Zdecydowana większość kupujących posiłkuje się bankowym kredytem. Z jego uzyskaniem i uruchomieniem wiąże się szereg formalności. Pośrednicy i bankowcy wskazują na co trzeba uważać i jak wygląda standardowa procedura zakupu własnego M.
Rynek pierwotny, czyli mieszkanie od dewelopera
Gdy znajdziemy już interesujące nas mieszkanie i uzgodnimy warunki zakupu, podpisujemy z deweloperem umowę przedwstępną. Dzięki niej mamy pewność zakupu bez ryzyka, że inwestor z dnia na dzień nagle podniesie cenę lokalu.
Dla większego bezpieczeństwa umowę przedwstępną można zawrzeć w formie notarialnej. Umowa spisana u notariusza daje nam gwarancję, ze faktycznie mieszkanie zostanie nam sprzedane. Bo gdy z jakichś względów deweloper chciał wycofać się z transakcji, będziemy mogli ubiegać się przed sądem o zawarcie tzw. umowy przyrzeczonej. Warto pamiętać, że ten mechanizm działa także w drugą stronę.
Najczęściej z zawarciem umowy przedwstępnej wiąże się konieczność wpłacenia zadatku. Z reguły jest to 5-10 proc. ceny mieszkania. - C_ zasami zdarza się, że deweloper zgadza się na tak zwaną umowę rezerwacyjną, która nie wiąże się z żadnymi kosztami. Określa jedynie termin, z reguły jest on krótki, w którym klient może zorientować się w możliwościach uzyskania kredytu i później zawrzeć umowę przedwstępną. Ale przy złożeniu wniosku o kredyt banki i tak z reguły wymagają przedstawienia umowy przedwstępnej _- mówi Łukasz Szymański, wicedyrektor spółki Aspiro zajmującej się pośrednictwem przy udzielaniu kredytów hipotecznych w bankach grupy BRE.
By uzyskać kredyt klient musi przedstawić w banku dokumenty, na podstawie których bank będzie mógł podjąć decyzję. Do wniosku kredytowego i zaświadczenia o dochodach dołączamy:
- umowę przedwstępną na zakup nieruchomości
- prawomocne pozwolenie na budowę
- wypis z rejestru gruntów i odpis księgi wieczystej - w niektórych bankach wymagane jest, by nie był on starszy niż trzy miesiące
- dokumenty potwierdzające status prawny dewelopera, najczęściej odpis KRS dewelopera - zdarza się, że banki wymagają, by nie był on starszy niż sześć miesięcy
- jeżeli deweloper zaciągnął kredyt na budowę danej nieruchomości i ma ona z tego powodu obciążoną hipotekę, bank wymaga też potwierdzenia, że lokal, który kupujemy – w momencie, gdy zapłacimy całą cenę mieszkania - zostanie bezobciążeniowo wyodrębniony z ustanowionej hipoteki
Gdy - po spełnieniu ewentualnych dodatkowych warunków, zdarza się, że bank wymaga pewnych uzupełnień - bank zdecyduje się pożyczyć nam pieniądze , możemy podpisać umowę kredytową.
_ - Na tym etapie bank zabezpiecza swój interes i dokonuje tzw. przelewu wierzytelności. - Jeżeli z jakichś względów klient zrezygnuje z zakupu mieszkania, deweloper przelewa środki z kredytu do banku, który go udzielił, a nie na rachunek kupującego _ – tłumaczy Katarzyna Taciak, Naczelnik Wydziału Finansowania Nieruchomości w oddziale 1. PKO Banku Polskiego we Wrocławiu.
Jeżeli nasze mieszkanie jest dopiero w budowie, zakończenie kolejnych etapów prac wiąże się z wypłatą kolejnych transz kredytu. - _ Płatności te często pokrywają się ze stopniem zaawansowania budowy, ale nie zawsze jest to zapisane w umowie. Warto więc zadbać o to, by taki zapis się w niej pojawił _ - mówi Michał Knitter , dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance.
Wypłata każdej kolejnej transzy następuje na podstawie pisemnej dyspozycji złożonej w banku przez klienta. - _ Także bank, przed przelaniem pieniędzy, bada czy postępy inwestycji pozwalają na ich wypłatę _- podkreślają eksperci PKO Banku Polskiego.
Co ważne pieniądze prosto z banku wpływają na konto dewelopera. Ani przez moment nie pojawiają się na naszym rachunku. Jedynie w przypadku, gdy część kredytu jest przeznaczana np. na wykończenie mieszkania lub refinansowanie już poniesionych przez nas kosztów - np. wpłaconego wcześniej zadatku, odpowiednia część środków trafia na nasz rachunek.
Pełna kwota z reguły wpływa na konto dewelopera przed podpisaniem aktu notarialnego .- _ Deweloperzy rzadko godzą się na płatność po umowie przyrzeczonej przeniesienia własności, co jest najbardziej bezpieczną sytuacją dla klienta _- mówi Michał Knitter.
Bankowcy podkreślają, że istnieje możliwość jednorazowej zapłaty całej ceny mieszkania. - Deweloperzy czasami udzielają klientom w takich sytuacjach upustów - mówi Katarzyna Taciak. Jednak płatności w transzach jest bezpieczniejsza.
Jeżeli klient wpłaci całą cenę, to odpowiedzialność za spłatę kredytu spada na klienta, nawet wtedy gdy deweloper nie ukończy budowy. - _ Dlatego przed podjęciem decyzji o takim sposobie płatności, zwróciłbym uwagę na kondycję dewelopera. W momencie gdy kredytujemy taki zakup powinniśmy sprawdzić też, jak podejdzie do tego bank. W większości wypadków, zwłaszcza na początku budowy, banki zażądają jednak rozbicia na mniejsze transze _ - dodaje ekspert Open Finance.
Jakie są zabezpieczenia kredytu?
- hipoteka ustanowiona na nieruchomości
- cesja polisy ubezpieczeniowej na rzecz banku
- przelew wierzytelności
Gdy cała kwota za mieszkanie wpłynie na konto dewelopera i lokal jest do tego gotowy, podpisujemy akt notarialny. Jego sporządzenie wiąże się z koniecznością poniesienia określonych kosztów. Chodzi o opłaty związane z:
- taksą notarialną
- założeniem księgi wieczystej
- wpisaniem przez sąd hipoteki do księgi wieczystej
- podatkiem od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki
Nieco inaczej wygląda procedura, gdy chcemy kupić mieszkanie, które jest już gotowe. Jeżeli z jakichś względów deweloper nie jest jeszcze gotowy do podpisania aktu notarialnego, w umowie przedwstępnej wskazywany jest termin, w którym cała kwota ma zostać wpłacona na jego konto.
Warto dopilnować, by wpis hipoteki został dokonany jak najszybciej. Bo często do tego momentu, kredyt jest wyżej oprocentowany. Dopiero po przedstawieniu odpisu z KW z wpisem hipoteki, banki obniżają oprocentowanie.
Gdy deweloper może _ od ręki _ podpisać akt notarialny i pieniądze na konto inwestora miałyby wpłynąć już po podpisaniu aktu, sytuacja różni się tym, że nie następuje przelew wierzytelności.
Wtedy od razu po podpisaniu aktu do księgi wieczystej wpisywana jest hipoteka na rzecz banku udzielającego kredytu.
Może się też zdarzyć, że kupujemy mieszkanie nie wprost od dewelopera, ale od osoby, która ma umowę przedwstępną z deweloperem, jednak z jakichś względów chce zrezygnować z kupna lokalu. - _ W takiej sytuacji deweloper musi się zgodzić na cesję praw z tytułu umowy przedwstępnej. Bo sprzedający nie jest właścicielem mieszkania _- podkreśla Szymański.
