Mount TFI: W dobie pandemii inwestowanie w nieruchomości musi być selektywne

"Są segmenty, które nie tylko przejdą przez trwający kryzys suchą stopą, ale sporo na nim zyskają. Globalna pandemia przyspieszyła zmiany, które już się dokonywały" - ocenia Pacholec w komentarzu.

"Lockdown wymusił zmianę trybu życia. Sale konferencyjne zamieniliśmy na spotkania zdalne, szkoły na lekcje on-line i - nie miejmy złudzeń - gry MMO, zaś zakupów - poza tymi najpotrzebniejszymi - coraz częściej dokonujemy przez internet. Zarówno w Polsce, Europie Zachodniej, jak i w Stanach Zjednoczonych zużycie danych na serwerach w marcu wzrosło w porównaniu do stycznia br. o ponad 20%. Patrząc na zwroty poszczególnych segmentów rynku REIT, które niosą informację o rynku nieruchomości w czasie rzeczywistym, można dojść do wniosku, że jednym z niewielu segmentów, które oparły się w 2020 roku panicznym wyprzedażom są właśnie Data Centers, czyli nieruchomości mieszczące infrastrukturę IT, w tym wszystko, czego trzeba, aby poprawnie działała chmura. W pierwszym kwartale 2020 roku ceny akcji tych spółek wzrosły średnio o 9%" - zauważył Pacholec.

Analiza Mount TFI wskazuje, że popyt na dane od 2000 r. w niezakłócony sposób rośnie wykładniczo. Sam miesięczny wzrost zużycia danych w marcu 2020 roku to tyle informacji, ile przesłanych zostało w całym 2005 roku.

"Zamiana biur i hoteli na gigantyczne centra danych to jednak nie jedyny zwrot kursu na rynku nieruchomości, który dokonuje się na naszych oczach. Koronawirus stał się w pewnym sensie katalizatorem zmian na globalnych rynkach nieruchomości, zmian, które i tak się dokonywały. Od 2016 roku rynek tzw. tradycyjnego retailu, czyli między innymi centrów handlowych lub nieruchomości typu high-street, zaliczał regres. W amerykańskich galeriach handlowych poziom pustostanów w 2019 roku wyniósł 9,7% i był najwyższy, odkąd zaczęto prowadzić statystyki, ustępując miejsca rosnącej sprzedaży detalicznej w internecie. Od 2015 udział kanałów online w całości sprzedaży detalicznej wzrósł z 7,5% do ponad 14% w 2019 roku" - czytamy dalej.

Niedawne dane o sprzedaży detalicznej w Stanach Zjednoczonych nie pozostawiły złudzeń. Zagregowana sprzedaż spadła w minionym miesiącu o 8,7% w porównaniu do lutego, co jest równoznaczne z ubytkiem w wysokości ponad 46 miliardów USD. Najbardziej ucierpiała sprzedaż samochodów (-25%), mebli (-26,8%) oraz odzieży (-50%). Jednak sprzedaż online w tym czasie wzrosła o 3,1%, zwraca uwagę ekspert.

"Dane te były bezpośrednio widoczne w wycenach REIT-ów. Ceny akcji spółek będących właścicielami magazynów i fullfilment centers, czyli miejskich centrów obsługi sprzedaży internetowej rosły w pierwszym kwartale szybciej niż szeroki indeks REIT średnio o 20 pkt proc. i okazały się lepsze od wspomnianych wcześniej galerii handlowych aż o 55 pkt proc. Dużo lepiej niż galerie handlowe wyglądają np. centra typu convenience czyli złożone z kilku modułów parki handlowe z najbardziej potrzebnymi produktami i usługami w lokalizacjach o wysokim zagęszczeniu ruchu" - czytamy dalej w komentarzu.

Większą zagadką na rynku nieruchomości są natomiast mieszkania jako popularna forma lokowania kapitału.

"Spadek aktywności gospodarczej może przełożyć się na mniejszy popyt. W wielu miejscach na świecie jednak podaż mieszkań jest akomodacyjna. Dodatkowo, wydatek na czynsz jest jednym z podstawowych, z których rezygnuje się dopiero w ostateczności, a to może utrzymać pewną stabilność czynszów, dobrze widoczną na przykładzie spółek z niemieckiego sektora mieszkaniowego" - zaznaczył Pacholec.

Mount TFI jest pierwszym w Polsce towarzystwem funduszy inwestycyjnych wyspecjalizowanym w zarządzaniu funduszami nieruchomościowymi oraz Private Debt.