Polacy rezerwują na potęgę. To już efekt programu Tuska?

"Bezpieczny Kredyt 2 proc." był jednym z projektów, który pobudził rynek nieruchomości w Polsce. Nic dziwnego. Ci, którzy skorzystali z programu wprowadzonego przez rząd Mateusza Morawieckiego mogli cieszyć się znacznie niższymi ratami. Oprocentowanie "rządowego" kredytu było bowiem znacznie niższe niż komercyjnego.

Program nie jest kontynuowany, ale na horyzoncie pojawił się inny. W drugiej połowie roku rząd Donalda Tuska chce uruchomić "Kredyt Na Start".

To efekt przedwyborczej licytacji na to, kto da więcej, bo propozycja nowej władzy zakłada m.in. zerowe oprocentowanie. I chociaż szczegóły wciąż nie są jasne, wizja tanich kredytów znów podkręca temperaturę na rynku mieszkań.

Jak wskazuje w analizie dla money.pl ekspert portalu RynekPierwotny.pl Marek Wielgo, deweloperzy uwierzyli, że wzrost popytu z ubiegłego roku nie był jednorazowy.

Z danych przytoczonych przez eksperta wynika jednak, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych była zróżnicowana w zależności od miasta.

W pierwszej grupie metropolii widoczne jest tąpniecie w sprzedaży mieszkań. W pozostałych metropoliach deweloperzy raczej nie narzekali na brak chętnych - tłumaczy Marek Wielgo.

- Najlepiej sytuacja wygląda w Warszawie, gdzie w pierwszym kwartale deweloperzy sprzedali ponad 5,2 tys. mieszkań. Niepokój wśród deweloperów może wywołać spadek zawieranych umów w marcu. Podobnie jest w Poznaniu, gdzie zaobserwowano wyraźny odpływ klientów kredytowych w ostatnim miesiącu pierwszego kwartału - wylicza analityk.

Wskazuje, że z kolei w Trójmieście z każdym miesiącem przybywało chętnych na nowe mieszkania, choć cały pierwszy kwartał przyniósł wyraźny spadek sprzedaży rok do roku.

- Warto zauważyć, że wiele umów deweloperskich w tym okresie zawarli beneficjenci programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", którzy dopiero w styczniu i lutym otrzymali pozytywne decyzje kredytowe. Efekty wygaszenia programu poznamy więc dopiero w kolejnych miesiącach - twierdzi Wielgo.

Mimo spadków sprzedaży w niektórych miastach, z danych Big Data RynekPierwotny.pl wynika, że w marcu wyraźnie wzrosła łączna liczba rezerwacji mieszkań od deweloperów.

Jest ich nawet więcej niż przed rokiem, gdy zapowiadany był program 'Bezpieczny Kredyt 2 proc.' - wskazuje Marek Wielgo.

- W tym roku wyraźnie wzrosła liczba rezerwacji w Łodzi, Poznaniu i Trójmieście. Mniej jest ich natomiast w Warszawie, co pokazuje, że tutejsi deweloperzy nie palą się do "mrożenia" mieszkań w ofercie - mówi Marek Wielgo.

Zdaniem eksperta nie można wykluczyć, że część potencjalnych nabywców wstrzyma się z zawarciem umowy deweloperskiej do lipca, gdy wszystkie mieszkania w ofercie będą objęte ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG).

- Dzięki takiej ochronie klienci dewelopera, który zbankrutuje odzyskają wszystkie pieniądze wpłacane na poczet kosztów budowy mieszkania - tłumaczy Wielgo.

Zwraca też uwagę na fakt, że DFG wypłaci środki również temu, kto zdecyduje się odstąpić od umowy, np. jeśli deweloper zaprzestanie budowy lub nie usunie istotnej wady lokalu.

Ekspert Rynku Pierwotnego wskazuje na jeszcze jeden aspekt. Podkreśla, że warunki rezerwacji określa ustawa deweloperska. - Deweloper może pobierać opłatę rezerwacyjną w wysokości maksymalnie 1 proc. ceny mieszkania, choć w praktyce większość firm zadowala się mniejszą wpłatą - przypomina.