Rynek wtórny, czyli lokal z drugiej ręki
Po uzgodnieniu warunków transakcji i zawarciu umowy przedwstępnej z osobą, od której kupujemy mieszkanie i ewentualnym wpłaceniu zadatku - podobnie jak w przypadku nowego lokalu - w banku składamy wniosek kredytowy i dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości.
Gdy bank udzieli nam kredytu, podpisujemy akt notarialny. -_ W nim notariusz zaznacza, do kiedy i na jaki rachunek, bank ma przelać środki z kredyt _u - podkreśla Katarzyna Taciak. Przed uruchomieniem kredytu bank klient składa do sądu wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku.
Pieniądze są przelewane na podstawie dyspozycji kredytobiorcy bezpośrednio na rachunek sprzedającego. Kupujący nie ma z nimi żadnej styczności.
Zdarza się, że lokal sprzedaje nie jedna, ale kilka osób. W takiej sytuacji bezpieczniej jest, gdy w akcie notarialnym zapisane jest, który z właścicieli, ile i jaką kwotę ma dostać, na swoje konto.
Dla bezpieczeństwa kupującego ważne jest to, że przed podpisaniem aktu środki nie są wypłacane. - _ Notariusz w akcie powołuje się na umowę kredytową i wskazuje termin zapłaty. Z aktem notarialnym klienci wracają do nas. Następuję ubezpieczenie nieruchomości i przelew środków dokładnie zgodnie z aktem notarialnym _ - mówi Katarzyna Taciak.
Zdarza się też, że przy okazji sprzedaży mieszkania jego dotychczasowy właściciel chce spłacić kredyt zaciągnięty na jego zakup. Wtedy bank kredytujący zakup prosi kupującego o dostarczenie zaświadczenia o tym, jaka kwota pozostała do spłaty.
- _ Może je uzyskać jedynie sprzedający w swoim banku, który wskazuje w zaświadczeniu numer rachunku, na który taka całkowita spłata może zostać dokonana. Często jest to specjalny rachunek techniczny, a nie rachunek sprzedającego _ - mówi Szymański i dodaje, że niektóre banki wymagają dodatkowo od sprzedającego wydania dyspozycji całkowitej spłaty kredytu. - _ W zaświadczeniu bank zaznacza też, że po wpłacie zwolni lokal jako zabezpieczenie - _ mówi ekspert Aspiro.
- _ Notariusz w akcie notarialnym zaznacza, że środki w odpowiedniej wysokości zostaną przelane na rachunek wskazany do całkowitej spłaty kredytu _ - mówi Taciak. Pieniądze są przelewane bezpośrednio, by bank mógł zwolnić hipotekę danej nieruchomości. - _ Ewentualna nadwyżka wpływa oczywiście na konto dotychczasowego sprzedającego _- podkreśla ekspert PKO Banku Polskiego.
Ważne jest też, by w akcie notarialnym znalazła się informacja, że w przypadku, gdy przelana kwota nie będzie wystarczająca do całkowitej spłaty kredytu, sprzedający był odpowiedzialny za całkowitą spłatę swoich zobowiązań.
- _ Może tak się zdarzyć w przypadku kredytu walutowego. Bank wydał zaświadczenie, ze aktualne zadłużenie wynosi np. 300 tys. zł. Ale na przykład między podpisaniem aktu notarialnego, a wypłatą kredytu, kursy tąpnęły i zadłużenie wynosi już 320 tys. zł _ - podkreśla Szymański i dodaje, że jeżeli sprzedający nie dopilnuje spłaty całej kwoty, bank nie zwolni hipoteki i ona będzie cały czas widniała w księdze wieczystej.
Kupujący powinien dopilnować, by w akcie notarialnym znalazł się zapis precyzujący, że sprzedający - po całkowitej spłacie kredytu w swoim banku - będzie zobowiązany do uzyskania dokumentu o spłacie całego zadłużenia i zwolnieniu hipoteki. - Bez takiego dokumentu, mimo spłacenia kredytu, sąd nie wykreśli hipoteki - podkreśla Szymański.