Ustawa deweloperska. Nabywcy mieszkań dostali lepszą ochronę prawną

Sejm uchwalił w czwartek przygotowaną przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Teraz trafi ona do podpisu prezydenta.

- Dotychczasowe przepisy nie zapewniały klientom deweloperów odpowiedniej ochrony prawnej, a także finansowej - mówi Tomasz Chróstny, prezes UOKiK i dodaje: Dzięki Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego w kryzysowych sytuacjach, takich jak upadłość firmy deweloperskiej lub banku, nabywcy mieszkań otrzymają zwrot wpłaconych środków.

Obecnie deweloperzy muszą gromadzić wpłaty klientów na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (MRP). Mogą być one zamknięte lub otwarte.

W pierwszym przypadku bank wypłaca przedsiębiorcy pieniądze dopiero po przeniesieniu własności mieszkania lub domu na nabywcę. Na rynku dominują jednak (ok. 90 proc.) otwarte MRP, czyli takie, z których środki trafiają do dewelopera stopniowo, zgodnie z harmonogramem prac na budowie.

Dla konsumenta oznacza to realne ryzyko straty w sytuacji, gdy firma przerwie budowę lub upadnie, a bank przekazał jej już środki z takiego rachunku.

Zagrożeniem dla klienta może być także upadłość banku, który prowadzi MRP. Kwoty do 100 tys. euro są gwarantowane przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny, ale mieszkania bywają droższe.

Poza tym gwarancja BFG obejmuje łącznie wszystkie pieniądze konsumenta w danym banku, także zgromadzone na koncie osobistym czy lokatach. W związku z tym nawet w przypadku zamkniętego MRP klient dewelopera może nie odzyskać całej sumy.

Nowa ustawa przewiduje usunięcie niewykorzystywanej dotychczas w praktyce formy ochrony środków nabywcy, czyli otwartego MRP z gwarancją bankową oraz otwartego MRP z gwarancją ubezpieczeniową.

Pozostałe mieszkaniowe rachunki powiernicze – otwarty i zamknięty – będą nadal istniały. Zabezpieczeniem dla środków nabywcy zgromadzonych na tych rachunkach będzie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Pieniądze z DFG będą uruchamiane m.in. w przypadkach upadłości dewelopera, upadłości banku oraz odstąpienia klienta od umowy w sytuacjach wskazanych w ustawie.

Chodzi m.in o sytuacje w której deweloper nie przeniósł na klienta własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, ale też braku zgody wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bez obciążeniowe przeniesienie własności mieszkania, a także nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej, którą uznał w protokole odbioru albo potwierdzenia takiej wady przez rzeczoznawcę budowlanego.

Ponadto zmiany w przepisach na nowo definiują:

Umowę rezerwacyjną. Zgodnie z nową ustawą opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekraczać 1 proc. ceny nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na MRP. Jeśli bank nie udzieli klientowi kredytu, to odzyska on wpłacone pieniądze. Gdyby natomiast deweloper w trakcie rezerwacji zawarł z inną osobą umowę dotyczącą zarezerwowanego lokalu, to będzie musiał zwrócić rezerwującemu wpłaconą przez niego opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. Jeśli natomiast klient się rozmyśli, wówczas straci wpłaconą sumę.

Wadę istotną przy odbiorze mieszkania. Nowe przepisy dają nabywcy skuteczny instrument dochodzenia swoich roszczeń w przypadku wykrycia wady istotnej. Jeżeli deweloper uznał wadę istotną w protokole odbioru, a następnie nie usunął jej (ma na to 3 szanse), to nabywca będzie mógł odstąpić od umowy. Jeżeli jednak deweloper w trakcie odbioru nie uzna wady istotnej, nabywca może wystąpić do rzeczoznawcy budowlanego o opinię. W przypadku, gdy taka opinia potwierdzi istnienie wady istotnej nabywca także będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od umowy.

Wady nieistotne przy odbiorze mieszkania. Przepisy usprawniają procedurę eliminowania wad nieistotnych, zwiększając presję na dewelopera, aby je terminowo usunął. Jeżeli deweloper uznał wadę nieistotną w protokole odbioru, a następnie nie usunął jej (ma na to 3 szanse), to nabywca będzie mógł ją usunąć na koszt dewelopera.

Zabezpieczenie przed wpisaniem hipoteki. W przypadku gdy na nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, ustanowiona została hipoteka (np. na rzecz banku kredytującego dewelopera) deweloper będzie miał obowiązek uzyskać zgodę tego wierzyciela hipotecznego na to, by klient po wpłaceniu pełnej ceny dostał mieszkanie z czystą hipoteką. Zgoda ta będzie załącznikiem do umowy deweloperskiej. Teraz taka zgoda nie jest obligatoryjna, więc w przypadku upadłości dewelopera to kredytujący go bank ma pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń.