Jaki jest koszt regulacji w cenie mieszkania?

Szczegółowy raport dotyczący szacunkowych kosztów regulacji w cenie mieszkania przygotował portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl przy współpracy działu analiz REDNET Property Group. 26 marca odbyła się prezentacja jego najważniejszych wniosków oraz specjalna poświęcona temu obszarowi debata.

Ceny nieruchomości wciąż rosną. I choć dynamika tych wzrostów z początkiem 2024 roku spada, cały sektor nieustannie znajduje się pod silna presją. Faza oczekiwania na szczegóły nowego programu mieszkaniowego sprzyja pojawiającym się hipotezom zarówno dotyczącym dalszych losów programu, cen, jak i generalnie kierunków, w jakich zmierzać będzie ta kluczowa dla społeczeństwa i gospodarki branża. Nie sprzyja to sytuacji przede wszystkim młodych ludzi, dla których własne "M" staje się coraz bardziej niedostępnym dobrem.

Portal Tabelaofert.pl postanowił przeprowadzić kompleksową analizę wprowadzonych na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat najważniejszych regulacji dotyczących funkcjonowania rynku nieruchomości w Polsce. Jej głównym celem było wykazanie, czy i w jakim stopniu wprowadzane przepisy doprowadziły do wzrostów cen zakupu i najmu mieszkań.

- Regulacje wprowadzane były w szlachetnym celu, jakim była i jest ochrona nabywcy przeznaczającego na zakup mieszkania często oszczędności całego życia lub środki z kredytu, który przez połowę dorosłego życia będzie musiał spłacać - mówi Robert Chojnacki, prezes REDNET 24. - Jednak wprowadzane przez lata przepisy doprowadziły do sytuacji, w której znaczna część głównie młodych ludzi została pozbawiona szansy zakupu lub samodzielnego wynajmu mieszkania właśnie ze względu na wzrost cen spowodowany przez nadmierną regulację rynku.

Przy czym podkreślić należy, że głównym wyzwaniem pomijając konieczność dostosowania regulacji, jest konieczność holistycznego spojrzenia na rynek nieruchomości. Jest on sektorem złożonych zależności, przez co często wprowadzane w dobrej wierze przepisy mogą przynieść odwrotne do zamierzonego skutki. Tak było w przypadku programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc". Jego cel był jasny - wsparcie kupujących. Jednak jego konstrukcja spowodowała radykalnie wysoki wzrost cen nowych, przede wszystkim małych mieszkań w bardzo krótkim czasie.

Według danych Wskaźnika Inflacji Mieszkaniowej (autorskiego wskaźnika opracowanego przez dział analiz REDNET Property Group i portalu Tabelaofert.pl) w drugim półroczu 2023 roku mieszkania do 800 tys zł podrożały o prawie 10% więcej niż lokale powyżej tej kwoty.

- Żeby była jasność - nie jesteśmy zwolennikami całkowitej deregulacji, ale rozważnego wprowadzania przepisów poprzedzonych analizą ich wpływu na ceny i cały sektor - mówi Robert Chojnacki, jeden z autorów raportu.

- Co więcej, jesteśmy za wprowadzaniem nowych przepisów, które utrudnią spekulacyjne windowanie cen. Ale proces ten musi zostać poprzedzony kompleksową analizą i spojrzeniem na rynek jako całość, a nie oderwane od siebie poszczególne jego obszary.

Wstępem do takiego procesu jest właśnie nasz raport, w którym podjęliśmy próbę oszacowania skali łącznego wpływu regulacji na ceny mieszkań. Oszacowaliśmy skutki regulacji w postaci nadmiernego wzrostu cen mieszkań aby płynące z raportu wnioski i tezy były zrozumiałe dla jak największego grona odbiorców - dodaje Robert Chojnacki.

Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym i jest bardzo zróżnicowany. Dla przykładu – mieszkania w segmencie apartamentowym nie są tak wrażliwe na zmiany stóp procentowych i politykę kredytową, jak mieszkania w segmencie popularnym. Wpływ regulacji w każdym mieście i dla każdego segmentu jest inny. Precyzyjne określenie tego, ile nabywcy płacą za regulacje, jest niemalże niemożliwe.

Prezentacja raportu "Jaki jest koszt regulacji w cenie mieszkania?" odbyła się we wtorek, 26 marca o godzinie 10:00. Jej uzupełnieniem była debata ekspertów rynku nieruchomości, w której udział wzięli:

• Tomasz Stoga, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, prezes Profit Development,
• dr hab. Adam Czerniak, Szkoła Główna Handlowa, Polityka Insight,
• Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group,
• Robert Chojnacki, prezes REDNET 24 i założyciel portalu tabelaofert.pl