Umowa najmu ważna i po bankructwie

Rok temu zawarłem umowę najmu obiektu magazynowego z zapleczem biurowym na czas oznaczony pięciu lat.

Dowiedziałem się ostatnio, że kondycja finansowa wynajmującego jest bardzo zła, w związku z czym wystąpił z wnioskiem o ogłoszenie upadłości. Co się stanie z moją umowa najmu?

Ogłoszenie upadłości przedsiębiorcy, który wynajmuje, bądź wydzierżawia należący do niego lokal lub nieruchomość, nie powoduje automatycznego wygaśnięcia umowy najmu bądź dzierżawy - odpowiada prawnik z Agencji Jartom Małgorzata Papaj.

W świetle art. 107 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego wiąże strony, jeżeli przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy lub dzierżawcy. Gdyby przedmiot najmu (czyli w tym przypadku obiekt magazynowy) nie został wydany przed ogłoszeniem upadłości, każdej ze stron przysługiwałoby prawo do odstąpienia od umowy poprzez złożenie stosownego oświadczenia.

Oświadczenie takie powinno zostać złożone w terminie dwóch miesięcy od daty ogłoszenia upadłości. Odstąpienie od umowy nie pociągałoby za sobą w tym przypadku obowiązku zapłaty odszkodowania. Jednak, skoro zawarł Pan umowę najmu już rok temu, przypuszczam, że obiekt będący przedmiotem umowy został już Panu wydany.

W razie ogłoszenia upadłości przedsiębiorcy wynajmującego powinien się Pan jednak liczyć z koniecznością wcześniejszego, niż wynikałoby to z umowy najmu, opuszczenia obiektu. Syndyk może bowiem wypowiedzieć umowę najmu nawet wtedy, gdy jej treść takiego rozwiązania nie przewiduje, np. gdy została zawarta na czas oznaczony i nie zastrzeżono w niej możliwości wcześniejszego rozwiązania.

Dochodzi do tego, gdy trwanie najmu utrudnia likwidację masy upadłościowej, lub gdy czynsz za wynajmowany obiekt znacząco odbiega od przeciętnych czynszów.

Do wypowiedzenia umowy dochodzi wówczas na podstawie zarządzenia sędziego-komisarza nadzorującego postępowanie, z zachowaniem 3 miesięcznego terminu wypowiedzenia. Zachowując 6-miesięczny okres wypowiedzenia, syndyk może wypowiedzieć umowę najmu także w przypadku, gdy umowa ta dotyczy nieruchomości, która była siedzibą przedsiębiorstwa upadłego.

W innych przypadkach może to zrobić w terminach określonych ustawowo. W tej sytuacji najemca ma prawo dochodzenia odszkodowania za rozwiązanie umowy najmu przed terminem przewidzianym w umowie, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi.

W swojej praktyce zawodowej spotkałam się jeszcze z innym rodzajem potencjalnego zagrożenia dla najemcy. Nawet jeśli syndyk po przejęciu masy upadłości nie wypowie stosunku najmu, ma on prawo do jej sprzedaży. Skutki dla Pana będą takie same jak w przypadku zbycia przez wynajmującego przedmiotu najmu. W takim wypadku nabywca wstępuje na miejsce zbywcy (poprzedniego właściciela).

Słowem, nabywca jest związany umową najmu zawartą przez jego poprzednika. Jeśli umowa, choćby zawarta na czas określony, nie ma daty pewnej, nabywca może ją wypowiedzieć w terminach ustawowych, tj. wskazanych w kodeksie cywilnym. Istnieje jednak pewne ograniczenie dla nowego nabywcy, uniemożliwiające wypowiedzenie zawartej przez Pana z upadłym umowy.

Otóż nie wolno mu wypowiedzieć najmu (ani dzierżawy), jeżeli umowa zawarta została na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (wszedł Pan w jej posiadanie).

Małgorzata Papaj jest prawnikiem zatrudnionym w Agencji Jartom i zajmuje się głównie transakcjami najmu i sprzedaży nieruchomości komercyjnych i przemysłowych.