Podział nieruchomości obciążonej hipoteką

W sytuacji takiego podziału zastosowanie znajduje art.76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Podstawowa zasada płynąca z w/w przepisu stanowi, że w wyniku podziału nieruchomości hipoteka obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez ten podział. Mamy więc w takim przypadku do czynienia z hipoteką łączną i odpowiedzialnością solidarną właścicieli poszczególnych nieruchomości (cząstkowych nieruchomości gruntu pierwotnego). Warto jednak pamiętać, iż hipoteka łączna nie powstaje gdy obciążenie nieruchomości macierzystej hipoteką następuje dopiero po jej podziale.

Powstanie hipoteki łącznej daje więc wierzycielowi bardzo szerokie wachlarz uprawnień. W celu zaspokojenia wierzytelności, może kierować swoje roszczenia, całościowo bądź częściowo, zarówno do każdej nieruchomości z osobna, jak i niektórych z nich lub do wszystkich łącznie. Podział hipoteki prowadzi więc niejako do przekształcenia jej w kilka niezależnych od siebie hipotek.

Ważnym podkreślenia jest również fakt, iż przy podziale nieruchomości wierzyciel może również zdecydować aby hipoteka nie obciążała wszystkich nowoutworzonych nieruchomości, a wyłącznie nieruchomości przez niego wybrane. Oznacza to więc równocześnie i automatyczne zwolnienie części nieruchomości z w/w obciążenia.

Powyższa sytuacja niesie jednak ze sobą pewne zagrożenie. Wobec utrzymywania się hipoteki łącznej na wszystkich nieruchomościach aż do całkowitego wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności łatwo może dojść bowiem do tzw. nadzabezpieczenia, na co zwrócił uwagę SN w orzeczeniu z dnia 11 lutego 2005 r. ( III CK 203/04). Tym negatywnym konsekwencjom wiążącym się z istnieniem hipoteki łącznej wierzyciel hipoteczny może zapobiec właśnie przez podział tej hipoteki pomiędzy poszczególne nieruchomości, o którym mowa powyżej.

Wyjątkową sytuację stanowi przypadek podziału nieruchomości polegający na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. W takim przypadku nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy.

Należy również pamiętać, że dla każdej nowoutworzonej nieruchomości prowadzona jest odrębna księga wieczysta. W przypadku gdy w nowej księdze wieczystej, założonej dla nieruchomości powstałej po podziale, nie ujawniono żadnych wpisów, sąd z urzędu może sprostować taki wpis. Warto pamiętać, że wszelkie prawa związane z powyższym procesem mogą zostać przeniesione nawet po kilkudziesięciu latach. Odbywa się to w ramach postępowania wieczystoksięgowego.

Reasumując, podział nieruchomości obciążonej hipoteką jest procesem relatywnie korzystnym dla wierzyciela, nie powoduje bowiem żadnych ograniczeń w zaspokojaniu jego wierzytelności.