Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych od dłuższego czasu jest naprawdę trudna, mimo że kolejny miesiąc z rzędu RPP utrzymuje stopy procentowe na tym samym poziomie. Jednak po wcześniejszym, wielomiesięcznym cyklu podwyżek oprocentowanie kredytów wzrosło znacząco, więc zmniejszyła się liczba osób, które mogą ten kredyt zaciągnąć. Pojawiają się jednak na rynku pierwsze oznaki zmian na lepsze.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej
Kilka dni temu rzecznik Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego ogłosił, że banki mogą stosować niższy niż do tej pory bufor stopy procentowej na poziomie minimalnym 2,5 p.p. przy ocenie zdolności kredytowej dla kredytów z czasowo stałym oprocentowaniem. Natomiast dla kredytów ze stopą zmienną bufor musi być wyższy, ale to, jakiej wysokości będzie, ma zależeć od decyzji zarządów banków.
Według założeń, dzięki takiej zmianie banki zaczną udzielać więcej hipotek, bo zdolność kredytowa Polaków będzie wyższa nawet o 25 proc., co wynika z naszych wyliczeń. Takie działania były potrzebne, ponieważ tak złej sytuacji na rynku nie było od lat.
Ogromny spadek sprzedaży kredytów hipotecznych
BIK podsumował już miniony rok w kredytach i wiadomości płynące z jego raportu nie są optymistyczne dla banków ani potencjalnych kredytobiorców. To dlatego, że liczba udzielonych kredytów hipotecznych w 2022 roku spadła o ponad połowę.
Według prognoz BIK w 2023 roku wartość akcji kredytowej w kredytach mieszkaniowych można szacować na poziomie 28 mld zł, czyli wciąż o 38 proc. niższym niż w 2022 r. i o prawie 70 proc. mniejszym niż w rekordowym dla rynku kredytów hipotecznych 2021 r.
Początek roku już okazał się bardzo słaby, bo w styczniu br. popyt na kredyty spadł o ponad 56 proc. w porównaniu do roku ubiegłego i także o ponad połowę spadła liczba wnioskujący. KNF podjęła już pierwsze działania naprawcze i wydała decyzję, która powinna pomóc bankom zwiększyć sprzedaż kredytów, a Polakom ułatwić ich uzyskiwanie.
KNF próbuje ratować sytuację potencjalnych kredytobiorców
Rzecznik KNF oficjalnie poinformował, że banki mogą przyjmować obecnie minimalną stopę procentową na poziomie 2,5 p.p. w procesie analizy kredytobiorcy i tego, jak wygląda jego zdolność kredytowa. KNF oceniło, że prawdopodobieństwo znaczącego wzrostu stóp procentowych jest obecnie niższe niż przed rokiem, więc banki mogą złagodzić nieco swoją politykę kredytową.
Jest to oczywiście poziom minimalny i rekomendacja dla banków, więc w praktyce banki same będą musiały zweryfikować ten bufor i ocenić swoje ryzyko przy udzielaniu finansowania na zakup mieszkania czy budowę domu. Wytyczne mogą mieć zastosowanie jedynie do kredytów opartych na czasowo stałej stopie procentowej. W przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym zastosowany bufor powinien być wyższy.
KNF podkreśla, że w związku z osłabieniem ogólnej koniunktury gospodarczej i wysokiej inflacji kredyty hipoteczne powinny być przyznawane z rozwagą ze względu na długotrwały charakter zobowiązania.
Osoby, które chciałyby ubiegać się o kredyt hipoteczny, z nadzieją patrzą na zmiany, jakie może przynieść decyzja KNF. Ogromnej rewolucji nie należy się spodziewać, bo trzeba brać pod uwagę, że ostatecznie to bank ocenia sytuację finansową klienta, a pod uwagę bierze naprawdę wiele czynników.
Ale warto sprawdzić, jaka zdolność kredytowa może być przyjmowana wkrótce przez banki. Z naszych szacunków wynika, że maksymalna zdolność przy założeniu minimalnego bufora może wzrosnąć nawet o blisko 25 proc.
Jak zmieni się zdolność kredytowa?
Wyliczenia dokonane dla modelu 2+1 przy założeniu łącznego dochodu 10 000 zł netto, bez dodatkowych zobowiązań, okres kredytowania przez 25 lat z oprocentowaniem 9 proc., dla modelu 2+2 przy założeniu łącznego dochodu 10 000 zł netto, bez dodatkowych zobowiązań, okres kredytowania przez 25 lat z oprocentowaniem 9 proc., dla singla przy założeniu dochodu 6500 zł netto, bez dodatkowych zobowiązań, okres kredytowania przez 25 lat z oprocentowaniem 9 proc.
Na pewno na efekty decyzji KNF trzeba będzie trochę poczekać. Choć powinna ona jeszcze bardziej zwiększyć zainteresowanie kredytami ze stałym oprocentowaniem, gdzie ten bufor przyjmowany przez bank może być najniższy. Ale nie można zapominać, że wielu kredytobiorców wstrzymuje się z chęcią zmiany warunków mieszkaniowych i składania wniosku o kredyt, czekając na planowany rządowy program "Bezpieczny Kredyt 2 proc.".
Dagmara Sudoł, Totalmoney.pl