Koniec z patologiami w warszawskich nieruchomościach. Eksperci chwalą małą ustawę reprywatyzacyjną

Parki, szpitale, szkoły wybudowane na gruntach podlegających tzw. dekretowi Bieruta pozostaną w rękach miasta, a stare, zrujnowane kamienice mają szansę na rewitalizację. – Ta ustawa domyka luki prawne i eliminuje patologie, które narosły wokół stołecznych gruntów. Ukróca też działalność kuratorów i proceder handlu roszczeniami – tłumaczy Łukasz Papier, radca prawny z kancelarii BSS.

We wtorek prezydent Andrzej Duda podpisał tzw. ustawę o gruntach warszawskich, arząd opublikował wyrok Trybunału Konstytucyjnego w tej sprawie. O zbadanie konstytucyjności ustawy o gruntach warszawskich uchwalonej przez Sejm ubiegłej kadencji wnioskował w sierpniu 2015 r. - przed decyzją o podpisaniu - poprzedni prezydent Bronisław Komorowski. Po wielu latach sprawa warszawskich nieruchomości w końcu została uregulowana. Co to oznacza dla mieszkańców?

Ważną zmianą dla warszawiaków jest zapis, który mówi o tym, że w przypadku terenów, na których stoją placówki użyteczności publicznej, czyli szkoły, przedszkola, szpitale, parki, place zabaw, placówki kultury, prezydent miasta ma prawo odmówić ich zwrotu w naturze.

Dotąd byli właściciele albo ich spadkobiercy mieli możliwość dochodzenia swoich praw do atrakcyjnych gruntów znajdujących się często w centrum miasta. Zdarzało się, jak w przypadku Gimnazjum Dwujęzycznego nr 42 w Warszawie, że działkę przy ulicy Targowej 8 miasto musiało oddać. Przejął ją prywatny biznesmen, który skupił roszczenia byłych właścicieli.

Warszawa, zmuszana wyrokami sądów, traciła zarówno grunty, jak i stojące na nich budynki publiczne. – Miasto w myśl poprzednich przepisów musiało odsprzedać nieruchomości właścicielowi gruntu odzyskanego w drodze uchylania aktu Bieruta – wyjaśnia radca prawny Łukasz Papier.

- To prowadziło do wielu absurdów. Warszawiacy tracili przestrzeń publiczną w postaci parków, boisk, placów zabaw. Ich dzieci tracą szkoły i przychodnie, biblioteki musiały zmienić lokalizację. Teraz obiekty te będą chronione – mówi Bartosz Turek, ekspert w branży nieruchomości i kierownik działu analiz Lion's Banku.

Jednak to właśnie ten zapis uznawany był podczas prac w Sejmie za najbardziej kontrowersyjny i wzbudził wątpliwości konstytucyjne prezydenta. – Dla byłych właścicieli ustawa ta oznacza, że takich gruntów już nie odzyskają. Mogą liczyć jedynie na odszkodowanie, którego mogą dochodzić na drodze cywilnej – wyjaśnia radca prawny.

Jak sugeruje, zapisy te- choć korzystne dla stolicy - mogą okazać się jednak obciążeniem dla budżetu państwa, bo pozwy byłych właścicieli lub ich przedstawicieli będą kierowane teraz przeciwko Skarbowi Państwa.

Sposobem na niezły zarobek w obrocie nieruchomościami był tak zwany handel roszczeniami. Proceder polegał na tym, że kancelarie skupywały roszczenia od właścicieli gruntów, czasami za czysto symboliczne kwoty, a następnie sprzedawały je po cenie rynkowej.

- Ustawa nakazuje teraz, aby takie transakcje miały charakter notarialny, a więc zawierały kwoty, za jakie roszczenia zostały przejęte – wyjaśnia radca prawny.

Dodatkowo miasto będzie miało prawo pierwokupu tych terenów od właścicieli wywłaszczonych przez dekret Bieruta albo od nabywcy takiego roszczenia po ustalonej kwocie.

- Dzięki temu uporządkowany zostanie status prawny wielu stołecznych nieruchomości. Zaniedbane kwartały ulic, kamienice, które niszczały przez czas dochodzenia praw w końcu będą mogły odzyskać dawny blask i przestać straszyć, a te, których nie da się ocalić, w końcu zostaną wyburzone – tłumaczy ekspert Lion's Banku.

Zdaniem obu ekspertów interesy Warszawiaków ochroni zapis, który eliminuje kuratorów, którzy wykorzystywali lukę w prawie, aby przejąć grunty w imieniu dawnych właścicieli. Nie miało znaczenia, czy wywłaszczeni dekretem Bieruta jeszcze żyli, czy mieli świadomość działania kuratora, czy nie. Wystarczyło się zgłosić i zobowiązać do próby odszukania dawnych właścicieli, a do tego czasu zarządzać odzyskanym – oczywiście w interesie byłego właściciela – gruntem nierzadko w samym centrum miasta.

- Podpisana przez prezydenta ustawa zakłada, że kuratora nie będzie można ustanowić, jeśli są przesłanki, że prawowity właściciel nie żyje. Dodatkowo, jeśli od kilkudziesięciu lat nie dał on znaku życia, ostatnią szansą będzie odpowiedź na wezwanie władz miasta do zgłoszenia się w ciągu sześciu miesięcy. Później nieruchomość będzie mogła zostać przejęta przez miasto – wylicza Łukasz Papier.

Jak zaznacza Bartosz Turek, poszukiwania właścicieli przez niektórych kuratorów trwało latami albo w ogóle nie było możliwe. Tymczasem zarządca gruntów czerpał z nich zyski.

- Centrum powinno odzyskać swoją funkcję. Tymczasem obecnie mamy do czynienia z rozrastaniem się Warszawy na dalekie obrzeża. Jest szansa, że ustawa zmieni tę tendencję i miasto odzyska kontrolę nad śródmieściem – wyjaśnia ekspert Lion's Banku.

Warszawskie władze szacują, że do dziś złożono około sześciu tysięcy wniosków o odzyskanie prawa do gruntów przejętych dekretem Bieruta. Jedna trzecia z nich to tak zwane "śpiochy", czyli wnioski złożone nawet kilkadziesiąt lat temu i dotąd pozostawione bez rozpatrzenia.

Dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy wydany został 26 października 1945 roku przez Krajową Radę Narodową (KRN), której prezydentem był Bolesław Bierut.

Jej skutkiem było przejęcie wszystkich gruntów w granicach miasta przez gminę miasta Warszawy, a od 1950 r. - w związku ze zniesieniem samorządu terytorialnego - przez Skarb Państwa. Objęto nim około 12 tys. ha gruntów, w tym około 20-24 tys. nieruchomości.