Zdaniem analityków Expandera i Rentier.io, głównymi czynnikami, które miały wpływ na wzrost stawek najmu, była wojna w Ukrainie, a także wysoka inflacja. Z kolei wzrost stóp procentowych, uniemożliwił wielu Polakom, zaciągniecie kredytu na zakup własnego lokum, co zwiększało popyt na najem.
Te czynniki doprowadziły do wzrostu stawek najmu w 2022 r. W efekcie w ciągu zaledwie dwóch miesięcy głównie w marcu i kwietniu wzrosły one średnio aż o 14 proc.
W kolejnych miesiącach czynsze nadal rosły, ale nieco wolniej. Jednak w listopadzie ceny najmu były przeciętnie o 23 proc. wyższe niż w styczniu. Najbardziej czynsze wzrosły w Krakowie (33 proc.), Wrocławiu (32 proc.), Toruniu (31 proc.) i Warszawie (31 proc.). Z kolei najniższy wzrost zanotowano w Katowicach (15 proc.), Częstochowie (18), Szczecinie (18 proc.) i Białymstoku (18 proc.).
Zyskowność z najmu jest obecnie niższa niż na lokatach
Wzrost stawek czynszu spowodował jednocześnie, że rentowność inwestycji w zakup mieszkania na wynajem wzrosła w ubiegłym roku. W styczniu wynosiła 4,5 proc. netto, a w listopadzie już 5,61 proc. netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkania). Te wartości odpowiadają oprocentowaniu na lokacie bankowej w wysokości 5,61 proc. w styczniu oraz 6,92 proc. w listopadzie.
Jednak obecnie oprocentowanie najlepszych lokat wynosi nawet 10 proc. Dlatego pomimo poprawy rentowności nie ma zbyt wielu chętnych do inwestowania w mieszkania na wynajem. Zdaniem analityków Expandera i Rentier.io, może się to jednak zmienić w momencie, gdy spadnie poziom stóp procentowych.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
W 2023 roku raczej nie dojdzie do wzrostu stawek najmu
Eksperci Expandera i Rentier.io szacują, że sytuacja na rynku najmu w 2023 r. będzie prawdopodobnie bardziej stabilna niż w ubiegłym roku. Ich zdaniem raczej nie dojdzie już do tak dużego wzrostu stawek najmu, jak w ubiegłym roku.
- Część osób mieszkających w najmowanych mieszkaniach niedługo może zyskać możliwość zakupu własnego lokalu. Pojawiły się bowiem zapowiedzi złagodzenia rekomendacji KNF dla kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem i wprowadzenia preferencyjnego kredytu z niskim oprocentowaniem przez okres 10 lat. Poza tym od marca wzrosną limity cen mieszkań w programie "Mieszkanie bez wkładu" – wskazują analitycy.
Prognozują jednocześnie, że popyt na najem się nie zmniejszy. Jest kilka powodów.
- Po pierwsze kredyt na 2 proc. ruszy dopiero w drugiej połowie roku. Poza tym będzie obowiązywał limit środków na dopłaty. Z kolei zmiana w rekomendacji KNF tylko nieznacznie poprawi zdolność kredytową. Dostępność kredytów się poprawi, ale wciąż będzie dużo niższa niż przed podwyżkami stóp procentowych - przewidują analitycy Expandera i Rentier.io.
Demografia i migracje będą miały wpływ na sytuację na rynku najmu
Czynnikami, które będą miały coraz większy wpływ na sytuację na rynku najmu, jest m.in demografia, a także migracje. Zdaniem ekspertów demografia obniża popyt na najem, ponieważ z roku na rok coraz mniej osób wchodzi w dorosłość. Z kolei migracje – zarówno z kraju, jak i z zagranicy – powodują napływ ludności do dużych miast.
Z kolei na poziom stawek czynszów będzie mieć duży wpływ poziom wynagrodzeń. - Z jednej strony wynagrodzenia rosną, jednak w ubiegłym roku inflacja była wysoka, dlatego realne dochody spadły. Akceptacja dla wyższych stawek najmu będzie więc ograniczona - podsumowują eksperci Expandera i Rentier.io.
