Mimo kryzysu, ceny tych mieszkań rosną

Głównym czynnikiem kształtującym cenę nieruchomości w największych miastach europejskich jest lokalizacja. W Warszawie, w odróżnieniu do innych stolic, wyjątkowo duży wpływ na cenę mają dodatkowe, inne kryteria takie jak stan budynku i jego okolica. Z tego względu na stołecznym rynku kilka lat temu dochodziło do bardzo nietypowych sytuacji.

Przykładowo, jeszcze w 2006 roku ceny mieszkań zlokalizowanych w dzielnicy Kabaty lub Wilanów, oddalonych od centrum ok. 12 km, kształtowały się na poziomie ok. 10-11 tys. zł/m2 wobec tych znajdujących się w samym środku miasta w cenie ok. 8-10 tys. zł/m2. W porównaniu do zróżnicowanego socjologicznie centrum oraz w wielu przypadkach bardzo zaniedbanego stanu nieruchomości, południowe dzielnice Warszawy posiadały wtedy miano elitarnej lokalizacji dla średniej klasy na tzw. „dorobku", w nowym budownictwie. Dodatkowym atutem np. Kabat było bardzo cenione metro zapewniające szybkie połączenie z centrum stolicy.

Obecnie, ze względu na wysoką podaż mieszkań w tej okolicy (z rynku pierwotnego szczególnie w Wilanowie), oraz coraz starszych i nie zawsze wykonanych w najwyższej jakości (Kabaty), a także z uwagi na połączenie kolejnych dzielnic miasta linią metra, od kilku lat widoczny jest trend spadkowy tych dzielnic w relacji do cen mieszkań w Śródmieściu. Zapewne taki trend będzie się nasilać. Obecnie mieszkania na Kabatach i w Wilanowie dostępne są u deweloperów już nawet za ok. 6-7 tys. zł/m2. Natomiast w Śródmieściu mieszkania z tzw. wielkiej płyty kosztują ok. 9 tys. zł/m2. Różnica jest jeszcze bardziej widoczna w przypadku mieszkań w wyremontowanych kamienicach, gdzie ceny sięgają ponad 12 tys. zł/m2.

We wszystkich dużych stolicach europejskich w centralnie zlokalizowanych dzielnicach tj. Mayfair i Chelsea w Londynie, historyczne centrum Rzymu, czy 1-szej do 8-mej dzielnicy w Paryżu, ceny mieszkań są najdroższe. Ich cena jest coraz wyższa ponieważ podaż jest niewielka i jednocześnie brakuje możliwości jej zwiększenia. Dlatego takie nieruchomości uznawane są za jedną z najbezpieczniejszych lokat kapitału, czego przykładem może być silny wzrost cen mieszkań w centralnych dzielnicach europejskich stolic, szczególnie w trakcie kryzysu rynku nieruchomości z ostatnich lat. W 2011 r. ceny tego typu mieszkań w centrum Paryża wzrosły aż o 19.2 proc., podczas gdy w regionie Ile de France wokół stolicy o 14.1 proc., a ogólnie we Francji _ tylko _ o 9 proc.

Wraz z tym jak polski rynek nieruchomości staje się coraz bardziej dojrzały, a centrum miasta jest postrzegane coraz lepiej, podobny trend najprawdopodobniej będzie można zaobserwować również w Warszawie. Dziś, pomimo iż Śródmieście jest centrum kulturowym, rozrywkowym, gastronomicznym, biznesowym, finansowym, administracyjnym czy politycznym 38-milionowego kraju, ludzie o zasobniejszych portfelach wciąż, w większości mieszkają rozproszeni w różnych częściach miasta lub na jego peryferiach.

Wyjaśnienie jest proste - ponieważ podaż mieszkań w centrum oferujących najwyższe standardy była i nadal jest bardziej niż ograniczona. Postępująca powoli rewitalizacja terenów śródmiejskich, zwiększenie dostępu do publicznych i coraz wygodniejszych środków transportu, przy gwałtownie wzrastających kosztach paliwa i czasochłonnym dojeździe z peryferii, dodatkowo uatrakcyjniają mieszkanie w centrum.

