Szczególnie istotne znaczenie ma ostatni ze wspomnianych czynników, bowiem przekłada się on bezpośrednio nie tylko na wysokość dochodów osiąganych przez właściciela centrum handlowego, ale także na wartość rynkową nieruchomości.
W celu jej oszacowania rzeczoznawcy kapitalizują kwotę rocznego dochodu operacyjnego netto za pomocą stopy kapitalizacji. W praktyce oznacza to, że im wyższe przychody są osiągane z czynszów płaconych przez najemców, tym większa staje się wartość danego obiektu. W tym kontekście staje się jasne, dlaczego podejmowane jeszcze na etapie projektowania decyzje w zakresie podziału powierzchni i dostosowania jej do oczekiwań i potrzeb klientów oraz najemców mają kluczowe znaczenie dla finalnego wyniku finansowego oraz wysokości dochodu, generowanego przez dane centrum handlowe.
Dobór najemców – o czym pamiętać?
Wysokość czynszu dla poszczególnych najemców w obrębie danego centrum handlowego jest uzależniona między innymi od branży, w jakiej działa dany najemca oraz pozycji jego marki na rynku. Więksi najemcy sieciowi zwykle są skłonni wynajmować jednocześnie duże powierzchnie, ale w takim przypadku najczęściej starają się wynegocjować niższy czynsz, co z kolei ma bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości. Z perspektywy inwestora znacznie korzystniejsze może się zatem okazać podzielenie dostępnej powierzchni na nieco mniejsze obszary i wynajmowanie większej liczby lokali szerszemu gronu najemców, od których pobierane będą wyższe czynsze. Przełoży się to zarówno na lepsze wyniki finansowe centrum handlowego, jak i na korzystniejszą wycenę wartości obiektu.
Należy jednak pamiętać, że w przypadku podziału powierzchni pod wynajem na lokale o średniej i małej powierzchni trzeba się liczyć ze zwiększeniem ryzyka inwestycyjnego, co znajduje swoje odbicie w stopie kapitalizacji. Jeżeli ryzyko jest duże, odpowiednio rośnie także i stopa kapitalizacji, a to z kolei ma negatywny wpływ na wartość danego obiektu. Warto wziąć to pod uwagę w kalkulacjach podczas doboru najemców i odpowiednio zbalansować ich liczbę i typ w taki sposób, by ryzyko było możliwie najniższe przy utrzymaniu satysfakcjonującej dla inwestora wysokości czynszu i stabilnych dochodów w jak najdłuższej perspektywie czasowej.
Współpraca z doradcą to klucz do sukcesu
Uzyskanie dobrego wyniku finansowego i utrzymanie go w dłuższej perspektywie czasowej nie jest możliwe bez współpracy z doradcami specjalizującymi się w dziedzinie optymalizacji doboru najemców oraz komercjalizacji centrów handlowych. Taką współpracę można rozpocząć w dowolnym momencie, jednak inwestorzy dopiero planujący rozpoczęcie inwestycji powinni starać się nawiązać ją możliwie najwcześniej – najlepiej już na etapie projektu czy zakupu działki.
Pozwoli to na wczesnym etapie inwestycji sprecyzować wiele istotnych kwestii, mających wpływ na możliwość osiągnięcia wysokich dochodów. Dobrym przykładem jest np. przeprowadzenie w danej lokalizacji badań dotyczących zapotrzebowania w obrębie konkretnego rynku, po czym dobrania optymalnego tenant mixu w oparciu o uzyskane wyniki. W znaczący sposób ułatwia to poszukiwanie i pozyskiwanie właściwych najemców, jednocześnie zmniejszając konieczność późniejszego dostosowywania przestrzeni do ich potrzeb.
Mapa centrów handlowych
Dużym ułatwieniem dla inwestorów i najemców jest portal retailmap.pl czyli wyszukiwarka oraz mapa centrów handlowych w Polsce – zarówno tych już istniejących, jak i tych, które powstają lub są dopiero planowane. Portal ten pozwala wyszukać nieruchomości według różnych kryteriów, w tym statusu obiektu, wielkości wolnych lokali czy powierzchni najmu brutto (GLA). Dzięki temu inwestor może w łatwy sposób zorientować się, jak wiele obiektów komercyjnych o podobnym charakterze znajduje się w pobliżu działki, na której planuje rozpocząć swoją inwestycję. Pozwala to uniknąć inwestowania w miejscach, gdzie lokalny rynek jest już silnie nasycony centrami handlowymi.