Nie powinniśmy się obawiać tego, że domy do 70 m kw. będą powstawać wszędzie - mówią money.pl eksperci. Dodają, że przepisy nie są do końca ustalone, więc wiedza na ich temat wśród potencjalnych inwestorów jest niewielka.
Stąd biorą się listy do naszej redakcji, przesyłane choćby za pośrednictwem #dziejesie, w których czytelnicy pytają, czy teraz w ich okolicy - na przykład między blokami czy na obrzeżach osiedli, będą powstawać całe osiedla niewielkich domów.
Dzięki zmianie przepisów – o ile oczywiście Senat poprze a prezydent podpisze ustawę o domach tzw. 70 m kw. – każdy będzie mógł rozpocząć budowę małego domu mieszkalnego jednorodzinnego jedynie na zgłoszenie, czyli bez uzyskania pozwolenia na budowę, a także bez obowiązku ustanawiania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Ale nie znaczy to, że domy będą powstawać wszędzie - choćby dlatego, że (tak jak teraz) do postawienia nieruchomości potrzebna jest działka budowlana.
- Nowym przepisom wiele można zarzucić, ale nie należy obawiać się tego, że domy będą teraz stawiane wszędzie. Nowa ustawa po prostu liberalizuje część przepisów, nie znosi ich całkowicie – mówi w rozmowie z money.pl architekt Tomasz Konecki.
Tłumaczy, że domy i tak muszą być budowane w zgodzie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. I na działkach budowlanych. Nie ma więc możliwości, by postawić sobie domek pomiędzy blokami. A jeśli gdzieś planu nie ma?
- W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy dla domów do 70 m kw., wydawana będzie w ciągu 21 dni – dodaje Konecki. Urząd może się zgodzić na budowę, ale może też rozpatrzyć wniosek negatywnie. Tu nie zmienia się nic.
Przeszkoda pierwsza: niedobór gruntów
Jak mówi w rozmowie z money.pl Mariusz Kurzac, dyrektor zarządzający Cenatorium, wolnych gruntów z ustalonym planem zagospodarowania jest obecnie jak na lekarstwo – szczególnie mało jest ich w okolicach dużych miast.
Na dodatek procedura uzyskania warunków zabudowy wcale nie jest łatwa i obecnie trwa kilka miesięcy a nie 21 dni. Nie wiadomo, jak urzędnicy mieliby zejść do zapisanego w ustawie terminu.
To niejedyne rynkowe ograniczenie. Bardzo poważnym jest po prostu cena działek. Aby postawić dom, i tak trzeba mieć tzw. działkę budowlaną. A te w miastach są po prostu zbyt drogie, by inwestycja była choć minimalnie opłacalna.
Zdaniem Tomasz Koneckiego dużej liczby rozpoczętych budów mogą się za to obawiać mieszańcy gmin podmiejskich i mieszkający na peryferiach miast.
- Chodzi o miejsca, w których działki budowlane są na tyle tanie, by opłacało się na nich budować stosunkowo nieduże domy. Nieduże, ale przy dobrym projekcie będące w stanie zaspokoić potrzeby nawet sporej rodziny. To właśnie tam mogą powstawać nowe domy. Chociaż mowa o miejscach i tak przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Więc domy prędzej czy później i tak by tam powstały - mówi architekt.
Dodaje, że w gminach podmiejskich kwitnie budownictwo jednorodzinne. Dla wielu osób dom do 70 m kw. może być nieco za mały i będą wolały nie korzystać ze zliberalizowanych przepisów, lecz zbudować coś większego.
Jego zdaniem nowa ustawa nie rozwiąże problemów mieszkaniowych Polski, ale części osób może pomóc w budowie własnego lokum. Jak wielkiej grupie? To na razie niewiadoma. Ale Polacy i tak w większości mieszkają we własnych domach - według danych GUS ok. 55 proc. społeczeństwa ma dom a nie mieszkanie.
Przeszkoda druga: na co zgodzi się bank?
Konecki dodaje, że w przypadku domów budowanych na kredyt jest mała szansa na to, by bank zgodził się finansowanie inwestycji realizowanej za zasadach ustawy. Chodzi szczególnie o brak kierownika budowy i zasady bezpieczeństwa.
- Banki po prostu nie mogą sobie pozwolić na to, by pozwolić komuś budować za ich pieniądze domy, które mogą zagrażać ludziom – uważa.
- Samodzielna budowa domu naprawdę nie jest czymś łatwym i bankowi analitycy zdają sobie z tego sprawę. Wątpliwe, by pozwolili inwestorowi na przejęcie odpowiedzialności za całość budowy, bez powoływania kierownika – mówi nam architekt.
Bez pozwoleń, ale z odpowiedzialnością
Inwestor będzie obowiązany dołączyć do zgłoszenia oświadczenia o tym, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy, a dołączona dokumentacja jest kompletna.
Co ważne - w przepisach dot. budowy domów do 70 m kw. zapisano, że niedotrzymanie tych warunków będzie sankcjonowane wedle przepisów kodeksu karnego. Nie ma tu więc mowy o jakiejś symbolicznej grzywnie, maksymalną karą za kłamstwo w tej sprawie będzie 8 lat więzienia. To powinno odstraszyć osoby budujące domy na sprzedaż albo bagatelizujące bezpieczeństwo procesu budowlanego.
Nie jest zaskoczeniem, że przeciwko części zapisów w procedowanej jeszcze ustawie, protestują środowiska architektów i deweloperów. Ich argumenty są jednak dość istotne.
- Moją główną troską jest to, aby nie popełnić błędów, które okażą się później kosztowne dla przestrzeni publicznej - tłumaczy prezes Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP) Bohdan Lisowski.
Obawia się "fawelizacji" przestrzeni w przypadku pojawienia się pewnych nadużyć w programie. Według niego wskazana byłaby pewna "typizacja" projektów i zadbanie, aby to niedrogie budownictwo było jednak możliwie wysokiej jakości.