Rachunek powierniczy — co to jest, jakie ma zastosowanie?

Rachunek powierniczy jest specjalnym rodzajem rachunku bankowego, który jest prowadzony przez każdego dewelopera. Rachunkiem zarządza bank, który zleca dyspozycję przelewu środków na konto dewelopera dopiero po spełnieniu warunków określonych w umowie deweloperskiej. Idea powstania mieszkaniowego rachunku powierniczego była związana z ochroną interesów klientów firm deweloperskich, które niejednokrotnie w wyniku problemów finansowych, nie mogły dotrzymać zobowiązań, a nabywcy nieruchomości pozostawali bez odpowiedniej pomocy. 

Wprowadzona w 2011 r. ustawa deweloperska zdefiniowała pojęcie rachunku powierniczego i na jej podstawie podpisywane są obecne umowy deweloperskie.

Rachunek powierniczy dotyczy przede wszystkim mieszkań, ale nie tylko deweloper może posiadać taki rachunek bankowy. Właścicielami rachunku powierniczego mogą być osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z przepisami rachunek powierniczy dla osób fizycznych może posiadać także osoba fizyczna, jednak jedynie w sytuacji, gdy prowadzi działalność zarobkową na własny rachunek lub jest rolnikiem. 

Dopuszczalna jest także możliwość utworzenia turystycznych rachunków powierniczych. Taki rachunek mogą prowadzić biura podróży oraz przedsiębiorcy, których działalność ułatwia połączenie poszczególnych usług w pakiety. 

Dane dotyczące rachunku powierniczego muszą obowiązkowo znaleźć się w umowie deweloperskiej. Wpłacając środki na rachunek, klient ma pewność, że jego pieniądze są chronione przez bank i zostaną wypłacone deweloperowi dopiero w momencie spełnienia określonych warunków. Ustawa przewiduje dwa rodzaje rachunku powierniczego — otwarty i zamknięty. 

Zamknięty rachunek powierniczy polega na tym, że klienci wpłacają na niego pieniądze zgodnie z warunkami określonymi w umowie deweloperskiej, a deweloper może z nich skorzystać dopiero w momencie zakończenia inwestycji. Środki trafiają do dewelopera dopiero wtedy, gdy podpisze z nabywcą akt notarialny przenoszący prawo własności do mieszkania na nowego nabywcę. 

Otwarty rachunek powierniczy działa z kolei tak, że wpłacane przez klienta środki są na bieżąco wypłacane deweloperowi w czasie trwania inwestycji. Nie jest jednak tak, że cała kwota zostaje wypłacona od razu, ponieważ bank wypłaca je w transzach. Są one uzależnione od ściśle określonego harmonogramu i trafiają do dewelopera dopiero po zakończeniu poszczególnych etapów budowy. Zgodnie z przepisami, liczba trans musi wynosić co najmniej 4, ponieważ każda z nich nie może wynieść więcej niż 25% całkowitych kosztów inwestycji. 

Deweloper zobowiązany jest dostarczyć bankowi dziennik budowy z odpowiednim wpisem kierownika budowy, co poświadcza postęp prac budowlanych. Bank także jest upoważniony do tego, by kontrolować sposób, w jaki deweloper korzysta ze środków i czy robi to zgodnie z przeznaczeniem. 

Ustawa dopuszcza 3 rodzaje otwartego rachunku powierniczego: z gwarancją ubezpieczeniową, z gwarancją bankową oraz bez zabezpieczenia. Pierwszy z nich polega na tym, że środki zgromadzone na rachunku są ubezpieczone. To pozwala klientowi odzyskać pieniądze w sytuacji, gdy deweloper pobierze je z rachunku, jednak nie ukończy inwestycji i ogłosi upadłość lub nie przeniesie na nabywcę prawa własności. Ubezpieczyciel w takiej sytuacji wypłaci nabywcy pieniądze.

Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową działa tak samo, jak ten z gwarancją ubezpieczeniową, jednak w tym przypadku to bank zobowiązuje się do wypłaty środków, gdyby deweloper nie wywiązał się z obowiązków. 

Rachunek powierniczy otwarty bez zabezpieczenia nie daje takiej ochrony nowemu nabywcy nieruchomości jak powyższe rodzaje rachunku. Choć ustawa dopuszcza taką możliwość, jest to najbardziej ryzykowne dla klienta rozwiązanie.

Najlepszy z punktu widzenia nabywcy nieruchomości jest zamknięty rachunek powierniczy, ponieważ aż do samego końca inwestycji klient ma pewność, że jego pieniądze nie zostaną przez dewelopera źle wykorzystane. Jednak najczęściej to otwarty rachunek powierniczy jest najpopularniejszym sposobem wypłaty środków klienta dla dewelopera. Warto przed podpisaniem umowy zwrócić jednak uwagę, by był to otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową.