Jak zabezpieczyć interesy inwestora w umowie z architektem?

Chodzi tutaj także o architektów i biura projektowe. Niestety często inwestor – poświęcając dużo czasu na wybór pracowni architektonicznej – nie przywiązuje dostatecznej wagi do prawidłowego uregulowania praw i obowiązków stron umowy.

Konsekwencje takiego podejścia są niestety dotkliwe, gdyż mogą znacząco wpływać na przykład na termin realizacji inwestycji lub powodować wzrost kosztów. Przykładowo, może wystąpić konieczność wprowadzania zmian do projektu, dających architektowi podstawę do roszczeń wobec inwestora z tytułu naruszenia praw autorskich.

Ponadto, w wielu przypadkach wyniki pracy architekta ujawniają się dopiero na finalnym etapie budowy, np. wady budynku spowodowane błędami w projekcie architektonicznym. Tymczasem ryzyka i sporów można uniknąć ustalając we właściwy sposób i już na samym początku odpowiednie warunki współpracy.

W celu uniknięcia potencjalnych opóźnień wskazane jest, by umowa z architektem przewidywała - oprócz wyraźnego określenia terminu wykonania prac - także sankcje w razie jego niedotrzymania. Mogą to być np. kary umowne za każdy dzień opóźnienia. Ważne jest także, aby nie tworzyć zapisów, które umożliwiałyby opóźnianie przekazania finalnego projektu z przyczyn teoretycznie niezależnych od architekta.

Przykładowo, jeśli materiały, do których dostarczenia zobowiązany jest inwestor, nie zostaną dokładnie ustalone, biuro projektowe będzie mogło żądać kolejnych dokumentów i przesuwać w ten sposób termin wykonania prac.

Precyzyjne określenie obowiązków biura projektowego ma szczególne znaczenie, gdyż wpływa na zakres odpowiedzialności architekta oraz wysokość jego wynagrodzenia. Przykładowo, warto zobowiązać biuro projektowe do opracowania nie tylko projektu głównego, ale także materiałów wyjściowych do projektowania (np. badań geotechnicznych).

Jeśli takie rozwiązanie zostanie przyjęte przez strony umowy, w razie wystąpienia wad projektu architekt nie może uniknąć za nie odpowiedzialności argumentując, że zostały one spowodowane zostały błędami wynikającymi z wyboru tych, a nie innych materiałów wyjściowych.

Jednym z typowych obowiązków architekta, o których często zapomina się w umowach, jest uzyskanie przez niego w imieniu inwestora decyzji administracyjnych, takich jak warunki zabudowy, pozwolenia na budowę. Architekt co prawda nie ponosi odpowiedzialności za ewentualną opieszałość urzędów. Jednak uzależnienie zapłaty części wynagrodzenia od zatwierdzenia projektu budowlanego pozwoli inwestorowi uniknąć konieczności samodzielnego przeprowadzania całego procesu administracyjnego.

Ważnym elementem przy dużych inwestycjach może być nałożenie na architekta obowiązku kontroli budżetu inwestycji – a więc dbania o takie rozwiązania materiałowe, które mieszczą się w zakładanych przez inwestora ramach. W przypadku, gdy biuro projektowe nie bierze na siebie odpowiedzialności za przygotowanie wszystkich projektów (np. projektów branżowych, czy projektów aranżacji), inwestor powinien pamiętać o nałożeniu na projektanta obowiązku koordynacji prac innych projektantów.

Kształtując w umowie sposób zapłaty wynagrodzenia biura projektowego warto pamiętać, że wynagrodzenie to może być określone w sposób ryczałtowy – a więc z góry oznaczoną kwotą. W odróżnieniu od wynagrodzenia kosztorysowego, wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, nawet jeżeli rozmiar lub koszty prac uległy zwiększeniu w trakcie projektowania. Z kolei inwestor nie ma możliwości obniżenia wynagrodzenia - w razie zmniejszenia zakresu prac.

W praktyce korzystne dla inwestora może okazać się wprowadzenie w umowie sposobu kalkulacji wynagrodzenia w zależności od określonych parametrów inwestycji (np. iloczyn stawki i powierzchni użytkowo-mieszkalnej projektowanych budynków). Takie rozwiązanie będzie skłaniać biuro projektowe do zwiększania efektywności inwestycji.

