Czy dom do 35 m2 może być idealnym miejscem do pracy i wypoczynku? Tańsza alternatywa domu pod miastem

Wiele zmian wywołanych przez COVID w naszym codziennym życiu zapewne już z nami pozostanie. Pojawiły się nowe trendy, inne uległy przyspieszeniu, jednym z nich obserwowanym już w od kilkunastu lat jest wyprowadzka części mieszkańców większych miast do gmin ościennych. Poprzednio ograniczała go konieczność codziennych dojazdów do pracy, teraz kiedy coraz więcej firm przechodzi na pracę zdalną ta najważniejsza więź z miastem uległa osłabieniu. 

Rośnie zainteresowanie atrakcyjnymi terenami rekreacyjnymi 

Ważnym czynnikiem kosztów budowy stały się ceny działki. W największych miastach stanowi ona już ponad 1/3 kosztów budowy. Powoli kończą się też atrakcyjne grunty w pobliskich gminach. W tej sytuacji inwestorzy coraz chętniej spoglądają w stronę nieruchomości położonych dalej od miasta, za to znajdujących się w atrakcyjnej lokalizacji, blisko terenów rekreacyjnych. Czynnikiem decydującym o atrakcyjności działki staje się czas dojazdu do centrum miasta, dla osób, które mogą sobie pozwolić, by pojawić się w pracy raz na tydzień lub rzadziej, godzina jazdy w jedną stronę jest całkiem akceptowalna. 

Dla tych, których nie stać na budowę domu za miastem, idealnym rozwiązaniem jest dom na zgłoszenie do 35 m2. Jego budowa jest zarówno tańsza, jak i łatwiejsza pod względem logistycznym. Zwłaszcza od strony wymogów formalnych budowa takiego domu jest bez porównania prostsza niż domu z tradycyjnym pozwoleniem na budowę. 

Budowanie domu na zgłoszenie nie oznacza, że nie musimy się stosować do obowiązujących na danym terenie przepisów. Jak zawsze przed zakupem działki warto się zorientować, jakie są zapisy w MPZP i czy nie jest ona położona na terenie zalewowym lub nie jest podlega ochronie ze względów przyrodniczych czy archeologicznych. 

Budując dom na zgłoszenie, należy pamiętać, że warto go zgłosić jako dom przeznaczony do rekreacji indywidualnej. W przeciwnym razie będziemy musieli się ubiegać o pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia z projektem budowlanym. 

Dom do 35 m2 można również postawić na terenie ogródków działkowych ROD, ale w tym przypadku ziemia, na której stoi, nie jest naszą własnością, w takim domu nie możemy się również zameldować lub mieszkać. W świetle polskiego prawa mieszkanie na działkach ROD jest bowiem nielegalne. 

W przypadku działek i domów rekreacyjnych, a takim z założenia są domy do 35 m2 istotne są też kwestie podatkowe. Niestety za taką nieruchomość zapłacimy wyższy podatek niż za całoroczny dom mieszkalny, kwoty podatku za metr kwadratowy działki i domu mogą być nawet do 10 razy wyższe. 

Dom na zgłoszenie i warunki, jakie musi spełniać 

Dom na zgłoszenie to de facto dom rekreacyjny, trzeba więc przyjąć, że nie posiada cech domu mieszkalnego całorocznego:

·        nie służy zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych,

·        jest wykorzystywany jedynie sezonowo,

·        jest domem wolnostojącym, parterowym z ewentualną antresolą,

·        ma powierzchnię zabudowy do 35m2,

·        maksimum jeden budynek na 500 m2 działki. 

Właśnie ta sezonowość sprawia, że dom do 35 m2 o charakterze rekreacyjnym nie musi mieć:

• instalacji grzewczej,
• spełniać wymogów dotyczących izolacji termicznej,
• 250 cm minimalnej wysokości w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi,
• w przypadku antresoli, schodów na poddasze, chociaż na pewno warto je wybudować,
• nie musi posiadać dostępu do wody z sieci wodociągowej.

Oczywiście to, że nie musi posiadać określonych rozwiązań, nie oznacza, że nie warto ich zastosować. Tak samo warto kupić sprawdzony projekt domu, w którym zastosowano wypróbowane rozwiązania. Również gotowe domy budowane lub dostarczane jako zestawy do montażu przez wyspecjalizowane firmy wydają się być dobrym rozwiązaniem. 

Większa działka to większe możliwości 

Zgodnie z przepisami możemy postawić jeden dom o powierzchni do 35 m2 na 500 m2 działki. Oznacza to, że jeśli nasza działka ma ponad 1000 metrów, możemy na niej postawić dwa domy na zgłoszenie. Pozwala to na zastosowanie interesujących rozwiązań, można na przykład postawić takie domy, rozdzielone dwustanowiskową wiatą garażową. Odpowiednio modyfikując programy mieszkalne obu domów, stworzymy w ten sposób małą letnią rezydencję. To idealne rozwiązanie jeśli chcemy na przykład przyjmować gości i jednocześnie pracować. 

Dom na zgłoszenie do 35 m2 może mieć jednak nieco większą powierzchnię, jeśli wyposażymy go w antresolę, co jest zgodne z przepisami. Możemy w ten sposób osiągnąć nieco ponad 50m2 powierzchni co umożliwia komfortowe funkcjonowanie dwóm lub nawet trzem osobom. Wymogi formalne stanowią, że nie może to być dom na zgłoszenie z poddaszem, ale antresola jest już dopuszczalna. 

Każdorazowo, przed podjęciem decyzji o budowie warto skonsultować się z architektem, który pracuje na terenie, na którym znajduje się nasza działka i współpracował już z lokalnymi urzędami. Co prawda przepisy dla całego kraju są identyczne, ale ich interpretacja różni się nawet w obrębie jednego województwa. Jedne przestrzegają tych zasad bardzo surowo, inne pozwalają na "dość swobodną" interpretację przepisów. Wybudowanie domu, również takiego na zgłoszenie, niezgodnego z przepisami może skutkować uznaniem go za samowolę budowlaną i w skrajnej sytuacji nawet wydaniem nakazu rozbiórki. 

Czy warto przekształcić dom na zgłoszenie w dom mieszkalny całoroczny? 

Temat przekształcenia domu na zgłoszenie w całoroczny dom mieszkalny jest jednym z najczęściej poruszanych na forach budowlanych. Takie rozwiązanie ma swoich zwolenników i przeciwników. Pytani przeze mnie o to architekci zalecają dużą powściągliwość, wskazując na konkretne problemy: „… dwa razy przepłacamy. Trzeba zrobić badanie konstrukcji, inwentaryzację i projekt architektoniczno-budowlany plus mapa do celów projektowych. Tylko jest jedno ale, ja osobiście bym się pod takim czymś nie podpisał. Bo nikt mi nie pozwoli zerwać elewacji ścian, bym ocenił stan techniczny konstrukcji szkieletowej jak jest to dom w tej technologii…”. Warto podkreślić, że jest to zdanie architekta projektującej domy do 35m 2, co oznacza, że zależy mu na jak największej ich sprzedaży. Z czysto prawnego punktu widzenia nie można wybudować „domu na zgłoszenie całorocznego mieszkalnego”. Wymaga to załatwienia formalności związanych z jego przekształceniem. 

Dom na zgłoszenie w 2021 roku może być bardzo dobrym rozwiązaniem dla osób, których albo nie stać na budowę domu pod miastem, albo z przyczyn logistycznych nie chcą zrywać z nim całkowicie więzi. Na tym polega największa przewaga domu do 35m2 nad pełnowymiarowym domem. Więcej osób będzie stać na utrzymywanie jednocześnie domu rekreacyjnego i mieszkania w mieście, co nie byłoby możliwie przy posiadaniu "normalnego" domu. Dzięki temu nie musimy dokonywać wyboru, czy decydujemy się na przeprowadzkę pod miasto, czy pozostajemy w swoim dotychczasowym mieszkaniu. 

Autor: Wojciech Rynkowski