– Relacja między średnią ceną mieszkań sprzedanych a ofertowych wynika w dużej mierze ze struktury transakcji, czyli z tego, jakie lokale faktycznie znajdują nabywców. Kiedy częściej kupowane są tańsze mieszkania, w ofercie pozostaje relatywnie więcej droższych lokali. Jeśli natomiast popyt koncentruje się na mieszkaniach z wyższej półki cenowej, jak we wrześniu w Krakowie, ta relacja się odwraca – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
To dlatego we wrześniu krakowskie stawki transakcyjne o 5 proc. przebiły te z ofert.
Ekspertka zwraca uwagę, że firmy deweloperskie w pierwszej połowie roku wprowadzały na rynek projekty droższe niż mieszkania już dostępne w sprzedaży, co podnosiło średnią stawkę ofertową.
Średnio 15 869 zł za metr kwadratowy
W trzecim kwartale było jednak inaczej. – Tylko raz w ostatnich sześciu latach widzieliśmy kwartał równie zaskakujący pod względem relacji średnich cen, jak trzeci kwartał 2026, i było to rok temu. Po trzech kwartałach drogich wprowadzeń w trzecim kwartale przyszedł czas uzupełniania oferty stosunkowo tańszymi projektami – wskazuje Kuniewicz.
Na siedmiu głównych rynkach średnia cena nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w trzecim kwartale wyniosła 15 869 zł/mkw. Była ona niższa zarówno od średniej stawki ofertowej (16 231 zł/mkw.), jak i od przeciętnej ceny lokali deweloperskich sprzedanych w tym okresie (16 101 zł/mkw.).
W ocenie autorów raportu to pierwszy sygnał, że oferta deweloperska jest uzupełniana o tańsze mieszkania z segmentu popularnego.
Wysoką średnią cenę sprzedanych mieszkań odnotowano także w Trójmieście, gdzie osiągnęła ona 17 288 zł/mkw., zbliżając się do przeciętnej stawki oferowanych lokali deweloperskich (17 805 zł/mkw.). Wciąż jednak pozostawała poniżej rekordowego poziomu odnotowanego w czerwcu tego roku.
– W Krakowie i Trójmieście zobaczyliśmy podobne zjawisko, jak miesiąc wcześniej w Warszawie, czyli wyraźny wzrost średnich cen sprzedanych mieszkań. Z kolei w stolicy, podobnie jak w Łodzi, wrzesień przyniósł ich spadek miesiąc do miesiąca. Warto jednak zaznaczyć, że w znacznej mierze wynikał on z rekordów cenowych, które odnotowaliśmy na obu rynkach w sierpniu – podkreśla Kuniewicz.
W Warszawie sprzedają za mniej, niż chcą w ofertach
Relacja cen w Warszawie jest odwrotna niż w Krakowie – to znaczy średnia cena mieszkań sprzedanych wyniosła 17 767 zł/mkw. i była tam we wrześniu aż o 1916 zł/mkw. niższa od przeciętnej stawki ofertowej, która wyniosła 19 683 zł/mkw. To największa różnica spośród siedmiu analizowanych miast. Co więcej, pogłębiła się o 0,6 proc. w porównaniu z poprzednim miesiącem.
Natomiast w Poznaniu przeciętna cena mieszkań sprzedanych wyniosła we wrześniu 13 466 zł/mkw. Od początku roku oscyluje ona w granicach 12,9-13,5 tys. zł/mkw. i wciąż pozostaje poniżej przeciętnej stawki lokali znajdujących się w ofercie deweloperów, która sięga 14 138 zł/mkw. po wzroście o 1,3 proc. miesiąc do miesiąca. Jest to poziom zbliżony do rekordów z marca 2025 r.
W Katowicach mieszkania realnie tanieją
Z kolei na rynkach wrocławskim i katowickim poziom przeciętnych cen mieszkań sprzedanych pozostał niemal taki sam jak w sierpniu – wyniósł odpowiednio 14 781 zł/mkw. oraz 12 224 zł/mkw. Jednocześnie w Katowicach od roku średnie ceny nominalne lokali w ofercie deweloperów utrzymują się na niemal niezmienionym poziomie (we wrześniu: 12 634 zł/mkw.), co przy wskaźniku inflacji przekraczającym 3 proc. oznacza ich realny spadek.
PAP
