Według danych Głównego Urzędu Statystycznego z końca 2016 roku, krajowe spółdzielnie posiadały wówczas około 2 miliony mieszkań. Zasób mieszkaniowy rodzimych spółdzielni zmalał o 600-700 tys. mieszkań w latach 2007-2010. Wtedy obowiązywały zasady wykupu lokali kwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny (tzw. „wykup za złotówkę”).
Obecne przepisy dotyczące wykupu spółdzielczych „M”, również są korzystne dla lokatorów. Dlatego wciąż znajduje się sporo osób, które chcą przekształcić spółdzielcze lokum w wyodrębnione mieszkanie własnościowe. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wytłumaczyć, jak w świetle obecnych przepisów wygląda taka procedura.
Wyodrębnienie wymaga pokrycia kosztów budowy lokalu
Osoby zainteresowane tematem przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu w prawo własności powinny wiedzieć, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zawiera najważniejsze informacje na temat takiej procedury (potocznie zwanej „wykupem mieszkania od spółdzielni”). Trzeba brać pod uwagę aktualny tekst spółdzielczej ustawy z 15 grudnia 2000 roku, która doczekała się już bardzo licznych nowelizacji.
Charakter posiadanego obecnie prawa do lokalu w spółdzielni (własnościowego lub lokatorskiego) będzie determinował sposób przekształcenia wspomnianego prawa we własność. Jak tłumaczy portal RynekPierwotny.pl, zgodnie z obowiązującymi przepisami, członek spółdzielni posiadający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, może wystąpić z pisemnym wnioskiem o wykup użytkowanego mieszkania. Istnieją jednak dwa warunki decydujące o powodzeniu całej operacji.
Zobacz też: Użytkowanie wieczyste przejdzie do historii. Premier Mateusz Morawiecki z nową obietnica dla 2,5 mln Polaków
Po pierwsze, spółdzielca wnioskujący o wykup musi pokryć ewentualne długi czynszowe i spłacić (wraz z odsetkami) przypadające na dany lokal zadłużenie kredytowe spółdzielni, które było rezultatem budowy. Czasem konieczny jest również zwrot przypadającej na dany lokal części kredytu umorzonego przez Skarb Państwa.
Nawet w przypadku uregulowania zobowiązań wobec spółdzielni i państwa może się okazać, że wykup mieszkania lokatorskiego jest niemożliwy. Na przeszkodzie często stoi nieuregulowana sytuacja prawna gruntów, na których zostały wybudowane spółdzielcze bloki. Jeżeli taki problem występuje, to szybkie nabycie prawa własności do mieszkania będzie niemożliwe.
Przed złożeniem wniosku dotyczącego wykupu lokatorskiego „M”, warto zatem zorientować się co do sytuacji prawnej zabudowanej działki. Osoba zainteresowana przekształceniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności, powinna również dowiedzieć się, jakie będą koszty uregulowania zobowiązań wobec spółdzielni oraz państwa. Takie koszty kształtują się na bardzo różnym poziomie. Jednakowa jest tylko opłata notarialna związana z wykupem spółdzielczego lokatorskiego mieszkania. Wspomniana opłata wynosi 25 proc. minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Trzeba pamiętać, że kłopoty z ustaleniem statusu gruntów pod blokami spółdzielczymi, uniemożliwią również przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności. Takie przekształcenie następuje na wniosek osoby posiadającej wspomniane prawo (niezależnie od tego, czy jest ona członkiem spółdzielni). Podobnie jak w przypadku wykupu mieszkania lokatorskiego, wnioskodawca będzie zobowiązany do pokrycia czynszowych zaległości i zwrócenia spółdzielni odpowiedniej części kosztów budowy „M”.
Identyczne przepisy jak te wcześniej omawiane, dotyczą opłaty notarialnej związanej z wykupem mieszkania własnościowego od spółdzielni. W przypadku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności, wynagrodzenie notariusza też wynosi 25 proc. „najniższej krajowej”. Jeżeli nie wystąpią trudności związane ze statusem gruntu, to cała procedura przekształceniowa powinna zakończyć się w ciągu 6 miesięcy. Identyczny termin dotyczy również wykupu mieszkań lokatorskich (tzn. przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności).
Spółdzielnie sukcesywnie porządkują sprawy własnościowe
Dla wielu osób zainteresowanych wykupem mieszkania spółdzielczego, kwestie finansowe nie stanowią największego zmartwienia. O wiele poważniejszym problemem może być nieuregulowany status gruntów, na których został wybudowany blok spółdzielczy. Szacuje się, że wątpliwości związane ze statusem działek, hamują możliwość wykupienia ponad 100 tys. mieszkań należących do spółdzielni. Władze niektórych spółdzielni mieszkaniowych próbują sukcesywnie rozwiązywać opisywany problem. Działania spółdzielni polegają np. na wykupie gruntów zabudowanych blokami lub uzyskiwaniu prawa użytkowania wieczystego.
Od pewnego czasu mówi się o tym, że z pomocą spółdzielniom może przyjść państwo. Taka pomoc w uporządkowaniu statusu zabudowanych gruntów, miałaby być elementem tzw. dużej ustawy reprywatyzacyjnej. Zawiłość tematu powszechnej reprywatyzacji i długa historia nieskutecznych prób zamknięcia tej kwestii sugeruje jednak, że spółdzielcy na razie nie powinni wiązać dużych nadziei z rządowymi obietnicami.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl