Wkład własny to różnica między kwotą udzielanego kredytu a wartością kupowanej nieruchomości. Standardowo banki wymagają, by klient wniósł wkład własny w wysokości 20 proc. wartości domu lub mieszkania. - W wielu przypadkach istnieje jednak możliwość udzielenia kredytu na poziomie wyższym niż 80 proc. wartości nieruchomości. Wtedy bank zabezpiecza się poprzez ubezpieczenie kredytu od ryzyka związanego z niskim wkładem własnym – mówi Zuzanna Nadolska, ekspert eurobanku ds. ubezpieczeń.
Jak to wygląda w praktyce? Jeżeli klient bierze kredyt na 85 proc. wartości nieruchomości, to jego wkład własny wynosi 15 proc. Od 5 proc. brakujących do wymaganego przez bank poziomu wkładu własnego, trzeba będzie uiścić tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Z reguły takie ubezpieczenie opłaca się na okres od 3 do 5 lat z góry. Jego koszt może wynosić np. 3,5 proc. od brakującej nam kwoty. Jeżeli więc jesteśmy winni bankowi 300 tys. zł, a wymagany wkład własny to 60 tys. zł, to ubezpieczenie przy kredycie na sto procent wartości nieruchomości kosztuje 2,1 tys. zł. Po upływie okresu, za który opłacone zostało ubezpieczenie, bank znów wylicza, jaki procent wartości nieruchomości, stanowi aktualne saldo zadłużenia. Gdy okaże się, że wciąż więcej niż 80 proc., znów będziemy musieli ponieść koszty ubezpieczenia.
Drugą - obok jednorazowego pobrania składki - metodą zabezpieczenia się przez bank jest podwyższenie marży. - Podwyższenie marży z tytułu ryzyka jest powszechnie stosowanym rozwiązaniem na rynku kredytów hipotecznych. Warto zaznaczyć, iż nie jest to kwota składki płacona za ubezpieczenie niskiego wkładu, a koszt związany z dodatkowym ryzykiem ponoszonym przez bank. Podwyższona marża utrzymywana jest przez bank do momentu, gdy wartość kapitału pozostałego do spłaty w stosunku do wartości nieruchomości nie osiągnie odpowiedniego poziomu. Bank co miesiąc w terminie płatności raty sprawdza, czy nadal istnieje potrzeba utrzymania ubezpieczenia, czy też marża może już zostać obniżona - tłumaczy Zuzanna Nadolska z eurobanku.
W jaki sposób bank stwierdza, czy nadal potrzebne jest dodatkowe zabezpieczenie kredytu. - Bank monitoruje poziom wpłat klienta. Gdy klient spłaci wystarczającą wysokość kapitału w odniesieniu do wartości nieruchomości, a tym samym wkład własny osiągnie wymagany poziom, bank dokonuje obniżenia marży i jednocześnie kredyt przestaje być objęty ubezpieczeniem - mówi ekspert eurobanku.
Na tempo dochodzenia do wymaganego poziomu wpływ ma to, w jakiej walucie jesteśmy zadłużeni. Teoretycznie w gorszej sytuacji są posiadacze kredytów walutowych. - Saldo kredytu w walucie obcej jest zależne od kursu danej waluty, w związku z czym istnieje ryzyko, że w przypadku wzrostu notowań kursów, kwota kapitału pozostałego do spłaty będzie rosła w stosunku do wartości nieruchomości, która zawsze jest wyrażona w złotych – zauważa Zuzanna Nadolska z eurobanku.
- W konsekwencji kwota kapitału pozostałego do spłaty wyrażona w złotych może nie podlegać rzeczywistemu obniżeniu, pomimo faktycznej spłaty kapitału przez klienta - mówi Zuzanna Nadolska z eurobanku i dodaje, że dobrym przykładem takiego zjawiska jest obecna sytuacja. A konkretnie okres od 2008 roku. Bo w tym czasie złoty osłabił się względem walut, w których banki udzielały pożyczek. - W przypadku odwrotnej sytuacji, gdyby nastąpiło znaczne umocnienie kursu złotego względem waluty obcej, mogłoby się okazać, że kapitał pozostały do spłaty osiągnie o wiele szybciej wymagany przez bank poziom, niż wskazywałby na to harmonogram spłat - wskazuje ekspert eurobanku.
Kredytobiorca zadłużony w złotych nie ma takich zmartwień. Dokładnie wie, ile kapitału powinien spłacić, żeby bank obniżył marżę, a wartość finansowego zobowiązania wobec banku zawsze ulega pomniejszeniu o kolejne dokonane wpłaty.