Narodowy Bank Polski (NBP) ocenia, że rynek mieszkaniowy cechował się równowagą w II kw. br., choć pojawiły się sygnały, które mogą świadczyć o narastaniu nadwyżki popytu nad podażą, wynika z raportu "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2017 r.". Szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych nieznacznie spadła, choć była nadal wysoka.
"Na rynku pierwotnym mieszkań w 6 największych miastach w II kwartale br. przekroczono poziom sprzedaży mieszkań ze szczytu poprzedniego cyklu. Aktywność ta nie generowała dotąd nadmiernych napięć w sektorze nieruchomości, jednak pojawiły się sygnały, które mogą świadczyć o narastaniu nadwyżki popytu nad podażą. [...] Finansowanie transakcji nadal odbywało się ze znacznym udziałem środków własnych ludności, można było jednocześnie zaobserwować pewien wzrost skali finansowania zakupów mieszkań kredytem" - czytamy w raporcie.
Według banku centralnego, podaż mieszkań kolejny kwartał dopasowywała się do wzrostu popytu - deweloperzy zaczynali nowe i kontynuowali istniejące projekty inwestycyjne. Dopasowanie struktury mieszkań do struktury popytu było dobre. Obserwowano spadek liczby gotowych mieszkań w ofercie, spadek produkcji w toku korygowanej bieżącą sprzedażą oraz wzrosty szacowanych cen terenów budowlanych. Utrzymanie elastycznej podaży to główne wyzwanie obecnej sytuacji i warunek utrzymania stabilnych cen.
Średnie ceny ofertowe i transakcyjne m2 mieszkań na rynkach pierwotnych (RP) i wtórnych (RW) analizowanych miast nieco wzrosły w omawianym okresie. Wyjątkiem był rynek wtórny w Warszawie gdzie średnie ceny nieznacznie spadły (notowano więcej transakcji mieszkaniami o niższej jakości). Obserwowane wzrosty cen na RP wynikały z wprowadzania na rynek i sprzedawania większej liczby mieszkań o lepszej jakości i lokalizacji, czytamy dalej.
"Inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej była wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu" - wskazał też NBP.
Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych4 w złotych (bez umów renegocjowanych) wzrosła w omawianym kwartale o 11,8 mld zł, tj. o 8,5% wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz o 1,8% względem II kwartału 2016 r. Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym wskazują, że ankietowane banki odczuły wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe a kryteria i warunki przyznawania kredytów mieszkaniowych w II kwartale 2017 r. zostały nieznacznie zaostrzone, w tym podniesiona została marża kredytowa kredytów obarczonych wyższym ryzykiem. W III kwartale 2017 r. pojedyncze banki przewidują spadek popytu oraz zapowiadają złagodzenie polityki kredytowej. Szacowana rentowność złotowych kredytów mieszkaniowych dla banków rośnie na skutek rosnącej marży oraz zmniejszających się odpisów. Udział kredytów zagrożonych utrzymywał się na koniec II kwartału 2017 r. na poziomie ok. 2,5%.
"Szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych nieznacznie spadła, choć była nadal wysoka. Związane jest to z wysokim popytem na mieszkania oraz korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do niskich od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych, jak i zakumulowanych zasobów gruntów pod budowę nowych projektów mieszkaniowych. Dane finansowe firm deweloperskich wskazują z reguły na niską rentowność ich działalności, czego jednak nie potwierdza analiza prowadzona na przeciętnych projektach inwestycyjnych na największych rynkach. Wskazuje ona bardzo dobry poziom szacowanej rentowności projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym na tle innych branż. Wyniki szacunków potwierdza duża liczba rozpoczynanych i wprowadzanych na rynek kolejnych nowych projektów inwestycyjnych, a także inwestycje w mieszkania na wynajem profesjonalnych inwestorów zewnętrznych" - czytamy dalej.
Zapas niesprzedanych mieszkań na 6 największych rynkach w Polsce zmniejszył się nieznacznie w omawianym kwartale i wyniósł ok. 50 tys. Jednocześnie zwiększyła się liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Wysoki popyt mieszkaniowy przewyższał wzrost podaży. Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w 6M zmniejszył się do niecałych 3 kwartałów w omawianym okresie. Zmniejszyła się też liczba mieszkań oraz projektów w toku ważonych sprzedażą oraz gotowych mieszkań wystawionych na sprzedaż.
"Może to oznaczać, że podaż przestaje nadążać za popytem i rośnie ryzyko wzrostu cen. Deweloperzy dotychczas dobrze dopasowywali strukturę wielkości mieszkań do popytu, w odróżnieniu od sytuacji na rynku wtórnym, gdzie podaż wynika ze struktury zasobu mieszkaniowego. W segmencie mieszkań popularnych cena jest nadal podstawowym kryterium wyboru mieszkania, zatem największym popytem cieszą się lokale kompaktowe, tj. dwupokojowe o niewielkim metrażu. Istnieje także stały popyt na mieszkania większe, tj. powyżej 60 m2, często o podwyższonym standardzie" - podsumowano.
