Umowa dzierżawy

Istotą umowy dzierżawy jest to, że jedna ze stron podejmuje zobowiązanie do oddania drugiej stronie określonej rzeczy na pewien czas, który jest albo oznaczony, albo nieoznaczony. Strona, która przyjmuje rzecz w dzierżawie, ma prawo do jej używania, może też uzyskiwać korzyści z tego tytułu. Jednocześnie jest zobowiązana do płacenia wydzierżawiającemu czynszu. Najczęściej dzierżawione są grunty rolne, ale nie ma przeciwwskazań, by dzierżawie było poddane np. przedsiębiorstwo. Ważne dla umowy dzierżawy jest to, żeby przynosiła ona korzyści.

Czynsz może być płacony zarówno w formie pieniężnej, jak i w innego rodzaju pożytku, np. jako część zbiorów. Ważnym elementem jest to, że jeśli umowa dzierżawy zawierana jest na okres przekraczający 30 lat, to jest uznawana za umowę na czas nieoznaczony.

Płacenie umówionego czynszu to podstawowy obowiązek dzierżawcy. Przyjmuje się, że jeśli termin zapłaty nie jest w umowie określony, to płaci się go zwykle co pół roku z dołu. Co ważne, jeśli dzierżawa skończy się, zanim upłynie rok, to dzierżawca musi zapłacić czynsz proporcjonalnie do tego, jakie zyski miałby właściciel, gdyby umowa obowiązywała rok. Prawo daje też możliwość obniżenia czynszu. To dość specyficzne uregulowanie. Zakłada ono, że jeśli zdarzyły się okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi żadnej odpowiedzialności, a przyczyniły się do zmniejszenia przychodów, to dzierżawca ma prawo żądać od wydzierżawiającego obniżenia czynszu.

Prócz tego dzierżawca koniecznie musi dbać o przedmiot dzierżawy, a jeśli to konieczne dokonać naprawy tak, by zachować go w stanie niepogorszony. Nie jest upoważniony do oddawania przedmiotu umowy do używania innym osobom. I nie ma tu znaczenia czy użytkowanie podmiotu trzeciego jest bezpłatne, czy nie.

Gdy dzierżawa się kończy, to musi on zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie ustalonym w umowie dzierżawy.

Podstawowym obowiązkiem wydzierżawiającego jest prawo wypowiedzenia umowy dzierżawy, gdy dzierżawca nie płaci czynszu za przynajmniej dwa pełne okresy płatności. Jeśli czynsz jest płacony rocznie, to wystarczy trzymiesięczna zwłoka, by wypowiedzieć umowę. Wydzierżawiający musi jednak uprzedzić o tym, że chce wypowiedzieć umowę. W takim wypadku udziela dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty.

Termin zakończenia dzierżawy, a co za tym idzie stosunku prawnego, który łączy dzierżawcę i wydzierżawiającego jest zależny od tego, czy umowa jest zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony.

W pierwszym przypadku, czyli w sytuacji, gdy umowę dzierżawy zawarto na czas określony, to wygasa ona w chwili, gdy nadejdzie jej termin kończący. W takiej sytuacji istnieje jeszcze coś takiego jak "milczące przedłużenie". Jeśli dzierżawca wciąż użytkuje rzeczy należące do wydzierżawiającego za jego zgodą, to umowa trwa.

Jeśli strony umówiły się, że istnieje możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy, to ustaje ona wraz ze złożeniem wypowiedzenia.

Umowa na czas nieoznaczony kończy się, a dzierżawa ustaje w chwili, gdy taka umowa jest wypowiedziana. W jakich sytuacjach można to zrobić, pisaliśmy powyżej.