Służebność. Jak działa prawo rzeczowe obciążające nieruchomość?
Służebność to prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomości. Polega ono na tym, że obciąża jedną nieruchomość po to, by zwiększyć użyteczność innej nieruchomości.
Mogą też zaspokoić potrzeby innej osoby.
Służebność czynna i bierna
Najczęściej mamy do czynienia ze służebnością gruntową. Dzieli się ja na służebności czynne i bierne.
Specyfika służebności czynnej polega na tym, że można korzystać z innej nieruchomości w określonym zakresie np. poprzez korzystanie z drogi albo pobierając wodę.
W przypadku służebności biernej mamy do czynienia z jej dwoma odmianami. W pierwszym przypadku służebność taka zakazuje właścicielowi nieruchomości, która jest obciążania, wykonywania określonych zachowań. Może to być np. zakaz budowy albo uprawy.
Jak powstaje służebność gruntowa?
Żeby można było mówić o służebności, musimy mieć do czynienia z nieruchomością wiodącą. Służebność zawsze jest częścią składową nieruchomości. Zgodnie z zapisami kodeku cywilnego części składowe uważane są za prawa, które wiążą się z własnością.
Służebność gruntowa powstaje w momencie, gdy właściciel nieruchomości obciążonej zawiera umowę z właścicielem drugiej nieruchomości, tzw. nieruchomości władnącej, który nabywa prawo służebności. Służebność musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Wpisuje się ją też do księgi wieczystej. Treść służebności określa się stosownie do potrzeb. W umowie określa się również, czy służebność jest odpłatna, czy darmowa.
Służebność można też ustanowić w inny sposób, niż zawierając umowę. Chodzi tu np. o zasiedzenie, ustanowienie służebności w drodze orzeczenia sądu albo decyzji administracyjnej.
Służebność drogi
Służebność drogi dotyczy tzw. drogi koniecznej. Ustanawia się ją za wynagrodzeniem, jeśli określona nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej albo do budynków gospodarskich. O taką służebność występuje właściciel nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi. Zgodnie z prawem za nieodpowiedni dostęp uznaje się sytuację, w której mamy do czynienia z drogą zbyt wąską albo wymagającą nadmiernego objazdu. Przy ustalaniu drogi koniecznej trzeba uwzględnić potrzeby nieruchomości, która nie ma dostępu do publicznej drogi. Trzeba zrobić wszystko, by w jak najmniejszym stopniu obciążyć grunty, przez które ta droga prowadzi. Roszczenie przysługuje nie tylko właścicielowi nieruchomości, ale i użytkownikowi wieczystemu, a także posiadaczowi samoistnemu.
Droga konieczna może być ustanowiona poprzez umowę lub uzyskując orzeczenie sądu. W przypadku umowy to właściciel obciążonej nieruchomości zgadza się na to, bu na swojej nieruchomości wyznaczyć drogę konieczną. Jeśli nie można się dogadać, będzie konieczne ustanowienie służebności poprzez sąd.
Zasiedzenie służebności gruntowej
Do nabycia służebności gruntowej dochodzi przez zasiedzenie tylko w jednym wypadku. Jeśli polega ona na tym, że korzysta się z trwałego i widocznego urządzenia. Chodzi tu np. o konkretną drogę, most czy studnię. W takiej sytuacji potrzebne będzie stwierdzenie posiadania służebności. Posiadaczem służebności jest ten, kto korzysta z nieruchomości należącej do kogoś innego. Korzysta z niej wyłącznie w zakresie, który odpowiada treści służebności.
Do zasiedzenia służebności może dojść dopiero po upływie czasu określonego w ustawie. W przypadku użytkowania cudzej nieruchomości przez 20 lat w dobrej wierze i 30 lat w przypadku złej wiary. W przypadku spełnienia takich warunków służebność gruntowa jest nabywana z mocy prawa.
