Spółdzielczy problem wreszcie będzie rozwiązany?

Ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego pod domami i blokami we własność gruntu, znów przypomniało o ważnym problemie. Chodzi o nieuregulowany stan prawny działek, na których spółdzielnie w latach 60., 70. i 80. wybudowały wiele bloków. Takie działki nie mogą zostać objęte gruntowym uwłaszczeniem rozpoczętym w styczniu 2019 r. Nie jest to jedyny problem, który wynika z faktu, że wiele bloków wybudowano na podstawie samej decyzji lokalizacyjnej (bez uwzględnienia stanu prawnego działki).

Osoby posiadające spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do mieszkania w takich budynkach nie mogą go przekształcić w prawo odrębnej własności lokalu, czyli potocznie mówiąc wykupić "M" od spółdzielni. Niedawno pojawiła się szansa na rozwiązanie problemów takich lokatorów. Posłowie powołali bowiem zespół parlamentarny ds. uregulowania gruntów pod budynkami spółdzielczymi. Wcześniejsze doświadczenia uczą jednak, że na razie trzeba przyjąć tę inicjatywę w sposób dość sceptyczny. Opisywanego problemu nie udało się bowiem rozwiązać przez siedem poprzednich lat.

Kłopoty z gruntami spółdzielczymi nasiliły się w 2013 r.

Dla wielu posiadaczy spółdzielczych praw do mieszkań, problemy dotyczące nieuregulowanego statusu działek pod blokami stały się ewidentne dopiero w 2013 r. Właśnie wtedy Sąd Najwyższy wydał bardzo ważną uchwałę oznaczoną sygnaturą III CZP 104/12. To orzeczenie SN wskazuje, że niemożliwe jest założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa, które dotyczy lokalu znajdującego się na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Co więcej, posiadacz wspomnianego prawa własnościowego lub prawa lokatorskiego nie może wykupić lokum od spółdzielni, czyli uzyskać prawa odrębnej własności mieszkania. Taka transakcja wiązałaby się bowiem z udziałem w gruncie, którego stan prawny jest niejasny.

Skutkiem orzeczenia Sądu Najwyższego z 2013 r. jest również brak możliwości "taniego" kredytowania zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znajdującego się na problematycznej działce. Bank nie może bowiem obciążyć wspomnianego prawa hipoteką w ramach zabezpieczenia długu. Jednocześnie warto podkreślić, że uchwała Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. posiada mocną podbudowę prawną. Wcześniejsze, o wiele bardziej korzystne dla spółdzielców uchwały SN (III CZP 79/94, III CZP 121/94) zostały wydane jeszcze przed wejściem w życie obecnej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. 

Gruntowe uwłaszczenie w praktyce niczego nie zmieniło

Spółdzielcy niezorientowani w przepisach mogli mieć nadzieję, że trwające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność działek pod blokami rozwiąże ich problemy. Rzeczywistość jest jednak zupełnie inna. Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. 2018 poz. 1716) nie ma bowiem na celu regulacji stosunków własnościowych. Przypomniało o tym Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju w ramach odpowiedzi na interpelację poselską nr 24923. Ministerstwo zwraca uwagę, że przyczyny kłopotów prawnych z gruntami spółdzielczymi są bardzo zróżnicowane i dlatego opisywanego problemu nie można rozwiązać poprzez jedną ustawę.

Reprywatyzacyjne plany na razie spaliły na panewce …

Plany dotyczące tzw. dużej ustawy reprywatyzacyjnej częściowo przeczą opinii Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju w sprawie niemożliwości rozwiązania kłopotów ze spółdzielczymi gruntami w ramach jednego aktu prawnego. Warto przypomnieć, że jesienią 2017 r. został opublikowany projekt "dużej" ustawy reprywatyzacyjnej. Zakładał on możliwość nabycia przez spółdzielnie praw własności spornych gruntów na skutek tzw. przemilczenia. W praktyce oznaczałoby to roczny czas na zgłaszanie roszczeń przez byłych właścicieli gruntów. Brak zgłoszeń skutkowałby uregulowaniem stanu własnościowego działki pod spółdzielczym budynkiem.

Rząd niestety zrezygnował z planów wprowadzenia "dużej" ustawy reprywatyzacyjnej w kształcie z jesieni 2017 r. Na przeszkodzie stanęły prawdopodobnie koszty rekompensat dla byłych właścicieli działek oraz wątpliwości natury konstytucyjnej. Niestety zła kondycja budżetu państwa na skutek epidemii koronawirusa zmniejsza szanse wprowadzenia w najbliższym czasie kompleksowych uregulowań dotyczących reprywatyzacji. Spółdzielcom zainteresowanym tematem problematycznych działek pod blokami pozostaje zatem obserwowanie efektów prac parlamentarnego zespołu. 

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od ponad 11 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 68 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.