Do odpowiedzialności architekta za wady projektu stosuje się przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady dzieła. Można jednak zastosować w umowie postanowienia korzystniejsze. Na przykład celowe może okazać się przedłużenie ustawowych terminów rękojmi i powiązanie ich z terminami odpowiedzialności wykonawcy robót budowlanych realizowanych na podstawie projektu.

Dodatkowym zabezpieczeniem inwestora na wypadek wad projektu architektonicznego jest ubezpieczenie architekta od odpowiedzialności cywilnej. W przypadku dużych inwestycji ogólna, obowiązkowa polisa może być jednak niewystarczająca. Jeżeli biuro architektoniczne realizuje kilka takich kosztownych projektów, suma ewentualnych odszkodowań może przekroczyć sumę ubezpieczenia.

Dlatego wskazane jest nałożenie na architekta obowiązku zakupu dodatkowej polisy dla konkretnej umowy. Trzeba jednak pamiętać, że taka polisa stanowi dodatkowy koszt dla architekta i może wpłynąć na wzrost jego wynagrodzenia.

Ponieważ projekt architektoniczny jest utworem w rozumieniu prawa autorskiego, korzystanie z niego wymaga nabycia praw autorskich od architekta. W związku z tym w umowie projektant powinien albo udzielić zezwolenia na korzystanie z projektu (licencja) albo przenieść na inwestora autorskie prawa majątkowe. W przypadku projektu architektonicznego, powstającego na indywidualne zamówienie inwestora, przeniesienie autorskich praw majątkowych powinno być standardem.

Bez względu jednak na ostatecznie wybraną formę nabycia praw autorskich, umowa powinna określać zakres, w jakim nabywca może korzystać z utworu. Są to tzw. pola eksploatacji. W celu uniknięcia niespodziewanych dodatkowych roszczeń finansowych ze strony architekta, należy pamiętać o wskazaniu wynagrodzenia z tytułu przeniesienia praw lub udzielenia licencji.

Nawet jeżeli inwestor zadba w umowie o zagwarantowanie sobie prawa do korzystania z projektu, bardzo często zapomina się o przysługujących autorowi projektu niezbywalnych autorskich prawach osobistych. Obejmują one m.in. prawo do oznaczania projektu nazwiskiem oraz prawo do nienaruszalności treści i formy utworu.

W praktyce oznacza to, że bez zgody architekta inwestor nie może wprowadzić jakichkolwiek zmian do projektu. Dlatego wskazane jest, by inwestor zapewnił sobie możliwość dokonywania pewnych zmian w projekcie na wypadek, gdyby konieczna była zmiana koncepcji budynku lub pomysł architekta okazałby się zbyt drogi do realizacji. Może to też dotyczyć potrzeby wybrania nowego architekta w trakcie wykonywania prac projektowych.

W obecnej sytuacji rynkowej odpowiednia prezentacja koncepcji architektonicznej – szczególnie dotyczącej zagospodarowania przestrzeni o istotnym znaczeniu kulturalnym lub historycznym – może mieć kluczowe znaczenie dla jej realizacji, a nawet dla dochodowości inwestycji.

Zagwarantowanie w umowie poufności może uchronić inwestora przed przekazaniem projektu konkurencji albo przedwczesnym ujawnieniem go opinii publicznej. W związku z tym warto wprowadzić do umowy z architektem obowiązek zachowania przez architekta tajemnicy co do samych postanowień kontraktu, stworzonego projektu, szczegółów procesu inwestycyjnego lub nawet samego charakteru inwestycji.

Umowa o wykonanie projektu architektonicznego jest w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego umową o dzieło, choć może zawierać w sobie także elementy zlecenia. Jednak w praktyce inwestycyjnej przepisy kodeksowe mogą okazać się niewystarczające dla zapewnienia ochrony interesów inwestora.

Ponadto, nie należy zapominać o przepisach prawa autorskiego, które regulują prawa architekta do projektu w sposób odbiegający często nie tylko od oczekiwań inwestora, ale także intencji obydwu stron umowy. Dlatego warto zadbać, aby umowa kształtowała indywidualny model współpracy stron, co pozwoli na zminimalizowanie potencjalnych konfliktów.

• Czy termin wypowiedzenia może być krótszy niż w przepisach
  • Umowa na przekazanie licencji i know-how

Autorki są radcami prawnymi w Kancelarii Prawnej Chajec, Don-Siemion & Żyto