Rodzina na Swoim do poprawki. Warto się spieszyć?

Póki co nie wiadomo jakie zmiany znajdą poparcie posłów. Projekt trafił do sejmowej podkomisji i budzi sporo emocji w parlamencie. Nie wiadomo też kiedy nowe zasady miałyby obowiązywać. Jednak wszyscy, którzy liczą na to, że uda im się na dotychczasowych zasadach skorzystać z popularnej "Rodziny na swoim", powinni się pospieszyć. Rząd nie ukrywa, że zamierza nie tylko ograniczyć możliwości uzyskania wsparcia, ale wręcz wygasić cały program.

Rada Ministrów chciałaby, by zmiany weszły w życie już w kwietniu. Ale choć nie jest to przesądzone, to w perspektywie kilku najbliższych miesięcy, trzeba liczyć się z tym, że o kredyt z dopłatą będzie trudniej. A gra toczy się o niebagatelną stawkę. Tym, którzy spełniają określone warunki, państwo przez osiem lat spłaca połowę odsetek od zaciągniętego kredytu.

Co ma się zmienić? Kluczową zmianą jest ograniczenie programu tylko i wyłącznie do rynku pierwotnego. Nie kupimy więc lokalu z drugiej ręki. Na dopłaty będą mogli liczyć tylko i wyłącznie klienci deweloperów i osoby, które same zdecydują się na budowę domu jednorodzinnego.

Póki co akurat ta zmiana nie sprawiła, że kupujący szturmem ruszyli po używane mieszkania, by móc je kupić na obecnych warunkach. - Ogłoszenie planów zmian nie wpłynęło na wzrost popytu na rynku wtórnym, który skutkowałby wzrostem cen. Co więcej w niemal wszystkich lokalizacjach średnie ceny ofertowe są niższe niż w grudniu 2010. Z tendencji spadkowej wyłamały się jedynie: Szczecin, Toruń, Katowice - mówi Marta Kosińska z serwisu szybko.pl

Zmniejszy się też cena metra kwadratowego, która pozwoli na zakup danego mieszkania z dopłatą. W tej chwili limit to iloczyn współczynnika 1,4 oraz średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych przez wojewodę wartości wskaźnika tzw. przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego. Co to znaczy? Cena metra kwadratowego mieszkania nie może być o 40 proc. wyższa niż średni koszt budowy dla danego województwa. Po zmianach będzie mogła być wyższa już tylko o 10 proc.

• Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A.
• Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe
• Gospodarczy Bank Wielkopolski S.A. oraz zrzeszone Banki Spółdzielcze
• Bank Polskiej Spółdzielczości S.A. oraz zrzeszone Banki Spółdzielcze
• Bank Pocztowy S.A.
• Bank Polska Kasa Opieki S.A.
• Mazowiecki Bank Regionalny S.A. oraz zrzeszone Banki Spółdzielcze
• Alior Bank S.A.
• Dom Bank Hipoteczny Oddział GETIN Bank S.A.
• Pekao Bank Hipoteczny S.A.
• Bank BPH S.A.
• Noble Bank S.A.
• Euro Bank S.A.
• Bank Zachodni WBK
• Bank Handlowy w Warszawie S.A.
• Lukas Bank S.A.
• Allianz Bank Polska S.A.
• Bank Gospodarki Żywnościowej S.A.
• BRE Bank S.A. - Multi Bank S.A.
• Bank Millenium S.A.
• Fortis Bank Polska S.A.
• Deutsche Bank PBC S.A.

Niższy limit to mniej mieszkań objętych programem. Według szacunków ekspertów Home Broker w Warszawie obecny limit cenowy spełnia ponad 60 proc. oferty deweloperów. Obniżony limit spełniałoby zaledwie 16 proc. oferty. - Po zmianach, uwzględniając obecne ceny, spadnie dostępność mieszkań, które kwalifikujących się do programu - zapowiada Bernard Waszczyk z Open Finance

Z danych szybko.pl wynika, że na rynku wtórnym obecnie do zakupu na kredyt z dopłatą kwalifikuje się około 50 proc. mieszkań z oferty w Warszawie, 59 proc. w Gdańsku, 46 proc. we Wrocławiu i 22 proc. w Krakowie. - W analizie struktury podaży i popytu widać, że największą popularnością kupujących cieszą się mieszkania wybudowane w latach 1970-1990, w technologii wielkiej płyty. Ich cena obecnie kształtuje się na poziomie 7920 złotych za metr i przy spełnieniu kryterium wielkości mieszkania można uzyskać kredyt z dopłatą na większość zawieranych transakcji - komentuje analityk szybko.pl

Jednak to nie koniec ograniczeń. Nowelizacja wprowadza limit wiekowy. Oznacza to, że o preferencyjny kredyt będą mogły się ubiegać jedynie osoby, które nie ukończyły 35. roku życia. Rząd nie zdecydował się także - choć zapowiadał to resort infrastruktury - na objęcie programem osób samotnych, czyli tzw. singli.

Jak zmiany wpłyną na rynek kredytów? - Część klientów, którzy nie skorzystają z RnS wybierze kredyt walutowy (oferujący niskie raty, ale wiążący się z ryzykiem kursowym), a reszta po prostu zaciągnie "zwykły" kredyt złotowy. Liczba osób, które w ogóle zrezygnują z kredytu nie będzie raczej znacząca - przewiduje Bernard Waszczyk.

Powierzchnia użytkowa kupowanego mieszkania nie może przekroczyć 75 mkw. W przypadku domu limit to 140 mkw. Dopłata do odsetek obejmie tylko 50 mkw. mieszkania i 70 mkw. domu.

A co z cenami? - Teoretycznie, gdy podaż maleje, a popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, cena rośnie. Nie należy jednak zapominać o czynnikach ograniczających popyt, takich jak ustalenie górnej granicy wieku potencjalnych beneficjentów programu. Jedna czwarta osób, które dotychczas skorzystały z programu, miała ponad 35 lat. Do tego dochodzą rosnące kosztu obsługi kredytów hipotecznych, których oprocentowanie będzie coraz wyższe w efekcie podwyższania stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej - wskazuje analityk OF.

Czy wobec tego warto się spieszyć? Zdaniem analityków to wszystko może sprawić, że paradoksalnie zamiast spieszyć się, by korzystać z programu na dotychczasowych zasadach, lepiej będzie poczekać. - Nie ma powodu aby przewidywać wzrost cen średnich, ze względu na to, że oferta dostępnych mieszkań jest zbyt duża - podkreśla Marta Kosińska.

Nie ma też co obawiać się o podaż, bo w dyspozycji deweloperów cały czas pozostają tysiące gotowych mieszkań, a budowa dziesiątków tysięcy kolejnych rozpoczęła się w ubiegłym roku. Prawdopodobnie duża część z tych lokali tworzona jest z myślą o sprzedaży w ramach RnS, a więc do tego programu dostosowana. Naszym zdaniem jest spora szansa na to, że ceny na rynku pierwotnym będą podążały w ślad za limitami RnS.

- Biorąc pod uwagę fakt, że RnS ma działać jeszcze do końca przyszłego roku, a mieszkań u deweloperów nie powinno zabraknąć, osoby zainteresowane skorzystaniem z programu i nie tylko wcale nie muszą się spieszyć, bo może się okazać, że jeśli trochę poczekają, to kupią mieszkanie nieco taniej - prognozuje analityk Open Finance, którego zdaniem w tym roku można spodziewać się niewielkiego, kilkuprocentowego spadku cen mieszkań na rynku pierwotnym, za którym podąży rynek wtórny.

| Bartosz Turek, Home Broker: "Rodzina na swoim" się zmieni, ale rewolucji nie będzie W 2010 roku blisko 60 proc. kredytów było udzielanych na zakup właśnie lokali używanych, a więc one właśnie mogą najmocniej ucierpieć na zmianach. Nie należy jednak wpływu tych ograniczeń demonizować. Kilku, a nawet kilkunastoprocentowy spadek popytu na rodzimym rynku mieszkaniowym nie powinien bowiem generować znacznej przeceny. Wystarczy przytoczyć przykład kryzysu, w wyniku którego zawierano kilkukrotnie mniej transakcji, a przecena sięgnęła w największych miastach maksymalnie 10 - 15 proc. Ponadto warto zauważyć, że limity cen kwalifikujące do rządowego wsparcia są obecnie wyższe od średnich cen transakcyjnych. Gdyby "Rodzina na swoim" miała decydujący wpływ na rynek mogłoby to spowodować wzrost cen transakcyjnych nawet o ponad 2 tys. zł za mkw. w Bydgoszczy, Łodzi czy Olsztynie. O tyle bowiem wyższe są limity cen w programie od średnich cen transakcyjnych. Bez wątpienia jednak rządowe wsparcie generuje pewną presję
na utrzymanie, a nawet wzrost cen - szczególnie na mniej płynnych rynkach. - Z taką sytuacją mamy do czynienia w Kielcach. Ceny bywają tu czasami nawet o 10 proc. wyższe niż rzeczywista wartość mieszkania - mówi Tomasz Balewicz, doradca Home Broker z Kielc. Patrząc natomiast na program "rodzina na swoim" z perspektywy rynku kredytów, to w 2010 roku z rządowym wsparciem udzielono ich 19,6 proc. z 230 tys. sztuk. Ministerstwo Infrastruktury szacuje, że wprowadzenie ograniczeń w "rodzinie na sowim" zmniejszy o 60 proc. liczbę udzielanych w ten sposób kredytów. Gdyby więc do zmian w programie doszło w drugim kwartale br., to o niecałe 9 proc. spadłaby cała akcja kredytowa. Negatywnie na jej zakres wpłyną też podwyżki stóp procentowych. Należy jednak pamiętać, że banki uatrakcyjniają swoje oferty, gospodarka się rozwija i wzrasta poziom wynagrodzeń. Dzięki tym czynnikom ograniczenia w rządowym programie dofinansowania nie wpłyną aż tak mocno na akcję kredytową, która nieznacznie powinna odbiegać od tegorocznej. |
| --- |