"Ubiegły rok był niezwykle trudnym czasem dla całej gospodarki. Panująca pandemia postawiła przed wszystkimi branżami liczne wyzwania, z którymi musieli zmierzyć się przedsiębiorcy. Wiele sektorów do dnia dzisiejszego boryka się z bezpośrednimi i pośrednimi reperkusjami COVID-19, co sprawia, że liczne gałęzie gospodarki do dziś nie powróciły do efektywności działania sprzed pandemii. Uważamy, że na tle całego rynku sektor deweloperów mieszkaniowych poradził sobie z trudami 2020 r. bardzo dobrze" - czytamy w komunikacie poświęconym raportowi.
Istotnym wyzwaniem ubiegłego roku było niewątpliwie przedefiniowanie modelów biznesowych, które będą oparte na sprzedaży mieszkań z użyciem komunikacji online oraz przy zachowaniu reżimu sanitarnego. Jeszcze w marcu 2020 r. efektywność oferowania mieszkań z ograniczeniem bezpośredniego kontaktu ze sprzedawcą mogła stawiać sporo znaków zapytania. Dzisiaj możemy jednak stwierdzić, że deweloperzy zdali egzamin, dodali eksperci Navigatora.
Zarówno w samym IV kw. 2020 r., jak i w całym ubiegłym roku, najwyższym poziomem kontraktacji kolejny raz z rzędu może pochwalić się Dom Development, który w 2020 r. zdołał sprzedać 3 756 lokali wobec 3 661 w 2019 r. (+2,6% r/r) i 3 602 w 2018 r. (+4,3% r/r). Na drugim miejscu podium znalazł się Atal, który w 2020 r. sprzedał 2 896 lokali, czyli o 8,9% mniej niż przed rokiem. Deweloper komentuje, że obniżenie kontraktacji jest zgodne z prognozami spółki. Trzecie miejsce w 2020 r. zostało zarezerwowane dla Grupy Robyg która podpisała 2 567 umów deweloperskich oraz 2 155 umów rezerwacyjnych netto (-16,1% r/r). Warto podkreślić ambitne plany dewelopera na bieżący rok, w którym grupa będzie dążyła do osiągnięcia sprzedaży na poziomie 3 000 lokali w związku ze spodziewanym przez zarząd wzrostem popytu na mieszkania w 2021 r.
Największa poprawę sprzedaży w ujęciu procentowym wykazała w 2020 r Grupa Lokum Deweloper która w ubiegłym roku zakontraktował 463 mieszkania w porównaniu z 268 jednostkami przed rokiem (+72,8% r/r). Navigator uważa, że ze sprzedaży osiągniętej w 2020 r. powinien być również zadowolony Ronson Development (918 lokali, +20,6% r/r) oraz Victoria Dom która pomimo spadku dynamiki kontraktacji względem 2019 r (-6%) kolejny rok z rzędu pokazuje, że jest znaczącym graczem w szczególności na rynku warszawskim.
"IV kw. 2020 r. był kolejnym kwartałem, w którym obserwowaliśmy silny popyt na lokale mieszkalne, który był reprezentowany zarówno przez kupujących jednostki na własne potrzeby, jak i inwestorów. Duże zainteresowanie lokalami w III kw. 2020 r. tłumaczyliśmy po części przesunięciem decyzji o zakupie lokalu z II kw. na III kw. ubiegłego roku. Efekt ten był już w naszej ocenie mniej widoczny w ostatnim kwartale 2020 r., w którym istotniejsze okazały się inne czynniki" - czytamy dalej.
Pierwszym z nich jest niewątpliwie rekordowo niskie środowisko stóp procentowych, które co do zasady skłania społeczeństwo do konsumpcji czy też inwestowania kosztem gromadzenia oszczędności na depozytach bankowych. Lokowanie kapitału w rynek nieruchomości jest jednym z najczęściej wybieranych przez nasze społeczeństwo rozwiązań, co wiążę się z postrzeganiem lokali jako produktów bardziej zrozumiałych dla kupujących i mniej narażonych na wahania cenowe względem np. udziałowych papierów wartościowych, co na sam koniec dla wielu nabywców oznacza poczucie relatywnego bezpieczeństwa ochrony kapitału. Niskie stopy procentowe przekładają się także na niższe koszty kredytów hipotecznych, których dostępność w IV kw. 2020 r. wyglądała znacznie lepiej niż miało to miejsce w pierwszej połowie ubiegłego roku. Model pracy oparty o pełen bądź częściowy home office zmienił po części preferencje nabywców, dla których obecne mieszkanie było zbyt małe, aby wygospodarować w nim miejsce do pracy, co również determinowało
rozglądanie się za nowym lokum.
DM zwraca uwagę, że kolejny kwartał z rzędu nie doświadczyliśmy spodziewanego przez wielu komentatorów rynku spadku cen lokali, co było w IV kw. 2020 r. czynnikiem wspierającym szybkość podejmowania przez konsumentów decyzji o zakupie mieszkania. Uważa, że największymi wyzwaniami dla deweloperów w najbliższym czasie będą cały czas mało sprawnie działające urzędy, a co za tym idzie długie okresy oczekiwania na wszelkiego rodzaju pozwolenia, w tym decyzje środowiskowe, warunki zabudowy, czy finalnie pozwolenia na budowę, których wydana w ubiegłym roku ilość stawia wiele do życzenia. Kwestie administracyjne będą w kolejnych okresach wpływały naszym zdaniem na niższą niż w ubiegłych latach liczbę realizowanych inwestycji, tym samym mniejszą dostępność mieszkań dla potencjalnych kupujących.
"Trudnym dla deweloperów zadaniem na najbliższe okresy będzie również budowanie atrakcyjnego banku ziemi, bowiem widzimy, że z kwartału na kwartał radykalnie spada dostępność działek, zaś właściciele ciekawie zlokalizowanych gruntów mają w wielu przypadkach mocno wygórowane oczekiwania cenowe, często na skutek stawianego pytania, czy wymiana ziemi na gotówkę jest przy obecnej makroekonomii dobrym rozwiązaniem. Drogie grunty, mniejsza liczba prowadzonych inwestycji stanowią dla nas istotne argumenty, aby nie spodziewać się w najbliższym czasie istotnych redukcji w cennikach deweloperów" - wskazano w materiale.
W 2020 r. ujęte w zestawieniu spółki przekazały swoim klientom klucze od 15 335 lokali w porównaniu z 16 507 rok wcześniej (-7,1% r/r). Autorzy raportu sądzą, że spadek jest relatywnie niewielki, a problemy z podpisywaniem umów notarialnych z pierwszej połowy 2020 r. były w ostatnim kwartale roku znacznie mniej dostrzegalne.
"Na koniec warto jeszcze podkreślić, że zdecydowana większość deweloperów pomimo panującej pandemii terminowo realizowała swoje budowy. Spodziewam się, że w 2021 r. będziemy świadkami dalszego mocnego popytu na rynku mieszkaniowym" - podsumowano.
Dane dotyczą wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom, Atal, Develia, Dom Development, Inpro, JHM Development, JW Construction, Lokum Deweloper, Marvipol, Robyg, Ronson Development, Victoria Dom.
