Roboty budowlane. Czym różnią się od budowy i jak je rozpocząć?

Proces inwestycyjny zakłada, że będzie zapewniony nadzór nad robotami budowlanymi. Nadzór taki muszą pełnić osoby, które mają odpowiednie kwalifikacje zawodowe.

Definicja robót budowlanych mówi, że roboty budowlane to "wykonanie albo zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych, które są określone w przepisach". Robotami budowlanymi jest także zrealizowanie obiektu budowlanego, który powstaje dowolnymi środkami, ale w zgodzie z wymogami, które określa zamawiający.

Czy roboty budowlane i budowa to jest to samo? Okazuje się, że nie. Najprostsze wyjaśnienie jest następujące. O tym, czy mamy do czynienia z budową, czy robotami budowlanymi nie decyduje to, w jaki sposób są one prowadzone. Decydujące jest to, czy w wyniku jednego albo drugiego powstanie w określonym miejscu obiekt budowlany.

Roboty budowlane, które polegają na przebudowie albo wyremontowaniu czegoś mogą dotyczyć tylko tych obiektów, które już istnieją. W związku z tym remont będzie robotą budowlaną, a nie budową. Jeśli mamy do czynienia ze zmianą charakterystycznych parametrów, to wtedy będziemy mówić o robotach budowlanych. Wszystko dlatego, że w takiej sytuacji może być np. realizowana nadbudowa albo rozbudowa.

Oczywiście bardzo często zdarza się, że są problemy z interpretacją pojęć związanych z rozbudową i remontem, dlatego należy sobie uświadomić, jak definiuje je orzecznictwo.

I tak remontem są wszystkie roboty budowlane przeprowadzane w istniejącym obiekcie budowlanym. Te roboty muszą mieć na celu odtworzenie stanu pierwotnego, a nie bieżącą konserwację. Konserwacja jest to wszystko to, co jest związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie techniczno-użytkowym.

Mówiąc inaczej, wynikiem remontu nie mogą być nowe elementy. Z remontem związana jest też modernizacja. Dochodzi do niej, gdy przy okazji odtwarzania stanu poprzedniego jednocześnie unowocześnia się obiekt budowlany. I tak np. malowanie ścian będzie konserwacją. Nie jest bowiem związane z odtworzeniem stanu pierwotnego.

Do rozpoczęcia robót budowlanych potrzebne jest pozwolenie na budowę. W sytuacjach wyjątkowych wystarczy zgłoszenie robót budowlanych odpowiedniemu organowi administracji. Zgłoszenia można dokonać, jeśli zamierzamy budować obiekt gospodarczy, który jest związany z produkcją rolną albo uzupełniający zabudowę zagrodową, albo wolnostojących budynków gospodarczych czy garażu, albo wiat.

Budowa rozpoczyna się, gdy podjęte są prace przygotowawcze na terenie budowy. Prace przygotowawcze to:

• wytyczenie przez geodetę obiektów w terenie;
• zniwelowanie terenu;
• zagospodarowanie terenu budowy i przygotowanie tymczasowych obiektów;
• przygotowanie przyłączy do sieci infrastruktury, które będą wykorzystywane na potrzeby budowy.

Prace przygotowawcze mogą być wykonane wyłącznie na terenie, który jest objęty pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem.

Roboty budowlane muszą być realizowane przez inwestora albo wynajętą do tego firmę. Inwestor ma obowiązek powierzenia robót budowlanych kierownikowi budowy. Warto pamiętać, że nie wolno łączyć funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego.