czasu, spadkobierca może żądać wydania lokalu. 

Jeżeli jednak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje małżonkom, a jeden z nich zmarł, dziedziczeniu podlega jedynie część tego prawa, która przypadała zmarłemu. W przypadku, gdy małżonkowie ustanowili rozdzielność majątkową, a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stanowiło odrębny majątek, dziedziczeniu będzie podlegać całość takiego prawa. 

Sprzedaż spółdzielczego własnościowego mieszkania nie różni się niczym od sprzedaży mieszkania własnościowego. Na przyszłego nabywcę przenoszone jest notarialnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nie trzeba informować o fakcie sprzedaży spółdzielnię, ponieważ w imieniu sprzedawcy dopełni tego notariusz. Cena takie mieszkania jest określana rynkowo, a jedynie w przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w drodze licytacji lub przetargu przez spółdzielnię rzeczoznawca majątkowy wykonuje operat szacunkowy. 

Wiele osób myśli o tym, by kupić mieszkanie ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Cała procedura wygląda podobnie jak zakup mieszkania z rynku wtórnego. Należy jednak pamiętać o tym, by przed zakupem zweryfikować stan rozliczeń pomiędzy obecnym właścicielem i spółdzielnią. Wchodząc w posiadanie takiego prawa, zadłużenie przechodzi na nabywcę, dlatego trzeba na to uważać. 

W przypadku mieszkania ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu można starać się o sfinansowanie go poprzez kredyt. Cały proces wygląda tak samo, jak w przypadku zaciągnięcia zobowiązania finansowego na pokrycie kosztów zakupu mieszkania własnościowego. Banki wymagają jednak tego, by mieszkanie miało założoną odrębną księgę wieczystą. Zdolność kredytowa analizowana jest w taki sam sposób, a przyszły nabywca musi mieć także wkład własny na wystarczającym poziomie.