Wynajmujesz mieszkanie? Oto co wliczysz w koszt uzyskania przychodu

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację, która ma duże znaczenie dla właścicieli mieszkań na wynajem i przedsiębiorców inwestujących w nieruchomości. Skarbówka potwierdziła, że część wydatków związanych z przygotowaniem lokalu do wynajmu można rozliczyć jako koszty uzyskania przychodu, ale nie wszystkie.

Sprawa dotyczyła przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą, który kupuje mieszkania z myślą o dalszym wynajmie. Mężczyzna zapytał fiskusa, czy wydatki poniesione na wykończenie mieszkań w stanie deweloperskim oraz ich wyposażenie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Jak argumentował, bez tych prac lokale nie nadawałyby się do użytku, więc poniesione wydatki mają bezpośredni związek z osiągnięciem przychodu z najmu - informuje bizblog.spidersweb.pl.

Podatnik wskazał również, że podobne interpretacje wydawane były już wcześniej i przywołał decyzję z maja 2023 roku, w której – jego zdaniem – fiskus potwierdził możliwość rozliczania takich kosztów. Liczył więc, że urząd skarbowy utrzyma dotychczasową praktykę.

Dyrektor KIS zgodził się jednak tylko częściowo. Uznał, że koszty wyposażenia lokalu – w tym zakup mebli, sprzętu AGD czy dekoracji – można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Takie wydatki nie zwiększają wartości samego lokalu, a służą bieżącemu funkcjonowaniu działalności.

Jeśli pojedynczy zakup nie przekracza 10 tys. zł, można go odliczyć od razu. W przypadku droższych elementów, takich jak kuchnia w zabudowie, przedsiębiorca musi potraktować je jako środek trwały i rozliczać w czasie albo skorzystać z jednorazowego odpisu amortyzacyjnego.

Zupełnie inaczej fiskus potraktował jednak wydatki na prace wykończeniowe. Według KIS lokal w stanie deweloperskim nie jest jeszcze gotowy do używania, więc wydatki na jego wykończenie – takie jak montaż instalacji, malowanie, położenie podłóg – zwiększają wartość początkową mieszkania. To kluczowe, ponieważ od 2023 roku mieszkania nie mogą być już amortyzowane. W efekcie przedsiębiorca nie ma możliwości rozliczenia tych kosztów w podatku dochodowym.

W praktyce oznacza to, że wydatki na remont mieszkania kupionego od dewelopera nie pomniejszą podatku, mimo że bez nich lokal nie nadawałby się do wynajmu. Skarbówka rozdziela więc wydatki na dwie kategorie: zwiększające wartość środka trwałego – których nie można odliczyć – oraz koszty bieżące, które można ująć w rozliczeniu.

Fiskus w swojej decyzji jasno wskazuje, że zakup mebli czy sprzętu RTV/AGD można potraktować jako koszt uzyskania przychodu, ale wydatki na wykończenie nie – nawet jeśli są niezbędne, by mieszkanie mogło być wynajmowane.