Polacy wykupują nieruchomości w Hiszpanii. Okazje są często pułapką

Liczba nieruchomości nabywanych przez Polaków w Hiszpanii rośnie z roku na rok. Według danych Biura Maklerskiego Pekao, w 2023 r. nasi rodacy kupili w tym kraju 3118 apartamentów. Dla porównania, w 2022 r. było to niemal 3 tys. mieszkań i domów. Ten rok pod względem statystyk zapowiada się równie rekordowo.

Hiszpański rynek nieruchomości ma jednak swoją specyfikę, co na niektórych kupujących sprowadza kłopoty. 

Wiosną zainteresowanie było tak duże, że nie byliśmy w stanie wszystkich obsłużyć. Niektórym klientom musieliśmy niestety odmawiać - przyznaje w rozmowie z money.pl Jacek Szyc, właściciel biura nieruchomości Carisma.

Jego zdaniem głównym powodem decyzji o kupnie nieruchomości w Hiszpanii są kwestie bezpieczeństwa. Boom na nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim rozpoczął się po rozpoczęciu wojny w Ukrainie. Kolejny gwałtowny wzrost zainteresowania nimi wystąpił również w tym roku.

Radosław Szerszyński z agencji Esphouses.pl również to potwierdza. - Wiele osób mówi wprost, że powodem zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest przede wszystkim zagrożenie ze strony Rosji i obawa przed potencjalnym konfliktem zbrojnym w Polsce - wyjaśnia. 

Polacy interesują się Hiszpanią również z powodu cen nieruchomości w tym kraju.

Obecnie, aby kupić mieszkanie w Hiszpanii, trzeba dysponować kwotą co najmniej 200 tys. euro, czyli ok. 860 tys. zł. Za te środki można kupić w Warszawie lokal o powierzchni ponad 50 mkw. Tymczasem w Hiszpanii można stać się posiadaczem apartamentu z salonem i dwiema sypialniami, urządzonym pod klucz.

Na wtórnym rynku ceny są jeszcze bardziej przystępne. Zdaniem naszych rozmówców można znaleźć oferty do niewielkiego remontu za około 150 tys. euro.

Zdarzają się też prawdziwe okazje. Dotyczy to małych miejscowości, zlokalizowanych w głębi kraju z niewielką liczbą mieszkańców. Takie nieruchomości położone są w starszych, często zabytkowych budynkach i wymagają poważnego remontu. W takich lokalizacjach można znaleźć mieszkania i domy za kilkadziesiąt tys. euro.

Przykład? W niewielkim miasteczku Villanueva de los Infantes z piękną renesansową architekturą można nabyć bliźniak z kilkoma sypialniami za ok. 75 tys. euro, czyli za ok. 320 tys. zł.

Znacznie tańsze nieruchomości znajdują się w galicyjskiej prowincji Ourense, gdzie w miejscowości Leiro liczącej około 2 tys. mieszkańców można kupić dom do remontu za ok. 23 tys. euro, czyli 137 tys. zł.

Jak zauważa Andrzej Prajsnar, analityk serwisu Rynek Pierwotny, powodem tak niskich cen jest przede wszystkim wyludnianie się całych wsi i małych miejscowości w hiszpańskiej prowincji, w których rośnie także udział pustych domów.

W wielu przypadkach atrakcyjna cena może okazać się jednak pułapką.

Zdarza się, że okazyjna kwota wiąże się z tym, że nieruchomość jest obarczona licznymi wadami prawnymi i nowy właściciel musi to potem prostować - wyjaśnia Radosław Szerszyński.

Kolejną kwestią - jego zdaniem - jest lokalizacja. Nieruchomości położone na odludziu mają znacznie niższe ceny, ale trzeba przeprowadzić kosztowny remont.

Z atrakcyjnie niską ceną mogą kryć się także inne problemy, związane z dzikimi lokatorami, określanymi jako ocupas, którzy zajmują nieruchomości pod nieobecność właścicieli.

W efekcie coraz częściej zdarza się, że posiadacze nieruchomości, zajętych przez dzikich lokatorów, wolą ją sprzedać po okazyjnej cenie, pozbywając się zarazem kłopotu.

Ocupas to w tej chwili problem spędzający sen z powiek właścicielom nieruchomości w Hiszpanii, ale także bankom, czy funduszom inwestycyjnym, które są w posiadaniu wielu niezamieszkałych nieruchomości. Tylko w 2022 r. zarejestrowano w Hiszpanii prawie 17 tys. nieruchomości, zajętych przez dzikich lokatorów.

Prawo w Hiszpanii w praktyce bardziej chroni dzikich lokatorów niż właścicieli - przyznaje Jacek Szyc.

Jak działają ocupas? Obserwują upatrzony dom lub mieszkanie, zanim zdecydują się je zasiedlić. Po włamaniu się wymieniają zamki i wstawiają swoje rzeczy. Zdarza się, że podpisują nawet umowę z dostawcami mediów, aby utrudnić eksmisję.

Co może zrobić właściciel w razie pojawienia się dzikich lokatorów?

W razie pojawienia się niechcianych lokatorów liczy się czas reakcji. Jeśli nieruchomość ma system alarmowy i w ciągu 48 godzin przyjedzie policja, wówczas dzicy lokatorzy mogą zostać wyrzuceni. Jednak po upływie tego okresu staje się to bardzo trudne - wyjaśnia Jacek Szyc.

Radykalnym sposobem na dzikich lokatorów, z którego czasami korzystają zdesperowani właściciele nieruchomości, jest zatrudnienie firm działających na granicy prawa, które specjalizują się w eksmisjach niechcianych lokatorów.

Obecnie pojawia się wiele ofert sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii, które kuszą niską ceną. Zdaniem naszych rozmówców to często jest pułapka.

- Warto wiedzieć o tym, jeśli decydujemy się na samodzielne zakupy, że nieznajomość hiszpańskiego rynku może sprowadzić na nas kłopoty — podkreśla Radosław Szerszyński.

Wyjaśnia, że w ślad za rosnącym popytem na hiszpańskie nieruchomości powstało wiele agencji, które prowadzą osoby bez doświadczenia, a te chcą szybko zarobić.

Coraz częściej oferują one sprzedaż nieruchomości, w których mieszkają dzicy lokatorzy. Ich cena jest bardzo przystępna również dlatego, że z reguły są one zlokalizowane na obrzeżach miast lub w mniejszych miejscowościach.

Ocupas jest w sumie marginalnym zjawiskiem. Jednak są miejsca w Hiszpanii, gdzie nie polecałbym kupowania nieruchomości. Radziłbym więc korzystać z doświadczonych agencji, które mają w swojej ofercie sprawdzone nieruchomości i są odpowiednio zabezpieczenia przed potencjalnym włamaniem — radzi Radosław Szerszyński.

Jego zdaniem, aby zminimalizować ryzyko pojawienia się ocupas, lepiej kupować nieruchomości w chronionych kompleksach. Obecnie wszyscy hiszpańscy deweloperzy już na początku realizacji inwestycji zatrudniają ochronę, aby zminimalizować ryzyko pojawienia się nieproszonych gości.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl