Domy bez zgody na użytkowanie. "Problem będzie narastał"

Oto #HIT2023. Przypominamy najlepsze materiały minionego roku

Transformacja energetyczna w Polsce przyspiesza. Odzwierciedleniem tego są zaostrzane normy w budownictwie. Ich spełnienie staje się coraz większym wyzwaniem. W ostatnim czasie jednym z ważniejszych parametrów dla nowych budynków jest tzw. wskaźnik EP. Wskaźnikiem tym wyznacza się zapotrzebowanie na "nieodnawialną energię pierwotną", która jest potrzebna do ogrzewania w budynku, podgrzewania wody, a także chłodzenia, wentylacji i oświetlenia.

Od 2021 r., zgodnie z polskim oraz unijnym prawem, wskaźnik EP nie może przekroczyć dla nowych domów jednorodzinnych 70 kWh na mkw (przed 2021 r. było to 95 kWh na mkw).

Okazuje się, że jeśli ogrzewamy nasz nowy dom węglem, gazem czy olejem opałowym, to nie spełnimy tego wymogu. Wskaźnik EP dla kotłów gazowych to np. średnio 119-129. W praktyce jedynie dom z instalacją OZE, czyli fotowoltaiką i pompą ciepła, może zmieścić się w nowych, rygorystycznych wskaźnikach. Nie wszyscy zdają sobie jednak z tego sprawę.

W ostatnim czasie w związku z tym rośnie liczba domów, które nie dostają pozwolenia na użytkowanie. Dochodzi także do sytuacji, że udziela się pozwolenia na określony czas, np. pół roku, po to, aby w tym czasie zaadaptować swój dom do nowych norm.

Maciej Surówka, prezes Stowarzyszenia Certyfikatorów i Audytorów Energetycznych, przyznaje w rozmowie z money.pl, że taki problem istnieje. — Docierają do nas takie sygnały — mówi.

Dodaje, że w związku z tym mnożą się pytania dotyczące postępowania nadzoru budowlanego i kierowników budowy w sytuacji, gdy budynek nie spełnia wymogów. — Mamy sygnały, że są różne podejścia w tej kwestii — twierdzi. Jak zaznacza, niektórzy inspektorzy i kierownicy budowy "przymykają na to oko", inni podchodzą bardzo rygorystycznie.

Radosław Andrulewicz z firmy Exergy w rozmowie z money.pl również potwierdza, że problem istnieje. Jego zdaniem, inwestorzy często dowiadują się, że nowo wybudowany budynek nie spełnia wymogów dopiero w momencie, gdy jest on już ukończony.

Mieliśmy już kilkanaście takich sytuacji, które dotyczyły jednak głównie deweloperów. Na etapie projektu inwestycja spełniała wszystkie normy. Problemem było jednak wykonawstwo. Po sporządzeniu świadectwa charakterystyki energetycznej okazywało się, że trzeba było się sporo nagimnastykować, aby przystosować budynek do nowych norm, co wiąże się często z koniecznością wykonania kolejnych inwestycji — mówi.

Jakich? To choćby zainstalowanie wentylacji mechanicznej, która może pomóc ograniczyć straty ciepła i zmniejszyć zapotrzebowanie domu na energię. Kolejnym krokiem może być montaż instalacji fotowoltaicznej, która będzie pokrywała część zapotrzebowanie na energię.

Wielu inwestorów ma prawo być zaskoczonych tą sytuacją. Przypomnijmy, że do każdego projektu budowlanego dołączana jest charakterystyka energetyczna budynku. Dodatkowo w momencie, gdy budynek jest oddawany do użytkowania, wykonuje się świadectwo charakterystyki energetycznej, które potwierdza, jaki jest stan faktyczny po wybudowaniu.

— Na tym etapie może pojawić się duża rozbieżność i okazać się, że budynek nie spełnia norm — wyjaśnia Radosław Andrulewicz.