Mało apartamentów, dużo osób z gotówkąW najbliższych latach oferta nowopowstających apartamentowców powinna pozostać stosunkowo niewielka, gdyż wysokie koszty budowy i skomplikowany status prawny gruntów warszawskich ograniczają rentowność takich projektów dla deweloperów. Degradacja blokowisk (np. osiedle za Żelazną Bramą) wymusi z czasem ich wyburzenie i zastąpienie lepszą tkanką miejską, ale z pewnością będzie to proces długotrwały i kosztowny (konieczność wykupu mieszkań od ich obecnych właścicieli). Odnawianie starych kamienic jest zatem jedyną alternatywą, choć i tu mowa o bardzo niewielkiej liczbie budynków, biorąc pod uwagę skalę rosnących potrzeb coraz większej liczby mieszkańców stolicy.

O tym jednak, czy potencjalny popyt istnieje, świadczą twarde dane rynkowe. Według Raportu o Sytuacji na Rynku Nieruchomości Mieszkaniowych w Polsce (opracowanego przez NBP, we wrześniu 2011 r.), ok. 20 proc. mieszkańców Warszawy stać na zakup nieruchomości w cenie powyżej 10 tys. zł/m2, przy obecnym (bardzo wysokim na skale europejską) oprocentowaniu kredytu mieszkaniowego na poziomie 6 proc.

Jednocześnie według raportu Crédit Suisse Global Wealth Report October 2011, w Polsce znajduje się ok. 50 000 ludzi posiadających płynne środki finansowe powyżej 1 miliona dolarów, a ich liczba nieprzerwanie rośnie. Zgodnie z raportem KPMG Rynek Dobr Luksusowych w Polsce z października 2011 r., liczba osób, które należą do grupy _ zamożnych i bogatych _, zwiększa się w Polsce co roku od 11 lat. W ostatniej dekadzie wzrosła z 227 tys. do 620 tys. zł, a w samym 2010 r. o 2,3 proc. Ok. jedna trzecia tych osób zamieszkuje w aglomeracji warszawskiej. Zatem nawet w sytuacji silnego ograniczania polityki kredytowej przez banki, coraz więcej osób stać będzie na zakup mieszkania w Śródmieściu Warszawy z powodu rosnącej zamożności społeczeństwa mierzonej w wolnych środkach finansowych i dochodach.

Warto pamiętać również o innej istotnej kwestii - popyt w centrum Warszawy, podobnie jak w dużych miastach Zachodniej Europy dotyczy przede wszystkim małych lokali o powierzchni ok. 25-40 m2, czyli takich, na które stać klientów nawet przy wysokiej cenie mieszkania za 1 m2.

Popyt na nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach powinien rosnąć, a wraz z nim wartość odnowionych kamienic w Śródmieściu, szczególnie w porównaniu do otaczających je dzielnic peryferyjnych, czy podmiejskich miejscowości z czasochłonnym dojazdem. W opinii analityków Fenix Group, docelowo relacja cenowa za 1 m2 pomiędzy najbardziej atrakcyjnymi mieszkaniami w Śródmieściu Warszawy, a domami na przedmieściach może nawet osiągnąć stosunek 1 do 7, czy nawet 1 do 8.

W Śródmieściu stolicy znajduje się tylko ok. 2 tys. historycznych kamienic tzn. wybudowanych przed 1939 r., których w większości właścicielem jest miasto. Te, które zostaną zrewitalizowane wciąż będą należeć do nielicznych. Rosnący popyt i ograniczona podaż na mieszkania w śródmiejskich kamienicach to doskonałe warunki dla wzrostu cen nieruchomości w dłuższej perspektywie, co w trudnych czasach gospodarczych nabiera szczególnego znaczenia.