Oddali mieszkanie za rentę do końca życia. Rynek pokazał mankamenty

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, nazywana popularnie odwróconą hipoteką, obowiązuje od 2014 r. Produkt powstał, by umożliwić seniorom korzystanie z kapitału zgromadzonego w nieruchomości bez utraty prawa własności. Po śmierci kredytobiorcy spadkobiercy mogliby spłacić zobowiązanie albo odzyskać nadwyżkę ze sprzedaży lokalu.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu rynekpierwotny.pl, zwrócił uwagę, że banki nie rozwinęły przez ten czas oferty, wobec czego wciąż nie jest to powszechna praktyka wśród seniorów.

Problem w tym, że banki nie podjęły gry. Minęła prawie cała epoka na rynku mieszkaniowym: ceny lokali mocno wzrosły, społeczeństwo się postarzało, a koszty życia seniorów stały się jednym z najważniejszych tematów społecznych. Mimo to w bankowych cennikach nadal próżno szukać powszechnie dostępnego odwróconego kredytu hipotecznego. Ustawa obowiązuje, lecz stworzony przez nią rynek praktycznie nie powstał – powiedział Jarosław Jędrzyński.

Analityk wspomniał o wysokim ryzyku, długim czasie trwania umów, kosztach finansowania oraz obawach wizerunkowych, jakie są związane z przejmowaniem mieszkań po zmarłych klientach. W efekcie tę lukę - zamiast banków – zaczęły wypełniać fundusze hipoteczne, oferujące rentę dożywotnią w modelu sprzedażowym.

To różnica zasadnicza. Kredyt pozostawia możliwość późniejszego rozliczenia wartości nieruchomości ze spadkobiercami. W modelu sprzedażowym przy umowie z funduszem senior przenosi własność nieruchomości podczas podpisywania aktu notarialnego. Otrzymuje w zamian wypłatę początkową, comiesięczne świadczenie oraz prawo dożywotniego zamieszkiwania w – formalnie przekazywanej – nieruchomości.

Jeśli umrze wkrótce po zawarciu umowy, mieszkanie pozostaje w funduszu, a rodzina nie otrzymuje rozliczenia. Ale ryzyko ponosi też fundusz – jeśli senior będzie żył bardzo długo, musi wypłacać rentę aż do jego śmierci.

W rezultacie powstało błędne koło. Banki nie tworzą oferty, bo nie widzą wystarczającego rynku. Seniorzy nie pytają o produkt, którego nie znają i którego nie mogą znaleźć. Ustawa miała uruchomić konkurencję, lecz bez pierwszego dużego gracza pozostała instrukcją obsługi urządzenia, którego nikt nie wyprodukował – dodał Jarosław Jędrzyński.

Rynek funduszy nie ma osobnej ustawy i nie podlega nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Z danych Związku Przedsiębiorstw Finansowych wynika, że na koniec 2025 r. zrzeszone fundusze zarządzały 402 umowami o odwróconą hipotekę. Łączna wartość mieszkań objętych tymi kontraktami wynosiła 193,2 mln zł. Średni wiek klienta sięgał 76,9 roku, jednorazowa wypłata wynosiła 32,2 tys. zł, a miesięczna renta 1176 zł.

Jędrzyński ocenia, że nie sprawdziła się nadzieja, że ustawa wystarczy, aby banki stworzyły nowy rynek. – Przepisy chronią seniora najlepiej dokładnie tam, gdzie nie ma żadnej oferty. Tam zaś, gdzie mieszkania naprawdę zmieniają właścicieli, ochrona nadal opiera się głównie na Kodeksie cywilnym, akcie notarialnym i przezorności człowieka, który często podejmuje jedną z najważniejszych oraz nieodwracalnych decyzji finansowych w życiu – podsumował.

źródło: ceo.com.pl