Zasiedzenie nieruchomości. Jak zostać prawowitym właścicielem?
Zasiedzenie nieruchomości to nabycie własności. W wyniku zasiedzenia posiadacz nabywa prawo do własności danej rzeczy, jeśli faktycznie wykonuje takie prawo przez określony czas.
Zasiedzenie, najprościej rzecz ujmując, jest określeniem, które oznacza, że jeśli przez dany okres korzystaliśmy z rzeczy jak właściciel, to możemy stać się prawowitym właścicielem danej rzeczy.
Co można nabyć przez zasiedzenie?
Choć o zasiedzeniu myślimy przede wszystkim w kontekście nieruchomości, to trzeba wiedzieć, że zasiedzenie obejmuje prawo własności również dla rzeczy ruchomych, a także służebności gruntowe. W przypadku zasiedzenia własności budynku trzeba też w wyniku zasiedzenia przejąć też prawo użytkowania wieczystego gruntu (od stycznia 2019 – przekształconego w prawo własności).
Żeby można było zasiedzieć daną nieruchomość, muszą być spełnione konkretne warunki:
- posiadanie samoistne;
- posiadanie musi być ciągłe;
- musi upłynąć określony okres.
Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, gdy dysponujemy rzeczą tak jak właściciel. Domniemywa się, że wystarczy zarządzać daną rzeczą jak właściciel, by przesłanka będzie spełniona. Ważne jest tutaj pewne rozróżnienie. W przypadku dzierżawy czy najmu użytkownik ma tzw. posiadanie zależne. Nie można więc mówić tutaj o zasiedzeniu. Daną rzecz należy użytkować, zarządzać nią bez przerwy.
Czas, który musi upłynąć, żeby mówić o zasiedzeniu, związany jest z tzw. dobrą wiarą i złą wiarą. Jeśli posiadacz nieruchomości użytkuje ją przez 20 lat bez przerwy, to jako posiadacz samoistny w dobrej wierze może stać się jej właścicielem. W przypadku gdy do posiadania doszło w złej wierze, to własność uzyskuje się po 30 latach. O dobrej wierze mówimy wtedy, gdy posiadacz nieruchomości ma przekonanie, że ma prawo do danej nieruchomości. Zła wiara odnosi się do sytuacji, gdy posiadacz wie, że nie jest właścicielem nieruchomości i nie zależy mu na dowiedzeniu się, kto jest właścicielem.
Jak zasiedzieć rzeczy ruchome?
W przypadku rzeczy ruchomych różnica występuje jedynie w okresie użytkowania rzeczy. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego nabywa się własność danej rzeczy, jeśli korzystamy z niej nieprzerwanie od 3 lat.
Termin zasiedzenia upłynął. Co dalej?
Jeśli upłynął termin zasiedzenia, to posiadacz tej rzeczy nabywa własność do tej rzeczy. Oczywiście warto wiedzieć, że w czasie okresu posiadania mogą się zdarzyć różne rzeczy, które zakłócą bieg zasiedzenia. Wtedy trzeba przeprowadzić dodatkowe postępowanie. Skutkiem zasiedzenia jest nabycie prawa własności i utrata tej własności przez dotychczasowego właściciela. Istotne jest to, że nawet jeśli dojdzie do przekazania własności w wyniku zasiedzenia, to wciąż będą obowiązywały obciążenia (np. hipoteka)
.
Zasiedzenie przeprowadzone jest podczas postępowania o stwierdzenia zasiedzenia. Nie jest to jednak typowa sprawa sądowa. Po prostu sąd sprawdza wtedy, czy zostały spełnione warunki, które pozwalają na nabycie własności przez posiadacza i wydaje wtedy stosowny dokument. Od tej chwili posiadacz staje się właścicielem określonej rzeczy.
