Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Ważny jest zapis w umowie

Dla wielu kupujących mieszkania czy domy koniecznością jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego, który pozwala na pokrycie większej części kosztów związanych z inwestycją mieszkaniową. Kiedy dana osoba będzie chciała sprzedać nieruchomość z kredytem hipotecznym, to czy będzie mogła to zrobić?

Najważniejszym i najbardziej charakterystycznym elementem udzielanych przez banki kredytów hipotecznych jest hipoteka, która jest zabezpieczeniem spłaty zobowiązania finansowego. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które ma zabezpieczać wierzytelność banku na wypadek, gdyby klient przestał spłacać kredyt.

Zasadniczo przy udzielaniu kredytu hipotecznego ustanawiana jest hipoteka na kupowanej na kredyt nieruchomości. Podlega ona wpisowi do księgi wieczystej danej nieruchomości na rzecz banku.

Czy wiesz, że...?
Na wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości trzeba często poczekać kilka tygodni, a bank w tym czasie stosuje ubezpieczenie pomostowe. Składkę na takie ubezpieczenie kredytobiorca obowiązkowo opłaca do czasu ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego.

Hipoteka jest uruchamiana wówczas, gdy kredytobiorca nie spłaca kredytu hipotecznego. Ulega ona wygaśnięciu w momencie całkowitej spłaty kredytu.
Fakt ustanowienia hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości nie powoduje, że właściciel nieruchomości nie będzie mógł nią rozporządzać. Hipoteka jedynie umożliwia bankowi dochodzenie swoich praw z nieruchomości, bez względu na to, czyją jest własnością lub czyją własnością się stała w okresie spłaty kredytu hipotecznego.

Właściwie całkiem możliwe jest sprzedanie mieszkania, które jest obciążone hipoteką. W kwestii wpisu do księgi wieczystej nieruchomości nic przy tym nie ulega zmianie. Kupujący mieszkanie musi mieć więc świadomość, że kupowana nieruchomość ma obciążoną hipotekę.

Najczęściej w takim przypadku w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości strony umawiają się co do tego, że z pozyskanej kwoty z transakcji kredytobiorca spłaci swoje zobowiązanie wobec banku i w ten sposób uwolni hipotekę nieruchomości. Bank nie będzie mógł więc dłużej dochodzić z niej jakichkolwiek roszczeń.

Problemy nawarstwiają się, jeśli kupujący mieszkanie z obciążoną hipoteką także będzie chciał wziąć w związku z taką transakcją kredyt hipoteczny. Nie ma możliwości prawnej, aby obciążyć zobowiązaniem hipotecznym dwa razy tę samą nieruchomość. Nie można więc wpisać drugiego banku do księgi wieczystej mieszkania jako kolejnego wierzyciela hipotecznego. W takiej sytuacji banki mogą same porozumieć się ze sobą i ustalić, czy transakcja, jaką chcą zawrzeć sprzedający i kupujący, będzie możliwa do przeprowadzenia. Wówczas pierwotny wierzyciel sprzedającego mieszkanie będzie spłacony kredytem hipotecznym zaciąganym przez drugą stronę umowy.

Transakcja więc może dojść do skutku także i w takiej sytuacji, choć będzie ona bardziej skomplikowana. Sprzedający mieszkanie z kredytem hipotecznym musi uzyskać od swojego banku zaświadczenie o wysokości aktualnego zadłużenia z tytułu tego zobowiązania oraz promesę. Promesa to nic innego, jak zgoda na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości pod warunkiem uprzedniej spłaty zadłużenia.

Kiedy kredyt zostanie spłacony ze środków pozyskanych od kupującego mieszkanie (własnych lub z kredytu hipotecznego), hipoteka jest zwalniana. Ewentualnie można wówczas wpisać do księgi wieczystej nieruchomości nowy bank z tytułu nowego zabezpieczenia hipotecznego.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl