Zasiedzenie nieruchomości. Jak zostać prawowitym właścicielem?

Zasiedzenie, najprościej rzecz ujmując, jest określeniem, które oznacza, że jeśli przez dany okres korzystaliśmy z rzeczy jak właściciel, to możemy stać się prawowitym właścicielem danej rzeczy.

Choć o zasiedzeniu myślimy przede wszystkim w kontekście nieruchomości, to trzeba wiedzieć, że zasiedzenie obejmuje prawo własności również dla rzeczy ruchomych, a także służebności gruntowe. W przypadku zasiedzenia własności budynku trzeba też w wyniku zasiedzenia przejąć też prawo użytkowania wieczystego gruntu (od stycznia 2019 – przekształconego w prawo własności).

Żeby można było zasiedzieć daną nieruchomość, muszą być spełnione konkretne warunki:

• posiadanie samoistne;
• posiadanie musi być ciągłe;
• musi upłynąć określony okres.

Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, gdy dysponujemy rzeczą tak jak właściciel. Domniemywa się, że wystarczy zarządzać daną rzeczą jak właściciel, by przesłanka będzie spełniona. Ważne jest tutaj pewne rozróżnienie. W przypadku dzierżawy czy najmu użytkownik ma tzw. posiadanie zależne. Nie można więc mówić tutaj o zasiedzeniu. Daną rzecz należy użytkować, zarządzać nią bez przerwy.

Czas, który musi upłynąć, żeby mówić o zasiedzeniu, związany jest z tzw. dobrą wiarą i złą wiarą. Jeśli posiadacz nieruchomości użytkuje ją przez 20 lat bez przerwy, to jako posiadacz samoistny w dobrej wierze może stać się jej właścicielem. W przypadku gdy do posiadania doszło w złej wierze, to własność uzyskuje się po 30 latach. O dobrej wierze mówimy wtedy, gdy posiadacz nieruchomości ma przekonanie, że ma prawo do danej nieruchomości. Zła wiara odnosi się do sytuacji, gdy posiadacz wie, że nie jest właścicielem nieruchomości i nie zależy mu na dowiedzeniu się, kto jest właścicielem.

W przypadku rzeczy ruchomych różnica występuje jedynie w okresie użytkowania rzeczy. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego nabywa się własność danej rzeczy, jeśli korzystamy z niej nieprzerwanie od 3 lat.

Jeśli upłynął termin zasiedzenia, to posiadacz tej rzeczy nabywa własność do tej rzeczy. Oczywiście warto wiedzieć, że w czasie okresu posiadania mogą się zdarzyć różne rzeczy, które zakłócą bieg zasiedzenia. Wtedy trzeba przeprowadzić dodatkowe postępowanie. Skutkiem zasiedzenia jest nabycie prawa własności i utrata tej własności przez dotychczasowego właściciela. Istotne jest to, że nawet jeśli dojdzie do przekazania własności w wyniku zasiedzenia, to wciąż będą obowiązywały obciążenia (np. hipoteka)
.

Zasiedzenie przeprowadzone jest podczas postępowania o stwierdzenia zasiedzenia. Nie jest to jednak typowa sprawa sądowa. Po prostu sąd sprawdza wtedy, czy zostały spełnione warunki, które pozwalają na nabycie własności przez posiadacza i wydaje wtedy stosowny dokument. Od tej chwili posiadacz staje się właścicielem określonej rzeczy.