W tym roku możliwy większy popyt na powierzchnie biurowe

Wejście Polski do Unii oraz poprawa w gospodarce zwiększą prawdopodobnie popyt na powierzchnie biurowe w 2004 roku - uważa Aleksandra Bacciarelli z Knight Frank (KF), firmy zajmującej się doradztwem w zakresie nieruchomości.

"Oczekujemy, że wejście Polski do Unii Europejskiej zwiększy popyt na biura. Dodatkowym pozytywnym czynnikiem jest poprawiająca się sytuacja gospodarcza" - powiedziała PAP Bacciarelli, po wtorkowej prezentacji najnowszego raportu KF.

Według niej w drugiej połowie 2003 roku nastąpiło ożywienie na rynku. Wtedy to wzrosła liczba prezentacji nieruchomości.

Dotyczący rynku biurowego raport KF obejmuje Warszawę, Kraków, Poznań i Wrocław.

Ilość powierzchni biurowej wzrosła w 2003 roku w Warszawie do 1.930.000 m kw., dzięki oddaniu do użytku 154.000 m kw. W ubiegłym roku oddano jednak o 39 proc. mniej m kw. niż w 2002 roku.

"W przeciwieństwie do dwóch poprzednich lat w 2003 roku aktywność deweloperów koncentrowała się w centrum Warszawy" - napisano w raporcie.

W centrum oddano do użytku 97.000 m kw. Dwa największe budynki, które ukończono w centrum Warszawy w 2003 roku to Metropolitan i Saski Crescent. Razem stanowiły one 49 proc. powierzchni biurowej oddanej w ubiegłym roku w centrum.

Na koniec ubiegłego roku współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie nie uległ znaczącym zmianom i wynosił 16,6 proc.

Wzrósł jednak poziom pustostanów w centrum stolicy do 18,8 proc. z 16,2 proc. w związku z wysoką podażą biur w tym obszarze. Poza centrum wskaźnik ten spadł do 14,6 proc. z 17 proc.

W 2004 roku spodziewane jest oddanie do użytku w Warszawie 159.000 m kw., z których 79 proc. przypadać ma na lokalizacje poza centrum stolicy.

W 2003 w Warszawie wynajęto 105.000 m kw., czyli o 13 proc. mniej niż w 2002 roku.

"Popyt skoncentrowany był w lokalizacjach poza centrum, gdzie wynajęto około 60 proc. powierzchni. Dodatkowo około 45.000 m kw. zostało zajętych na własne potrzeby inwestorów" - napisano w raporcie.

Największą transakcją w 2003 roku było w Warszawie wynajęcie przez Commercial Union 7.500 m kw. w budynku Crown Point.

Powierzchnie biurowe w ubiegłym roku wynajmowane były najczęściej przez firmy z sektora przemysłowego (18 proc. wynajętej powierzchni), usług (15 proc.), bankowości i finansów (14 proc.), ubezpieczeń (12 proc.) oraz firmy medialne i zajmujące się marketingiem (11 proc.). Udział firm informatycznych i telekomunikacyjnych stanowił 6 proc.

Czynsze w Warszawie w 2003 roku kontynuowały tendencję spadkową. Obecnie kształtują się na poziomie 23-25 USD za m kw. miesięcznie za najlepsze powierzchnie biurowe w centrum Warszawy oraz poniżej 20 USD też w centrum, ale w starszych budynkach. Poza centrum czynsze w najwyższej klasy biurowcach sięgają 15-17 USD, a w tych o niższym standardzie są na poziomie 12-13 USD.

Faktyczne czynsze są niższe od stawek nominalnych ze względu na oferowane ulgi, wśród których najpopularniejsze to: pokrycie przez właściciela budynku część kosztów aranżacji wnętrz, okresowe zwolnienie z całego czynszu lub jego części.

W Krakowie zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wzrosły w 2003 roku o 18 proc. do 98.000 m kw. Nowe obiekty zostały zlokalizowane wyłącznie poza centrum miasta.

Poziom pustostanów wciąż jest tutaj wysoki (około 26 proc.). 57 proc. niewynajętej powierzchni przypada na trzy budynki.

W 2004 planowane jest do oddania 9.600 m kw.

W ubiegłym roku firmy informatyczne zdominowały rynek najemców, wynajmując 52 proc. z w sumie wynajętych 13.000 m kw.

W Krakowie czynsze kontynuowały tendencję spadkową zapoczątkowaną pod koniec lat 90-tych. W najlepszych budynkach wynoszą obecnie 16-17 USD za m kw. miesięcznie, a w pozostałych obiektach: 9-14 USD m kw. W odrestaurowanych kamienicach w centrum Krakowa kształtują się na poziomie 8-12 USD.

Na tym rynku stosowanie ulg jeszcze nie jest rozpowszechnione.

"Ograniczona podaż w 2004 roku powinna wpływać na stabilizację czynszów. Jednocześnie należy się spodziewać większej elastyczności właścicieli budynków i rozszerzenia oferty stosowanych ulg" - uważają autorzy raportu.

W Poznaniu w 2003 roku oddano 39.000 m kw., dzięki czemu ilość nowoczesnej powierzchni biurowej wzrosła w tym mieście do 118.000 m kw. Tak duża podaż spowodowała wzrost współczynnika niewynajętej powierzchni do 35 proc. na koniec 2003 roku z 23 proc. na koniec 2002 roku.

Zdaniem analityków KF, w tym roku nastąpi ograniczenie podaży. Oddane zostaną tylko małe obiekty.

W Poznaniu największy udział w wynajętej powierzchni miały w 2003 roku następujące sektory: bankowość i finanse (28 proc.), usługi (25 proc.), informatyka i telekomunikacja (22 proc.).

W Poznaniu czynsze począwszy od 2001 roku systematycznie spadały. Obecnie w biurowcach o najwyższym standardzie kształtują się na poziomie 15-18 USD za m kw. miesięcznie, a w pozostałych: 10-13 USD. W małych obiektach zaczynają się od 7 USD.

Autorzy raportu oczekują dalszego spadku czynszów w 2004 roku w związku z dużą podażą w 2003 roku.

We Wrocławiu oddano w 2003 roku 13.300 m kw., dzięki czemu wzrosły zasoby powierzchni biurowej w tym mieście do 95.000 m kw. Nowe obiekty zostały wzniesione w zachodniej części miasta, gdzie rozwija się tzw. zachodnie centrum biznesu.

Współczynnik niewynajętej powierzchni we Wrocławiu spadł na koniec 2003 roku do 15 proc. z 16 proc. na koniec 2002 roku.

"Zmniejszona aktywność deweloperska w ciągu dwóch ostatnich lat umożliwiła wchłonięcie nadwyżek podaży powierzchni biurowej powstałych w 2001 roku" - napisano w raporcie.

W budowie są dwa obiekty o powierzchni 2.300 m kw. i 4.300 m kw.

We Wrocławiu wynajęto w ubiegłym roku około 11.700 m kw., głównie firmom informatycznym i telekomunikacyjnym (40 proc.) i firmom zajmujących się bankowością i finansami (21 proc.).

Czynsze po gwałtownym spadku w latach 2000-2002, w 2003 były stabilne i wynosiły 12-13 USD za m kw. miesięcznie w centrum miasta oraz 8-11 USD poza centrum.

Niski poziom czynszu sprawia, że ograniczane jest w tym mieście stosowanie ulg przez właścicieli.

W ocenie KF w związku z niską podażą możliwa jest stabilizacja czynszów w najlepszych lokalizacjach.