Wydatki na realizację dużej inwestycji - kiedy stają się kosztem?

Wspólnik spółki deweloperskiej zadał pytanie o moment zaliczenia w koszty wydatków na obsługę kredytu, którym finansowana jest budowa, oraz akcji marketingowej, służącej zdobyciu klientów na mieszkania.

Budowa finansowana jest z kredytów bankowych, od których spółki płacą odsetki.
Wnioskodawca wskazał ponadto, że sprzedaż mieszkań wymaga ponoszenia wydatków marketingowych, np. udziału w targach mieszkaniowych, reklamy w prasie, internecie, na billboardach i innych nośnikach.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji IPPB1/415-799/10-2/ES uznał, że oba te rodzaje wydatków, jako koszty pośrednie, mogą być rozliczane w momencie ich poniesienia.

W przypadku, gdyby fiskus stwierdził, że są to koszty pośrednie inwestycji, można by je rozliczyć dopiero w momencie sprzedaży mieszkań.

Przedstawiona interpretacja jest przykładem wadliwiej analizy stanu faktycznego. W odniesieniu do pierwszej kategorii wydatków (odsetek od kredytu zaciągniętego na budowę budynku), wydatki te powinny stanowić koszt bezpośredni, a zatem powinny zwiększać koszt wytworzenia produktu i zostać aktywowane podatkowo dopiero w momencie rozpoczęcia sprzedaży mieszkań i uzyskiwania z tej sprzedaży przychodów.

Organ zaakceptował stanowisko wnioskodawcy wskazując na to, iż przedmiotowe odsetki nie są związane w sposób bezpośredni z budową budynków z lokalami mieszkalnymi,
w sytuacji gdy w opisie stanu faktycznego wnioskodawca wprost określił, że "budowa finansowana jest z kredytów bankowych”.

Jeżeli zatem spółka prowadząca inwestycję deweloperską finansuje ją kredytem bankowym, to związek wydatków w postaci odsetek od tego kredytu z budową jest ewidentny. W przedmiocie momentu aktywowania
kosztów ponoszonych tytułem spłaty odsetek od analogicznego kredytu przez celowe spółki deweloperskie orzecznictwo sądów administracyjnych przyjmuje odmienne stanowisko.

Autor jest starszym konsultantem i doradcą podatkowym