Umowa przyrzeczona. Czym się charakteryzuje?

Następstwem umowy przedwstępnej jest umowa przyrzeczona. Prawnicy określają ją jako umowę gwarancyjną, ponieważ strony zobowiązują się, że podejmą określone zobowiązanie w przyszłości. Umowa przyrzeczona zakłada bowiem, że tego zobowiązania nie są w stanie spełnić aktualnie.

Umowa przyrzeczona jest umową definitywną, co znaczy, że musi dojść np. do transakcji sprzedaży. Jeśli jedna ze stron nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej, to podmiot, który z tego powodu ponosi stratę, może z jednej strony wystąpić o odszkodowanie, a drugiej sądownie dochodzić zawarcia tej umowy.

Mówiąc bardziej obrazowo, jeśli zawarto umowę przedwstępną, ale jedna ze stron nie zamierza podpisywać umowy przyrzeczonej, czyli, mówiąc wprost, uchyla się od dopełnienia swojego obowiązku, to można złożyć żądanie, by naprawiła ona szkodę, która została poniesiona w związku z tym, że nie doszło do podpisania umowy. W takiej sytuacji druga strona ma prawo żądać naprawienia szkody, jaką poniosła w związku z tym, że liczyła na zawarcie umowy właściwej. Jednak zgodnie z zasadą swobody zawierania umów, strony mogą w treści umowy przedwstępnej dowolnie określić konsekwencje, jakie spotkają osobę uchylającą się od zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym wskazać wysokość odszkodowania należnego z tego tytułu stronie przeciwnej.

Dodatkowo strona może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, wytaczając powództwo cywilne. Zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego orzeczenie sądu, w którym stwierdzony zostaje obowiązek drugiej strony do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej, jest równoznaczny z zawarciem umowy i umowę taką zastępuje.

Jeśli podpisujemy umowę przedwstępną sprzedaży, strony muszą koniecznie w jej treści wpisać termin, w którym będzie zawarta umowa przyrzeczona. Jeśli takiego terminu nie określono, to sprzedaż powinna być zrealizowana w terminie wyznaczonym przez jedną ze stron.

Już na etapie formułowania umowy przedwstępnej, powinno się określić najważniejsze elementy, które będą zawarte w umowie przyrzeczonej. Jak już wspomnieliśmy, najważniejszy będzie termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie jest to obowiązkowe, ale jak przekonują prawnicy, bez wskazania terminu, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona, swój sens traci umowa przedwstępna.

Jeśli przez rok od zawarcia umowy przedwstępnej nie udało się wyznaczyć terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna się przedawnia. W takiej sytuacji nie dochodzi do sprzedaży.

Zanim upłynie termin wskazany w umowie, żadna ze stron nie może żądać, żeby świadczenie zostało wcześniej spełnione. Chyba że w umowie zapisano wyraźnie, że taką możliwość ma jedna ze stron. Tylko w takim wypadku wierzyciel może żądać, by zobowiązanie zostało zrealizowane wcześniej.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Jeśli natomiast sąd w toku wytoczonego powództwa oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roczny termin przedawnienia biegnie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia.