Optymalne kosztowo mieszkanie zamiast drogiego schowka na miotły. Przewagi SIM-ów

Budownictwo społeczne, w tym SIM Małopolska, to wspólna inicjatywa 16 gmin z terenu Małopolski oraz Krajowego Zasobu Nieruchomości jako reprezentanta Skarbu Państwa. Stanowi ona odpowiedź na potrzeby mieszkaniowe, które występują w gminach i wypełniają lukę pomiędzy rynkiem komercyjnym a budownictwem komunalnym. Problemy z dostępnością mieszkań dotyczą całego kraju, a SIM-y są jednym z narzędzi, które mają na nie odpowiadać.

Obejrzyj podcast - kliknij poniżej!

Tak, SIM to rozwiązanie o charakterze ogólnopolskim. W skali całego kraju działa około 50 tego typu spółek. Natomiast SIM Małopolska to konkretna spółka, która została zawiązana 2 sierpnia 2021 r. i obecnie zrzesza 16 gmin, a kolejne są zainteresowane dołączeniem. Wynika to z obserwacji naszych działań i efektów widocznych w postaci realizowanych inwestycji i oddawanych mieszkań. Niewykluczone więc, że w najbliższym czasie liczba gmin zaangażowanych w projekt będzie się zwiększać.

SIM-y działają w szerszej skali. W przypadku SIM Małopolska spółka zrzesza 16 gmin, podczas gdy TBS-y funkcjonują zazwyczaj w ramach jednej gminy. Same zasady działania są zbliżone, chociaż SIM-y są rozwiązaniem nowszym, funkcjonują od 2021 r. i na stracie otrzymały wsparcie w postaci grantów, które wniosły gminy z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Dzięki temu spółki mogły szybko rozpocząć działalność i przygotować projekty do realizacji. Nasze inwestycje są realizowane na gruntach wnoszonych aportem przez gminy jako udziałowców spółki. Jest to więc model współdziałania samorządów i państwa, w którym łączy się potencjał samorządów oraz Krajowego Zasobu Nieruchomości. Finansowanie opiera się na grantach rządowych oraz preferencyjnych kredytach, które są elementem składowym montażu finansowego.

Nie, nie tylko budową. Odpowiadamy za cały proces inwestycyjny od przygotowania projektu, przez realizację inwestycji, po oddanie mieszkań do użytkowania. Na tym jednak nasza rola się nie kończy. Zajmujemy się również obsługą budynku i lokali oraz zarządzaniem nieruchomościami spółki.

Projekt powstał z myślą o osobach, które są w stanie samodzielnie się utrzymać i regularnie opłacać czynsz, natomiast nie mają możliwości zakupu mieszkania na rynku komercyjnym. Ten problem dotyczy dziś całego kraju, nie tylko dużych miast, ale również mniejszych ośrodków. Mieszkania SIM są odpowiedzią na te problemy. Kierujemy naszą ofertę do osób, które mają stabilność finansową, które stać na wpłacenie partycypacji, (w naszym przypadku jest to 15% wartości lokalu) i które szukają bezpiecznego, długoterminowego rozwiązania. Umowy zawierane są na czas nieokreślony, istnieje także możliwość dziedziczenia najmu.

To propozycja zarówno dla osób młodych, które szukają pierwszego mieszkania lub chcą zmienić miejsce zamieszkania, jak i dla osób starszych, które poszukują spokojnych, bezpiecznych domów. Dziś widać wyraźnie, że sposób życia i pracy się zmienia. Coraz więcej osób może pracować zdalnie lub dojeżdżać do pracy, co sprawia, że mieszkanie w dużej aglomeracji nie jest już koniecznością. Coraz częściej obserwujemy też powroty do mniejszych gmin, również z innych regionów Polski, a nawet z zagranicy.

Mniejsze gminy oferują dostęp do podstawowych usług, szkół, przedszkoli, infrastruktury społecznej, a jednocześnie większy spokój i niższe koszty życia.

Nasze mieszkania są nowe, wykończone pod klucz, energooszczędne i dopasowane do walorów i do możliwości każdej z gmin. To nie jest jeden projekt powielany wszędzie. Każda inwestycja jest przygotowywana indywidualnie, w oparciu o potrzeby mieszkańców i we współpracy z gminą, ponieważ to włodarze wiedzą najlepiej, jakie jest zapotrzebowanie wśród mieszkańców.

Przede wszystkim osoba chętna musi się zgłosić do właściwego urzędu gminy, na terenie którego realizowana jest inwestycja. Gmina przeprowadza nabór, który jest oparty na kryteriach uchwalonych przez Radę Gminy. Podstawowe warunki ustawowe to brak posiadania lokalu mieszkalnego w danej miejscowości, w której realizowana jest inwestycja oraz spełnienie kryteriów dochodowych. Gminy wprowadzają dodatkowe zasady naboru, po spełnieniu których najemca uzyskuje dodatkowe punkty i może liczyć na przydział wymarzonego mieszkania.

Po zakończeniu naboru lista trafia do SIM-u, który dokonuje przydziału mieszkań. Wnioskodawcy wskazują swoje preferencje dotyczące metrażu i liczby pokoi, bo nasza oferta obejmuje różne typy lokali od jedno- do 4-pokojowych.

Po przydziale następuje podpisanie umowy rezerwacyjnej (o partycypacji w kosztach budowy lokalu) oraz wniesienie opłaty partycypacyjnej. Gdy budowa zostanie zakończona a mieszkania są już gotowe na przyjęcie lokatorów, następuje podpisanie umowy najmu. Po wniesieniu kaucji w wysokości 12-krotności czynszu najemca otrzymuje klucze do mieszkania.

Budynki są w pełni wykończone i wyposażone w energooszczędne rozwiązania – wykorzystujemy m.in. odnawialne źródła energii, takie jak panele fotowoltaiczne i pompy ciepła, które wspierają system ogrzewania i wentylacji, co przekłada się na niższe koszty utrzymania. W realizacji stosujemy także elementy prefabrykowane, m.in. balkony, stropy czy schody.

Natomiast to, co najbardziej interesuje mieszkańców, to lokale, które oddawane są w standardzie "pod klucz" – z wykończonymi podłogami i ścianami oraz w pełni wyposażoną łazienką. Kuchnia jest przygotowana do użytkowania i obejmuje podstawowe elementy, takie jak zlewozmywak i kuchenka, które są zamontowane i w pełni gotowe do użytkowania. Pierwsi najemcy mogą wybrać jeden z trzech wariantów wykończenia wnętrza panelami podłogowymi oraz płytkami podłogowymi i ściennymi. Po ich stronie pozostaje umeblowanie i wyposażenie w sprzęt RTV i AGD.

W zależności od projektu oferujemy mieszkania od jedno- do czteropokojowych, o powierzchni od około 25 do 79 m². Największym zainteresowaniem cieszą się lokale trzypokojowe o powierzchni około 50-60 m² i to one dominują w strukturze inwestycji.

Jako spółka non-profit nie kierujemy się maksymalizacją powierzchni użytkowej, ale komfortem mieszkańców. Dlatego stawiamy na funkcjonalne układy, większe metraże oraz zagospodarowanie przestrzeni wokół budynków z miejscami parkingowymi, zielenią, infrastrukturą rekreacyjną czy punktami do ładowania samochodów elektrycznych.

Dla mieszkania 50-metrowego partycypacja wynosi ok. 50 000 zł i jest to jednorazowa opłata pobierana na początku. Do tego dochodzi kaucja w wysokości 12-krotności czynszu, który dla takiego mieszkania wynosi ok. 1100 zł miesięcznie. Łącznie oznacza to, że na start trzeba dysponować kwotą rzędu 60–65 tys. zł. Następnie pozostaje już comiesięczne opłacanie czynszu i mediów. Każde mieszkanie jest indywidualnie opomiarowane, więc koszty zużycia zależą od mieszkańca.

Istotnym wsparciem jest możliwość uzyskania dopłaty do czynszu w ramach programu "Mieszkanie na Start", realizowanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego we współpracy z gminą. Wiąże się to z regularną weryfikacją dochodów, ale w zamian można otrzymać dopłatę sięgającą nawet kilkuset złotych miesięcznie, co znacząco obniża koszt najmu.

Mamy gotowe 203 mieszkania z pełnymi pozwoleniami na użytkowanie i w większości są one już zamieszkane. Na ich realizację przeznaczyliśmy blisko 70 mln zł.

W trakcie budowy jest ponad 300 kolejnych mieszkań, które będą oddane jeszcze w tym roku. A przed nami następne realizacje. Gminy, które uczestniczą w naszej spółce, widzą efekty i chcą rozwijać te projekt dalej.

To nie są już wizualizacje i makiety, ale realne budynki, w których mieszkają ludzie. Stąd też duże zainteresowanie kolejnymi etapami, kolejnymi inwestycjami. W tej chwili mamy zaplanowanych siedem nowych inwestycji. W efekcie łączna liczba mieszkań, jakie wybudujemy, to 1070.

Marta Nowak - StadlerMedia.pl

Zainteresował Cię ten temat? Wysłuchaj całej rozmowy z Michałem Lysym.

Rozmowę przeprowadzono i nagrano w kwietniu 2026 roku. Przywołane w niej dane dotyczą inwestycji SIM Małopolska na dzień nagrania. Od tego czasu spółka zakończyła kolejne projekty i rozpoczęła nowe budowy.

Na dzień 30.09.2026 SIM Małopolska oddała do użytkowania 387 mieszkań, 308 lokali jest w budowie, a 191 na etapie przygotowań. Wartość zakończonych inwestycji wynosi ok. 132,5 mln zł, a tych w trakcie budowy ok 108,5 mln zł. Obowiązujące miesięczne stawki czynszu mieszczą się w przedziale od 20,77 do 23,10 zł za m². Nagranie pozostawiono w oryginalnej wersji.