NBP: Na rynku mieszkaniowym wysoka aktywność i brak nadmiernych napięć w III kw.

"W III kwartale 2018 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności. Popyt mieszkaniowy mierzony liczbą sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych (w tym popyt inwestycyjny), kształtował się nieznacznie niżej od notowanego w ostatnich siedmiu kwartałach, nadal jednak utrzymał się na poziomie znacznie wyższym od średniej sprzedaży z lat 2012-2015. Obserwowano utrzymanie się poziomu sprzedaży mieszkań droższych, lepiej zlokalizowanych oraz spadek sprzedaży mieszkań tańszych. Adekwatny do popytu poziom podaży sprawił, że na rynku nie pojawiły się nadmierne napięcia cenowe" - czytamy w raporcie.

W omawianym okresie średnie ceny ofertowe i transakcyjne m2 mieszkań w analizowanych miastach zarówno na rynkach pierwotnych (RP), jak i rynkach wtórnych (RW) wzrosły w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wzrost cen transakcyjnych na obu rynkach wiązał się głównie ze sprzedażą droższych mieszkań o lepszej jakości i lokalizacji. Sprzedaż mieszkań tańszych zmalała, co może być efektem zakończenia funkcjonowania rządowego programu Mieszkanie dla Młodych (MDM), który wspierał popyt w segmencie najtańszych lokali. Ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego wzrosły w 6 największych miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) o ok. 4% kw/kw oraz o 11,2% r/r. W Warszawie ceny hedoniczne wzrosły o 0,6% kw/kw oraz o 5,1% r/r. Różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych pozostaje niewielka, co oznacza mniej korzystną pozycję kupującego niż sprzedającego. Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu m2 mieszkań (bez uwzględniania opłat dla administracji i opłat za media) wzrosły w omawianym
kwartale. Najwyższe stawki najmu notowano w przypadku lokali z nowego zasobu (od 2012 r.), zlokalizowanych blisko centrum. Wzrost popytu na najem w największych miastach, generowany głównie przez studentów, skutkował skróceniem czasu oczekiwania na zawarcie umowy najmu, podał też NBP.

Według banku centralnego, inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6 największych miastach, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, zmniejszyła się nieco względem oprocentowania 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.

Z punktu widzenia deweloperów szacowana rentowność projektów mieszkaniowych nadal jest wysoka, mimo nieznacznego zmniejszenia się.

"Jest to związane z rosnącymi kosztami, w tym kosztem nabywania terenów budowlanych. Nadal rosną ceny podstawowych surowców budowlanych oraz wynagrodzenia w sektorze budowlanym. To powoduje, że planowane na rok do przodu dla projektów inwestycyjnych budżety dezaktualizują się już po upływie kilku miesięcy. Według ekspertów Coface, liczba upadłości i postępowań restrukturyzacyjnych przedsiębiorstw w branży budowlanej w trzech kwartałach 2018 r. była porównywalna względem takiego samego okresu 2017 r. Jednocześnie udział budownictwa w ogólnej liczbie upadłości i restrukturyzacji zmniejszył się o 2,2 pkt proc., głównie na skutek wzrostu liczby upadłości w handlu i pozostałych branżach" - wyjaśnia NBP.

Nadal wysoka sprzedaż i budowa mieszkań na rynku pierwotnym narzuca konieczność uzupełniania banków ziemi. Wysoki popyt na grunty budowlane powodował wzrost cen gruntów pod budownictwo deweloperskie, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą miejską i zapleczem handlowo-usługowym, szczególnie we Wrocławiu i Warszawie. Nabywane są także grunty tańsze, o słabszej lokalizacji i infrastrukturze. Utrzymanie elastycznej podaży przy wysokim popycie to główne wyzwanie rynkowe i warunek utrzymania stabilnych cen, podkreślono w raporcie.

"W hipotetycznej sytuacji szoków po stronie podaży lub popytu istnieje ryzyko pojawienia się lokalnej nierównowagi na rynku mieszkaniowym. Szoki po stronie podaży mogą pojawić się ze względu na rosnące ryzyko i koszty po stronie deweloperów, w tym ograniczoną dostępność pracowników budowlanych oraz wzrost kosztów robót, materiałów i transportu. Jak dotąd wysoka aktywność budowlana w kraju oraz rosnące koszty produkcji nie generowały nadmiernych napięć na rynku. Dynamika akcji kredytowej w porównaniu z poprzednią fazą ekspansji (z lat 2006-2008), jest o wiele niższa, a wysoki popyt w znacznym stopniu finansowany jest ze środków własnych nabywców" - podsumował NBP.