JLL: Opinia 'bezpiecznej przystani kapitału' może pomóc rynkowi mieszkaniowemu

"Jest realna szansa, że najpierw w Polskę, a potem w świat popłynie komunikat, że mieszkania niezależnie od perturbacji utrzymują cenę i to jest dobre miejsce, żeby inwestować" - powiedział Kirejczyk podczas konferencji prasowej.

W III kwartale br. deweloperzy działający w sześciu największych miastach w Polsce sprzedali 13,3 tys. mieszkań, o 94% więcej niż w poprzednim kwartale i o 17% mniej niż rok wcześniej. Na większości rynków sprzedaż ta została zrealizowana przy cenach ofertowych wyższych niż w II kwartale. Dzięki nowym wprowadzeniom, które wróciły do poziomu z początku 2020 r. i wyniosły 13 tys. lokali oferta utrzymała się na dotychczasowym poziomie, wynika z danych JLL.

Zdaniem ekspertów, liczby opisujące sytuację na rynku pierwotnym w III kwartale bieżącego roku okazały się "mało sensacyjne". Gdyby spojrzeć na nie w oderwaniu od tego, jak rynek zachowywał się w pierwszym, a zwłaszcza w II kwartale, można stwierdzić, że były to po prostu najzwyczajniejsze trzy miesiące w cyklu rynkowym. Deweloperzy sprzedali niemal dokładnie tyle samo mieszkań, ile wprowadzili do sprzedaży, w związku z czym liczba mieszkań w ofercie prawie się nie zmieniła. Wbrew powszechnym oczekiwaniom nie zmieniły się także ceny, podkreśla JLL w analizie.

"Przy inflacji wynoszącej w analizowanym okresie blisko 3%, kwartalne wzrosty na poziomie 1% można potraktować jako uzasadnioną i umiarkowaną korektę inflacyjną. Jak do tej pory, nie wystąpiły też przesłanki do przecen. Aktywność nabywców wróciła niemal do poziomu sprzed pandemii, a rosnący indeks cen lokali sprzedanych pokazuje, że nie tylko akceptują oni poziomy cen ustalane przez deweloperów, ale swoje zainteresowanie kierują wręcz w stronę mieszkań z wyższych segmentów jakościowych" - skomentowała dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL Katarzyna Kuniewicz.

Fakt, że liczba mieszkań dostępnych do zakupu utrzymuje się na stabilnym poziomie jest kolejnym argumentem przeczącym tezie o nieuchronności spadku cen. Poza Krakowem wzrost poziomu oferty nie przekroczył nigdzie 2%, w Warszawie i Wrocławiu pula ta nawet zmalała. Nie rośnie też liczba gotowych niesprzedanych mieszkań. Stanowią one nadal zaledwie 11% oferty wynoszącej na sześciu rynkach łącznie 49,3 tys. To wciąż bardzo blisko udziału gotowych lokali w ofercie notowanego w okresie boomu, który zgodnie z danymi JLL wynosił 10%. Dla porównania, w okresie bessy odsetek lokali oddanych do użytkowania, które czekały na nabywcę w ofercie deweloperów sięgał nawet 35%, podano również.

Do poziomu sprzed zamrożenia gospodarki wrócił też w minionym kwartale udział tzw. zwrotów. Fala odstąpień od rozpoczętych transakcji była jednym z najtrudniejszych zjawisk z jakim deweloperzy musieli zmierzyć w pierwszych miesiącach pandemii. Największą jego skalę odnotowano w Krakowie, gdzie w II kwartale zwroty sięgnęły 51% sprzedaży brutto. W III kwartale najwięcej mieszkań już raz kupionych wróciło do deweloperów działających w Warszawie. Ich udział sięgnął tam 6% sprzedaży brutto. Najniższy był w Łodzi i Trójmieście, gdzie nie przekroczył 1%.

"Letnie miesiące były dla deweloperów pracowite, a w biurach sprzedaży panował dużo większy ruch niż wskazywałby na to poziom transakcji odnotowany w kwartale. Mieszkania, z których zakupu rezygnowano praktycznie od ręki znajdowały nowych nabywców, a inwestorów detalicznych, którzy chcieli zarabiać na najmie zastępowali ci, którzy w niepewnych czasach chcieli zabezpieczyć w nieruchomościach swoje oszczędności" - powiedział dyrektor Działu Mieszkaniowego JLL Paweł Sztejter.

Ta rosnąca z miesiąca na miesiąc nowa grupa nabywców zdaniem ekspertów JLL może być w nadchodzącym okresie ważna dla utrzymania stabilności na rynku mieszkaniowym.

"Istotnym argumentem skłaniających ich do zakupu jest ugruntowana opinia o rynku mieszkaniowym w Polsce jako o bezpiecznej przystani, w której można zabezpieczyć zgromadzony kapitał. To zresztą dotyczy zarówno inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych. Ci pierwsi mają w bankach na samych lokatach terminowych zgromadzone ponad 300 mld zł i brak realnej alternatywy na zabezpieczenie utraty ich wartości na rynku kapitałowym. Ci drudzy przenoszą na tzw. living swoje zainteresowanie z tradycyjnych sektorów, które straciły w ostatnich czasach na atrakcyjności" - czytamy w analizie.

"Wartość rynku pierwotnego w sześciu największych miastach w Polsce można dziś szacować na ok. 25 mld zł rocznie. Nawet jeśli w 2-3 kolejnych latach zakupy mieszkań z myślą o późniejszym ich wynajmowaniu oraz popyt uzależniony od dostępności kredytów zmaleją o kilka miliardów złotych rocznie, wystarczy, że relatywnie niewielki odsetek z rzeszy posiadaczy oszczędności postanowi przenieść je na rynek mieszkaniowy by luka popytowa została wypełniona, a rynek pozostał w równowadze. Dla podtrzymania ich zainteresowania ważne będzie jednak utrzymanie w nadchodzących 2-3 kwartałach stabilnego poziomu cen" - zakończył Sztejter.