Ustawa o własności lokali – co z niej wynika?
Ustawa o własności lokali wskazuje podstawy, na jakich są tworzone i utrzymywane nieruchomości lokalowe. Wszystko dlatego, że zgodnie z kodeksem cywilnym nieruchomością jest też samodzielny lokal (część budynku), o ile jest osobnym od gruntu przedmiotem własności. W takiej sytuacji właśnie stosuje się ustawę o własności lokali. Zgodnie z jej zapisami samodzielny lokal to wydzielona trwałymi ścianami izba albo kilka izb, które są przeznaczone do pobytu ludzi, a wraz z pomieszczeniami pomocniczymi zaspokajają potrzeby mieszkaniowe. Samodzielnymi lokalami są też lokale, które wykorzystuje się do zaspokajania potrzeb innych niż mieszkaniowe (np. biurowe).
Izba wydzielona trwałymi ścianami może być nawet dwupoziomowa. O tym, że dany lokal jest samodzielny, zaświadcza starosta, wydając odpowiedni dokument. Zwykle starosta zleca wydawanie takich zaświadczeń organom nadzoru architektoniczno-budowlanego. Jeśli odrębna własność lokalu ustanowiona jest przez sąd, starosta nie musi wydawać zaświadczenia potwierdzającego ten fakt.
Żeby ustanowić odrębną własność lokalu, trzeba do dokumentacji dołączyć rzuty kondygnacji budynku. Jeśli należą też do niej inne pomieszczenia (np. garaż), to trzeba też je oznaczyć. Są to wtedy pomieszczenia pomocnicze. Ustawa nie określa definicji takiego pomieszczenia. W ramach ustanawiania odrębnej własności lokalu, mamy też do czynienia pomieszczenia przynależności. Wszystko dlatego, że do lokalu mogą należeć pomieszczenia, które nie muszą przylegać do lokalu. Chodzi tu np. o strych, czy piwnicę.
Takie lokale mogą być zlokalizowane poza budynkiem, ale nie mogą być poza nieruchomością wspólną. Miejsce parkingowe w garażu nie jest to odrębnym lokalem, a niesamodzielnym pomieszczeniom przynależnym.
Jeżeli dojdzie do wyodrębnienia własności lokali, to właściciel określonego lokalu ma prawo do udziału w nieruchomości wspólnej. Nie da się znieść współwłasności nieruchomości wspólnej, aż do momentu, gdy trwa odrębna własność lokali.
Co to jest nieruchomość wspólna?
Warto przy okazji poznać definicję nieruchomości wspólnej. Jest to grunt, a także część budynku i wszystkie urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Gruntem jest to, na czym jest posadowiony budynek, a także wszystko to, co jest wokół budynku, np. plac zabaw.
Częścią wspólną mogą być elementy budynku takie jak fundamenty, czy ściany nośne, a także dach czy klatka schodowa. O przynależności garaży i piwnic (czy są częścią wspólną, czy odrębną) decyduje umowa.
Właścicielowi lokalu przysługuje konkretny udział w nieruchomości wspólnej. Może on być określony ułamkowo lub procentowo. Ustalony jest proporcjonalnie w zależności od powierzchni pomieszczeń przynależnych.
Odrębna własność lokali
Odrębną własność lokali można ustalić w ramach umowy pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, między właścicielem budynku a osobą, która nabywa lokal, w ramach spadku albo klasycznej umowy deweloperskiej. Żeby taka umowa była ważna, strona, która stawia budynek, musi być właścicielem gruntu.
Ustawa określa prawa i obowiązki właściciela. Może on np. korzystać na zasadzie wyłączności z lokalu. Musi jednak przestrzegać porządku i umożliwić wstęp do lokalu w celu naprawy czy remontu. Właściciel ma prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.