W dobie pandemii własny, choćby mały, dom z ogródkiem stał się obiektem pożądania. Domy "na zgłoszenie", czyli budynki do 35 m kw. powierzchni i bez poddasza użytkowego nie wymagają pozwolenia na budowę, ale to nie znaczy, że mogą stanąć wszędzie. Zebraliśmy najczęstsze pytania, które zadają sobie osoby chcące je postawić na swojej działce.
Jak liczyć powierzchnię domu?
Przepisy są tu jednoznaczne i mówią o tym, że wspomniane 35 metrów kwadratowych to powierzchnia zabudowy. Liczy się ją po obrysie murów. Wnętrze teoretycznie powinno więc mieć poniżej tych 35 metrów. W praktyce może to być więcej – jeśli w domku uda nam się zmieścić antresolę. Nie jest ona uznawana za kondygnację, więc jej postawienie nie wymaga żadnych zezwoleń.
Trzeba tylko pamiętać, że musi mieć ona powierzchnię mniejszą niż kondygnacja, nad którą jest umieszczona. Nie może być też ograniczona ścianami ze wszystkich stron – przynajmniej z jednej strony musi być otwarta.
- Z moich obserwacji wynika, że większość osób i tak kupuje gotowe projekty domów albo domy do złożenia przez ekipę budowlaną. Każdy dobry projekt jest tak wyliczony, by spełniać wszelkie prawne wymagania, o szczegóły zawsze można dopytać biuro architektoniczne i wykonawcę – mówi w rozmowie z money.pl Tomasz Konecki, architekt.
Jakiej wysokości może być dom?
Przepisy nie określają maksymalnej wysokości domku, limitowana jest jedynie jego powierzchnia zabudowy oraz liczba pięter – musi być to budynek parterowy. Może mieć jednak strych lub poddasze, ale ta powierzchnia musi mieć status nieużytkowej. W praktyce zagospodarowanie strychu jest już naszą sprawą.
Wysokość budynków limituje jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy. Jeśli te dokumenty pozwalają na budowę budynków letniskowych wyższych niż 5 metrów – to bez problemu możemy uwzględnić w planie poddasze, oczywiście nieużytkowe.
- Jeśli chcemy mieć pewność, że nasze poddasze nie zostanie uznane za "użytkowe", zadbajmy o to, by nie było zbyt wysokie. Granicą dla powierzchni użytkowej jest 1,9 metra. Jeśli średnia wysokość poddasza nie będzie większa, nikt nie uzna jej za użytkową – mówi Konecki.
Dodaje, że wysokość wnętrza na parterze powinna być nie mniejsza niż 2,5 metra, a wysokość antresoli to przynajmniej 2,2 metra.
Ile domów możemy postawić na jednej działce?
Wszystko zależy od wielkości działki. Przepisy są proste i pozwalają na postawienie jednego domu na każde 500 metrów kwadratowych działki. Z tego wynika pewna niedogodność – działka musi mieć przynajmniej te 500 metrów, na mniejszej "na zgłoszenie" możemy postawić jedynie 35-metrowy budynek gospodarczy.
Jeśli mamy 500 metrów, wolno nam postawić jeden domek. Jeśli przynajmniej 1000 metrów – dwa. Każde kolejne 500 metrów daje prawo do postawienia kolejnego domku. Uwaga: domy nie mogą się ze sobą stykać (muszą być wolnostojące), ale można je stawiać w bliskiej odległości od siebie.
Podczas stawiania domku trzeba pamiętać o zachowaniu odpowiedniej odległości od granic działki. Jeśli domek posiada okna i drzwi, ściany muszą znajdować się w odległości nie mniejszej niż 4 m od granicy działki. Jeśli nie ma okien i drzwi – wystarczą 3 m.
Czy dom musi mieć podłączenie do wody i kanalizacji?
Nie. Jest to budynek rekreacyjny i nie musi być podłączony do żadnych mediów. Zdrowy rozsądek podpowiada oczywiście, że prąd i woda (oraz kanalizacja, oczyszczalnia ścieków lub szambo) to pewne minimum, bez którego domek będzie mało przydatny.
Na rynku są jednak dostępne rozwiązania, które pozwalają na niemal całkowite uniezależnienie się od dostawców mediów. Studnię można wykopać, do domu podłączyć małą oczyszczalnię ścieków (model o wydajności do 7,5 m sześć. na dobę nie wymaga pozwoleń), a prąd produkować z paneli zamontowanych na dachu.
Czy domek można rozbudować?
Każda rozbudowa będzie wymagała już pozwolenia na budowę. Ale jest kilka sposobów na legalne i niedrogie podniesienie jego powierzchni. Pierwsza to taras.
Budowa tarasu o powierzchni do 35 m kw. nie wymaga żadnych formalności, większy taras wymaga jedynie zgłoszenia. Do domku możemy też dobudować wiatę, garaż i budynek gospodarczy. Uwaga – "na zgłoszenie" możemy postawić dwa z trzech takich elementów na powierzchni 500 m kw. Ich powierzchnia zabudowy (liczona tak samo, jak domku) nie może przekroczyć 35 m kw.
Ale bez problemu możemy sobie dostawić do tego ganek i oranżerię (ogród zimowy). Ich łączna liczba również nie może przekraczać dwóch na każde 500 m kw., a powierzchnia obiektów nie może być większa niż 35 m kw. Podsumowując: na zgłoszeniu możemy sobie postawić domek z gankiem i tarasem, do tego garaż lub wiatę oraz budynek gospodarczy. To wszystko na jednej, przynajmniej 500-metrowej działce.
Gdzie postawić domek?
To kwestia rodząca najwięcej pytań. - Najlepiej przed kupnem działki dopytać w gminie, czy na danym terenie będziemy mogli zbudować domek "na zgłoszenie". Urzędnicy z pewnością pomogą wyjaśnić wszelkie kwestie – radzi Konecki.
W skrócie: domek "na zgłoszenie" najłatwiej postawić na działce rekreacyjnej. W miejscowych urzędach trzeba sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania, a jeśli go nie ma - studium zagospodarowania terenu.
Plan może określać szereg wymagań dla zabudowy – choćby wysokość, kształt i kolor dachu, kolor elewacji, wysokość ogrodzenia. Podobne zapisy, określające też np. minimalną powierzchnię biologicznie czynną, a więc zapewniającą naturalną wegetację, mogą być w studium.
Musimy też zwrócić uwagę, czy nie kupujemy działki leżącej w strefie chronionej – na przykład w parku krajobrazowym, narodowym albo w strefie obok elektrowni wiatrowej.
Stawiając dom "na zgłoszenie" należy pamiętać, że warto go zgłosić jako dom przeznaczony do rekreacji indywidualnej. W innym razie będziemy musieli się ubiegać o pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia z projektem budowlanym.
Jak dokonać zgłoszenia budowy?
Formularz i mapę powinieneś dostać w urzędzie gminy. Wystarczy go wypełnić, zaznaczyć na mapie, gdzie stawiasz domek. Jeśli urząd w 21 dni nie zgłosi uwag - możesz działać.