Kupujesz mieszkanie z mężem? Mały błąd i wkroczy skarbówka

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) dotyczy jedynie transakcji na rynku wtórnym. W przypadku zakupu na rynku pierwotnym mamy do czynienia z podatkiem VAT.

Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego lokum dotyczy sytuacji, kiedy nabywamy prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Jednak w przepisach są pułapki. "Dziennik Gazeta Prawna" zwraca uwagę, że istnieją cztery okoliczności, w których młode małżeństwa i tak muszą płacić podatek.

Załóżmy, że małżonkowie będą współwłaścicielami nabywanego mieszkania. Jeśli mąż posiada już jedną nieruchomość, a żona nie, to i tak będą musieli zapłacić PCC od całej transakcji. Nie będzie miało znaczenia, czy małżonkowie mają rozdzielność majątkową, czy nie.

Co ważne, na zwolnienie nie mogą liczyć małżonkowie, jeśli jeden z nich nabył choćby ułamek udziałów nieruchomości w ramach darowizny lub więcej niż połowę nieruchomości w ramach spadku. Podobnie jest w przypadku posiadania nieruchomości poza granicami Polski.

Na zwolnienie nie mogą liczyć małżeństwa, które kupują np. tylko połowę domu od jednego z właścicieli.

Przykładowo z preferencji nie skorzystają małżonkowie, którzy nabędą całą nieruchomość, każdy po 50 proc., ale jeden w formie darowizny od swoich rodziców, a drugi w drodze kupna od teściów. W takiej sytuacji zakup dotyczy bowiem jedynie połowy domu.

Na konieczność zapłacenia PCC muszą przygotować się także te małżeństwa, które kupują dom w budowie. Pod tym pojęciem kryje się budynek bez pozwolenia na użytkowanie lub taki, w sprawie którego nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu prac.

Jednak "DGP" podaje, że taka interpretacja przepisów może być także korzystna dla małżonków. Załóżmy, że małżonkowie sprzedają dom w budowie, który otrzymali w darowiźnie od rodziców - jeśli będą chcieli nabyć kolejną nieruchomość, to nie zapłacą PCC.

Dużo problemów mogą stworzyć także nieruchomości, które popadły w ruinę. Dla przykładu jeśli żona otrzymała w darowiźnie od rodziców ruinę, ale organ nadzoru budowlanego nie wydał odpowiedniej decyzji, to kupując wspólną nieruchomość z mężem, nie skorzysta ze zwolnienia z PCC.

Wynika to wprost z przepisów prawa budowlanego. Zgodnie za budynek mieszkalny jednorodzinny nie można uznać nieruchomości, która nie służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania. Jeśli brakuje takiej decyzji, to skarbówka uważa, że taka nieruchomość nadaje się do zamieszkania.

Zwolnienie z PCC obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r. na mocy ustawy z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw.

Stawka PCC od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2 proc. wartości nieruchomości. Kupując więc np. mieszkanie warte 500 tys. zł, podatek PCC wynosi 10 tys. zł - tyle więc można zaoszczędzić dzięki nowym przepisom.