Zamiana mieszkania z kredytem hipotecznym

Zamiast sprzedawać dotychczasową nieruchomość i spłacać kredyt hipoteczny zaciągnięty uprzednio na jej zakup, można dokonać transakcji zamiany mieszkań. Nie jest ona jeszcze zbyt popularna w Polsce, ale ma wiele zalet. Umowa zamiany jest określana jako transakcja wzajemna i regulują ją przepisy Kodeksu cywilnego.

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Taka umowa musi mieć formę aktu notarialnego.

Przedmiotem zamiany może być:

własnościowe prawo do nieruchomości – domu czy mieszkania,

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

W umowie należy wskazać, jakie lokale mieszkalne podlegają zamianie oraz określić ewentualną kwotę dopłaty, którą poniesie jedna ze stron w związku z różnicą w wartości nieruchomości. Wszystkie dodatkowe szczegóły dotyczące przeprowadzenia zamiany także powinny zostać wskazane w umowie notarialnej. Takie działania wiążą się z koniecznością dokonania odpowiednich wpisów w księgach wieczystych obu nieruchomości.

Załóżmy, że zaciągnęliśmy kredyt hipoteczny w celu zakupu mieszkania. Co dzieje się jednak wówczas, gdy kredyt hipoteczny nie został jeszcze spłacony, hipoteka nadal ustanowiona jest na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości, a jej właściciel zechce dokonać transakcji zamiany? Teoretycznie jest to możliwe do przeprowadzenia, ale można napotkać pewne problemy.

Banki w różny sposób podchodzą do wniosków klientów o zmianę przedmiotu i sposobu zabezpieczenia pozostałego do spłaty kredytu hipotecznego. Aby transakcja zamiany doszła do skutku, bank kredytujący klienta musi wyrazić na nią zgodę, a nie zawsze tak się stanie.

Przy zamianie mieszkania z kredytem hipotecznym wymagane będzie przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość, w której władanie wejdzie kredytobiorca. Konieczne jest wyrażenie zgody przez bank na całą operację oraz sporządzenie w związku z nią aneksu do umowy kredytowej. Niezbędne może okazać się dopełnienie dodatkowych formalności i poniesienie kolejnych, często niemałych opłat.

W przypadku zamiany mieszkania, na które zaciągnięto uprzednio kredyt hipoteczny, dotąd jeszcze niespłacony, pojawia się konieczność zmiany przedmiotu zabezpieczenia. Do banku kredytującego należy wówczas dostarczyć pakiet dokumentów dotyczących nowej nieruchomości i bieżącej sytuacji finansowej spłacającego kredyt hipoteczny. Kalkulator zdolności kredytowej pokaże, czy klienta stać w danym momencie na kredyt hipoteczny i czy można dokonać zamiany mieszkania. Bank może zażądać dostarczenia przez klienta odpisów z księgi wieczystej nowej nieruchomości, na którą ten się zamienia, jak również dokumentów szacujących jej wartość rynkową, na przykład operat szacunkowy.

Kwestią formalną, jakiej należy dopełnić przy zamianie mieszkania z kredytem hipotecznym, jest złożenie pisemnego wniosku o przeniesienie hipoteki. Najlepiej zrobić to w oddziale banku – klient na miejscu może uzyskać wszystkie niezbędne informacje na ten temat. Nie może przy tym dojść do zmiany właściciela nieruchomości – to wymóg bankowy konieczny do tego, aby przeniesienie hipoteki w ogóle mogło dojść w przyszłości do skutku.

Niezbędne jest dostarczenie do wniosku o przeniesienie hipoteki:

umowy przedwstępnej o kupnie nowego mieszkania (zamianie),

odpisu z księgi wieczystej nieruchomości, która będzie nowym zabezpieczeniem spłaty kredytu.

Bank rozpatrzy wniosek o przeniesienie przedmiotu hipoteki oraz oceni, czy klient ma wystarczająco wysoką zdolność kredytową, by spłacać zobowiązanie. Kalkulator kredytu hipotecznego pozwoli sprawdzić jeszcze przed wnioskowaniem do banku, czy sytuacja finansowa ubiegającego się o przyznanie środków jest wystarczająco dobra.

Bardzo ważne jest to, jaką wartość ma nieruchomość, na którą kredytobiorca chce się zamienić. Jeśli jest ona warta więcej od dotychczasowego mieszkania, nie powinno być problemu z przeniesieniem hipoteki, ponieważ bank otrzyma bardziej wartościowe zabezpieczenie spłaty zobowiązania kredytowego. Problem pojawi się, jeśli mieszkanie będzie jednak tańsze, a do spłaty pozostała spora część wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego.

Jeśli bank przychyli się do wniosku o przeniesienie kredytu hipotecznego na nową nieruchomość, trzeba będzie podpisać aneks do umowy kredytowej i dokonać odpowiedniego wpisu hipoteki na rzecz banku

Nie zawsze zamiana mieszkania z kredytem hipotecznym jest w ogóle możliwa. Kalkulator kredytu hipotecznego może wskazywać, że klient ma zbyt niską zdolność kredytową, aby dokonać zamiany. Nie dojdzie ona też do skutku, jeśli wartość nowego mieszkania będzie niższa od wartości nieruchomości, na którą zaciągnięty został kredyt hipoteczny. Wówczas bank po prostu odmówi przeniesienia zobowiązania.

Stanie się tak również i wtedy, gdy dojdzie do wcześniejszej zmiany właściciela nieruchomości, bez porozumienia z bankiem. Możliwości przeniesienia kredytu hipotecznego nie będzie w przypadku, gdy mieszkanie zostało nabyte na kredyt zaciągnięty w ramach programu Rodzina na Swoim. Środki w ramach tego programu przyznawane był na preferencyjnych warunkach, i to na zakup konkretnej nieruchomości. Jeśli dokonano by jej zamiany na inne mieszkanie, konieczne byłoby przeprowadzenie radykalnej zmiany w zapisach umowy, a klient straciłby dopłaty.

Podobnie jest w przypadku kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości w programie MDM (Mieszkanie dla Młodych), który przeznaczony był wyłącznie na zakup mieszkania lub domu o parametrach zgodnych z wytycznymi programu. Kiedy kredytobiorca podpisywał umowę kredytową w ramach MDM, zgadzał się na to, że przez najbliższe 5 lat nie sprzeda nieruchomości, bo w przeciwnym wypadku będzie zobowiązany do zwrotu dotacji.