Ekspert dodaje, że spełnienia przed budynek wszystkich wymogów coraz częściej domagają się banki, które kredytują daną inwestycję. — W najbliższym czasie ten problem będzie narastał — uważa Andrulewicz.

Dorota Nadolna–Jasińska, radca prawny w Grupie Prawnej Togatus, mówi, że w praktyce niewiele nowo powstających budynków spełnia dziś wymogi nowego wskaźnika EP.

Przepisy, które weszły w życie od stycznia 2021 r., zakładają przekształcanie budynków mieszkalnych w Polsce w domy o zerowym zużyciu energii. Koncentrują się one na trzech podstawowych obszarach: ograniczeniu zapotrzebowania budynków w energię pierwotną, zwiększeniu energooszczędności budynków oraz modernizacji kotłów grzewczych i upowszechnianiu instalacji OZE — wyjaśnia.

Jej zdaniem, celem ustalania coraz ostrzejszych norm jest doprowadzenie do sytuacji, w której wszystkie nowe domy osiągną status budynków wykazujących zerowe zużycie energii pierwotnej i w efekcie samowystarczalnych.

— Problemy z brakiem dostosowania do nowych norm będą się nasilać w kolejnych latach, ponieważ tradycyjne systemy ogrzewania domów nie będą w stanie sprostać nowym normom — uważa prawniczka.

Według nowej dyrektywy EPBD (dyrektywa o charakterystyce energetycznej budynków) wszystkie nowe budynki mieszkalne mają być zeroemisyjne już od 2028 r. Natomiast od 2026 r. zeroemisyjne mają stać się budynki użytkowane przez władze publiczne.

Jednocześnie Ministerstwo Rozwoju od dłuższego czasu pracuje nad przepisami, których efektem będzie wprowadzenie klas energetycznych dla nieruchomości.

Zgodnie z ostatnią propozycją przedstawioną przez Krajową Agencję Poszanowania Energii, najwyższą klasę A otrzymają budynki jednorodzinne, które zużywają poniżej 59 kWh energii na jeden mkw. powierzchni rocznie oraz 63 kWh na mkw. rocznie w przypadku budynków wielorodzinnych.

Równolegle w UE wypracowywane są plany, aby wycofać kotły gazowe w nowych budynkach do 2028 r., a w modernizowanych – najpóźniej od 2032 r. Elementem dekarbonizacji budownictwa ma być także wymiana źródeł ogrzewania na odnawialne źródła energii (pompy ciepła i fotowoltaikę).

Ograniczenia dotyczące montażu pieców na paliwa kopalne (w tym na gaz) mogą jednak nie wejść tak szybko w życie. W UE nie ma zgody co do tego, czy takie rozwiązanie będzie akceptowalne ekonomicznie, techniczne i społecznie. Przeciw takiemu rozwiązaniu opowiedziały się ostatnio Rumunia i Włochy, ale także Polska.

Co ciekawe w Programie Czyste Powietrze nadal można uzyskać dotację na wymianę "kopciucha" na nowy piec gazowy. Dofinansowanie wynosi maksymalnie 15,3 tys. zł.

Dodajmy, że kotły gazowe to, obok pomp ciepła i pieców na pellet, najpopularniejsze obecnie wśród Polaków źródła ogrzewania. Nie tylko można dostać do nich dofinansowanie, ale także odliczyć koszty inwestycji (po odjęciu dotacji) w PIT, co zapewnia ulga termomodernizacyjna.

Chcieliśmy poznać stanowisko Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego na temat problemów inwestorów, którzy nie dostają pozwolenia na użytkowanie nowych domów, w których źródłem ogrzewania jest gaz, czy olej opałowy. Spytaliśmy także o to, jak w tym wypadku powinni postępować kierownicy budowy. Odezwaliśmy się w tej sprawie także do resortu rozwoju. Gdy dostaniemy odpowiedzi, zaktualizujemy ten materiał.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl