Zakup mieszkania na wynajem - czy w czasach pandemii to nadal ma sens?

Pomimo kolejnych obostrzeń wprowadzanych w polskiej gospodarce ceny ofertowe, zwłaszcza mieszkań z rynku pierwotnego, rosną. Rekordowe są stawki oczekiwane przez deweloperów za najmniejsze lokale mieszkalne.

Na rynku nieruchomości używanych ceny mieszkań także rosną, ale w trzecim kwartale 2020 roku, według wyliczeń analityków z HRE Investments, drożały one 2–3 razy wolnej niż przed pandemią. Nieustający wzrost cen sugeruje, że popyt na mieszkania pozostaje wyższy od podaży.

Czy zatem w takich warunkach warto kupować mieszkania na wynajem? To dobra lokata kapitału, zwłaszcza w niepewnych czasach, z jakimi mamy obecnie do czynienia. Może stanowić alternatywę dla lokat bankowych, które mają dzisiaj nie pozwalają zarobić. Z początkiem roku 2021 analitycy prognozują wzrost cen nieruchomości o około 5 proc. rok do roku.

Sytuacja na rynku najmu mieszkań pozostaje niepewna 

O ile jeszcze kilka lat temu kupowanie mieszkań na wynajem było bardzo dobrą inwestycją dla dysponujących pokaźnym kapitałem, o tyle dziś wiąże się ona z koniecznością poniesienia poważnego ryzyka. Mieszkania na wynajem można kupować z myślą o:

·        wieloletnim wynajmie i czerpaniu z tego tytułu dochodu pasywnego – o umiarkowanej wysokości;

·        wynajmie okazjonalnym – dla turystów, biznesmenów itp.;

·        wynajmie krótkoterminowym – na przykład wynajmie mieszkań dla studentów.

W dobie pandemii koronawirusa ruch turystyczny jest znacznie mniejszy niż wcześniej, a zajęcia na wielu uczelniach prowadzone są całkowicie w trybie zdalnym, dlatego mieszkania na wynajem cieszą się o wiele mniejszym zainteresowaniem. Jedynie wynajem długoterminowy wydaje się stabilnym sposobem na zabezpieczenie zysków przez inwestorów. Możliwością wynajmu mieszkań interesują się też tzw. imigranci zarobkowi.

Właściwie od początku 2020 roku trwa systematyczna obniżka średnich stawek ofertowych na rynku najmu w największych polskich miastach. Zmniejszony popyt przy jednocześnie rosnącej podaży powoduje, że wiele mieszkań kupionych na wynajem stoi pustych. Wystąpiła wręcz zapaść na rynku najmu krótkoterminowego.

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że inwestycja w nieruchomości na wynajem przynosi zdecydowanie mniejsze zyski, a wszystko przez:

·        wzrost cen mieszkań,

·        spadek stawek za najem wywołany pandemią COVID-19.

Jednocześnie inwestycję tę wspierają tanie kredyty hipoteczne, z których można skorzystać przy finansowaniu zakupu nieruchomości, którą inwestor zamierza później wynajmować.

Czy inwestycje w mieszkania na wynajem są opłacalne? 

Narodowy Bank Polski oszacował, że w II kwartale 2020 roku w Warszawie zysk z najmu wynosił 3,4 proc. w przypadku zakupu mieszkań bez korzystania przez wynajmujących z kredytu hipotecznego. To i tak znacznie lepsze oprocentowanie niż średni zysk wynikający z lokat bankowych, który według Narodowego Banku Polskiego w październiku 2020 roku wynosił zaledwie 0,17 proc na depozytach długoterminowych, powyżej roku.

Rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem można poprawić, zapewniając swojemu lokum najemców na cały rok. Wspomniany raport Expandera i Rentier.io pokazuje, że gdy nieruchomość wynajęta jest przez 12 miesięcy, to rentowność inwestycji netto wynosi przykładowo w Częstochowie 5,46 proc., w Katowicach 4,94 proc., a w Sosnowcu 4,92 proc.. Niewynajęcie lokalu choćby przez jeden miesiąc zmniejsza możliwe zyski właściciela – w Częstochowie do 4,81 proc., w Katowicach do 4,37 proc., a w Sosnowcu do 4,31 proc.

Wyraźnie widać więc, że choć stawki za wynajem spadły, a wraz z nimi rentowność takiej inwestycji, to nadal pozostaje ona o wiele bardziej zyskowna niż złożenie pieniędzy na lokatę bankową.

Pandemia koronawirusa spowodowała znaczne zahamowanie wzrostu kosztów najmu. W perspektywie ostatnich 10 lat koszty te w Kielcach, Katowicach, Opolu czy w Szczecinie zwiększyły się jednak średnio o 55 proc. W Gdańsku, Gdyni, Łodzi, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu wzrost ten był nieco niższy – średnio o 41 proc. Tymczasem w wyniku rosnącej liczby zachorowań na COVID-19 np. w Warszawie stawki najmu spadły tak znacznie, że są o około 4 proc. niższe, niż były 2 lata temu.

Jak sfinansować zakup mieszkania na wynajem? 

Większą rentownością będą cechować się takie inwestycje na wynajem, w przypadku których nie jest zaciągany kredyt hipoteczny. Wszystkie pieniądze z odstępnego i najmu wpływają bowiem do kieszeni właściciela lokum. Jeśli jednak zostanie zaciągnięte zobowiązanie, to od zysków z wynajmu trzeba odjąć koszty kredytowania.

Podczas planowania inwestycji w zakup mieszkania na wynajem trzeba określić nie tylko to, jaki lokal kupić, ale też i to, skąd wziąć na to środki. Warto sprawdzić ranking kredytów hipotecznych 2021, aby zorientować się, jak wyglądają teraz oferty i polityka banków w obszarze udzielania takich zobowiązań.

Niski WIBOR(R) powoduje, że oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotówkach, składające się z takiej stawki i marży bankowej, może być bardzo atrakcyjne dla kredytobiorcy. Dodatkowo klient banku musi dysponować pewnym wkładem własnym – w większości instytucji 10 proc. okaże się wystarczające, ale w innych potrzeba co najmniej 20 proc. Rekordowo niskie stopy procentowe mogą sugerować, że w ciągu kilku kolejnych lat dojdzie do ich wzrostu, a wraz z nimi podniesie się poziom oprocentowania i kosztów związanych z kredytem hipotecznym. W rezultacie wpłynie to ujemnie na zyskowność inwestycji.

Inwestujący w mieszkania na wynajem w czasie pandemii muszą liczyć się ze zwiększonym ryzykiem. Do czynników ryzyka można tu zaliczyć nie tylko dalszy rozwój ogólnoświatowej pandemii, ale i krajowe czynniki, jak wzrost bezrobocia, obniżka płac w wielu sektorach czy też problemy z krótkoterminowym wynajmem. Jeśli ktoś ma duży kapitał do zainwestowania i tylko w niewielkim stopniu będzie posiłkował się kredytem bankowym, to powinien przemyśleć możliwość kupna mieszkania na wynajem. Przy wysokim kredycie hipotecznym zaciągniętym w tym celu pojawia się ryzyko wzrostu stóp procentowych w przyszłości, co spowoduje, że zobowiązanie stanie się droższe.