Deweloper musi zwrócić te pieniądze rezerwującemu mieszkanie, jeśli bank odmówi mu kredytu. Problemy mogą pojawić się, gdy umowa rezerwacyjna się kończy, a potencjalny nabywca wciąż czeka na decyzję kredytową.

Zdaniem analityka to może mieć swoje konsekwencje. - Oznacza to dla niego duży kłopot, jeśli deweloper nie zgodzi się na przedłużenie rezerwacji, bo ma klienta gotowego zapłacić wyższą cenę. Dla kupujących mieszkanie zwłoka banku może więc oznaczać większy wydatek lub nawet rezygnację z planów zakupowych - ostrzega Wielgo.

Niewykluczone jednak, że "Kredyt na Start" będzie miał mniejszy wpływ na rynek nieruchomości niż program z czasów PiS. Tak wynika z analiz serwisu HREIT. Zdaniem Bartosza Turka wpływ nowego programu na rynek może być kilkukrotnie łagodniejszy niż w przypadku działającego w drugiej połowie 2023 roku "Bezpiecznego Kredytu".

- Największymi grzechami wspomnianego poprzednika było to, że w ciągu zaledwie roku doprowadził on trzykrotnie do zrywów popytu na mieszkania. Pierwszym szokiem popytowym było odkręcenie kurków z kredytami na początku 2023 roku połączone z zapowiedzią rychłego wprowadzenia tanich kredytów. Drugi to uruchomienie rządowego programu dopłat do kredytów w lipcu. To wszystko zwieńczyliśmy trzecim szokiem i masowymi zakupami "na ostatnią chwilę" przed wygaszeniem "Bezpiecznego Kredytu 2 proc." - stwierdza ekspert.

Teraz ma być inaczej. Po pierwsze prace nad 'Kredytem Na Start' są wolniejsze. Mamy tylko zapowiedź, że nowe rozwiązanie wejdzie w życie w drugiej połowie roku. To może znaczyć, że stanie się to w wakacje, ale równie dobrze już u progu zimy - o ile deklarowany termin zostanie dotrzymany. Taka niepewność może powodować, że kolejka po nowe kredyty z dopłatą będzie mniejsza niż przy okazji 'Bezpiecznego Kredytu 2 proc.' - twierdzi ekspert.

Jego zdaniem jeśli program faktycznie wejdzie w życie, to też na starcie liczba samych instytucji przyjmujących wnioski kredytowe może być większa niż przy poprzednim programie.

- Była to jedna z pięt achillesowych poprzedniego programu. Oczekiwanie na środki trwało nawet kilka miesięcy, co podkręcało nastroje i mogło narażać potencjalnych beneficjentów na utratę zadatku i rozwiązanie umowy przez sprzedającego - tłumaczy Bartosz Turek.

Angelika Kliś, członkini zarządu firmy deweloperskiej Atal, przyznaje, że zapowiedź wprowadzenia nowego programu dopłat do kredytów zwiększa zainteresowanie klientów ofertą.

- Dotyczy to zarówno osób wiążących z nim swoje oczekiwania kredytowe, jak i tzw. klientów gotówkowych. Ci drudzy też obawiają się wzrostu cen mieszkań wobec prognozowanego, zwiększonego popytu rynkowego, perspektywy odblokowania środków z KPO, czy z uwagi na wciąż utrzymującą się presję inflacyjną - mówi money.pl.

Póki co, oprócz częstych zapytań klientów, widzimy też wzmożony szum informacyjny wokół programu. Tymczasem jego założenia to nadal założenia. Mogą one jeszcze podlegać negocjacjom politycznym i innym uwarunkowaniom - ocenia.

Jej zdaniem jest zbyt wcześnie, by mówić o skutkach wprowadzenia "Kredytu Na Start".

- Ta grupa klientów, która będzie mogła z niego skorzystać, to w dużej mierze nasi potencjalni klienci. Przymierzając się do ważnej decyzji finansowej o kredycie na 20-30 lat, muszą mieć czas, aby podjąć ją bez presji. Dokonać rezerwacji, następnie sprawdzić w banku swoje możliwości i finalnie zawrzeć umowę deweloperską. Jest to proces rozłożony w czasie na ok. 1-1,5 miesiąca - dodaje.

Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl