"W III kwartale br. odnotowano powrót aktywności na rynku mieszkaniowym, po restrykcjach wynikających z pandemii COVID-19 obowiązujących od marca 2020 r. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była o połowę wyższa w porównaniu do historycznie niskiego poprzedniego kwartału. Koszty budowy mieszkań nieznacznie wzrosły, jednak tempo wzrostu było znacznie niższe, natomiast ceny ziemi nadal istotnie rosły. Obserwowano nieznaczny wzrost średnich, transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym analizowanych miast oraz ich stagnację lub spadek na rynku wtórnym" - czytamy w raporcie.
"Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych nieznacznie wzrosła i wyniosła w III kw. 2020 r. ok. 21%. Nadal na tle innych branż pozostaje ona na wysokim poziomie. Było to skutkiem wzrostu cen transakcyjnych, pokrywających z nadwyżką wzrost kosztów producentów mieszkań. Problemem deweloperów, pomimo wysokich kapitałów własnych (wypłacalność), może okazać się płynność. Jest to skutkiem finansowania projektów w znacznej mierze ze zobowiązań wobec kontrahentów. Jednak, jak dotąd, nie znajduje to odzwierciedlenia w statystyce" - czytamy dalej.
Według cytowanych w raporcie ekspertów Coface, w omawianym okresie nieznacznie wzrosła r/r liczba upadłości i postępowań restrukturyzacyjnych, w tym liczba ta zmniejszyła się w branży budowlanej i handlowej, natomiast wzrosła w produkcji przemysłowej, gastronomii, rolnictwie i transporcie. Udział budownictwa w ogólnej liczbie upadłości i restrukturyzacji zmniejszył się r/r o 1,2 pkt proc. Raport ten nadal jest obarczony niedoszacowaniem wynikającym z zaburzonej pracy sądów oraz przesuniętą reakcją przedsiębiorstw na zaburzenia gospodarcze spowodowane COVID-19, podkreślił bank centralny.
Kwartalna sprzedaż mieszkań i kontraktów na ich budowę na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce wyniosła ponad 13,3 tys. lokali, tj. podwoiła się względem poprzedniego kwartału, mimo skutków obowiązywania ograniczeń związanych z pandemią COVID-19, nie osiągnęła jednak poziomu sprzed pandemii. Zapas niesprzedanych mieszkań wystawionych na rynek zwiększył się względem poprzedniego kwartału o ok. 0,4 tys. lokali i wyniósł na koniec okresu ok. 49,3 tys. Liczba mieszkań gotowych do zamieszkania w ofercie sprzedaży w 6 miastach wzrosła względem poprzedniego kwartału o 0,2 tys. do 5,5 tys., a wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na 6 największych rynkach zwiększył się do 3,5 kwartału z 3,3 w poprzednim kwartale, podał też NBP.
"Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) wyniósł w omawianym kwartale 0,76 m2, tj. nieznacznie zmniejszył się względem poprzedniego kwartału, jednak nadal był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,28 m2 (tj. o ok. 59%). Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego zwiększył się nieco. Wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego również nieznacznie wzrósł. Głównym czynnikiem powodującym lekkie wzrosty ostatnich dwóch wskaźników dostępności były niskie stopy procentowe kredytu mieszkaniowego" - czytamy dalej w raporcie.
Spadek stawek czynszów w najmie długoterminowym średni w 7 największych miastach wpłynął na spadek wskaźnika opłacalności najmu mieszkań. Nadal jednak inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat gospodarstw domowych, inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe, bądź w nieruchomości komercyjne, ocenił bank centralny.
"Do końca III kwartału 2020 r. obserwowano nieznaczny wpływ ograniczeń związanych z pandemią COVID-19 na dotychczasowe wypłaty kredytów. Wartość nowych, złotowych umów kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych (bez umów renegocjowanych) według danych NBP wyniosła w omawianym kwartale ok. 13,9 mld zł, tj. była wyższa o ok. 0,9 mld zł (6,5%) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz niższa o ok. 0,7 mld zł (-4,8%) względem III kw. 2019 r. Łącznie w trzech kwartałach 2020 r. udzielono ok. 41,7 mld zł kredytów mieszkaniowych, tj. o 0,7 mld zł więcej w porównaniu do tego samego okresu 2019 r. Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym w III kwartale br. wskazują, że banki złagodziły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych oraz zmieniły niektóre warunki ich udzielania, m.in. kolejny raz podniosły marżę kredytową i marżę dla kredytów obarczonych wyższym ryzykiem. Jednocześnie obniżyły wielkość wymaganego udziału własnego kredytobiorców. Banki odczuły też wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe.
W IV kwartale 2020 r. banki spodziewają się dalszego, choć nieznacznego łagodzenia polityki kredytowej i kontynuacji wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe. Należy dodać, że przejściowe trudności ze spłatą kredytu mieszkaniowego, będące skutkiem wyjątkowo dużego szoku na początku epidemii, nie skutkowały niewypłacalnością kredytobiorców. Wpływ na to miały moratoria kredytowe i obniżki stóp procentowych" - napisano dalej.
Zgodnie z "Raportem o stabilności systemu finansowego. Ocena skutków pandemii COVID-19, Grudzień 2020 r.", udział kredytów mieszkaniowych objętych moratoriami (głównie odroczeniem terminu płatności) zaczął dość szybko obniżać się od czerwca 2020 r., pomimo wydłużenia maksymalnego okresu moratoriów do 6 miesięcy.
"Rynek nieruchomości komercyjnych także został dotknięty przez pandemię COVID-19, a związane z tym ograniczenia w działalności przedsiębiorstw będą mieć wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza w dłuższej perspektywie. Należy pamiętać, że czynsze w obiektach komercyjnych są podpisywane na kilka lat, a zerwanie tych kontraktów wiąże się z kosztami, jednak, gdy najemca powierzchni staje się niewypłacalny, nie jest w stanie płacić czynszu. Niektórzy najemcy, szczególnie ci znaczący, wykorzystują sytuację do negocjacji poziomu czynszu. Natomiast transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości są wynikiem długich renegocjacji, zatem na rynku inwestycyjnym ewentualny wpływ pandemii widoczny będzie z opóźnieniem" - czytamy także w "Informacji".
NBP zwraca uwagę, że pandemia przyspieszyła zmiany zachodzące na rynku biurowym. Obserwujemy wzrost pustostanów i zmniejszenie popytu na powierzchnie biurowe. Firmy w celu ograniczenia kosztów związanych z wynajmem powierzchni biurowej decydują się na model pracy zdalnej lub pracy hybrydowej. Wiele firm jednak nie chce całkowicie rezygnować z powierzchni biurowej.
"Na rynkach nieruchomości biurowych w III kwartale 2020 r. zwiększyły się nierównowagi, wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Wynika to z rozpoczęcia budowy bardzo dużej ilości powierzchni przed pandemią, które inwestorzy chcą zakończyć. Inwestorzy prawdopodobnie oczekują, że przyciągną najemców nowoczesną powierzchnią" - czytamy w materiale.
Według informacji firm doradczych, na koniec omawianego okresu zasoby powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach biurowych 15 wyniosły ok. 11,5 mln m2, a w budowie było ok. 1,4 mln m2. Popyt na powierzchnie biurowe wynikał w znacznej części z odnowienia umów. Stopa pustostanów na tych rynkach wzrosła do poziomu 10,7% wobec 9% na koniec II kw. 2020 r.
"Sektor handlowy w 2020 r. znacząco odczuwa skutki pandemii COVID-19. Duża część sieci handlowych renegocjuje umowy najmu w centrach handlowych z nowymi warunkami handlowymi. Wiele sieci rezygnuje z lokali w galeriach handlowych przenosząc swoje sklepy do internetu lub sklepów zlokalizowanych przy ulicach handlowych. Obserwujemy wzrost zakupów online. Duże centra handlowe, już przed wybuchem pandemii, przekształcały się w centra rozrywki, aby przyciągnąć klientów. Jednak obecne obostrzenia sanitarne uniemożliwiają prowadzenie tej części działalności" - oceniono w raporcie.
Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec III kw. 2020 r. wyniosły ponad 12,2 mln m2, a powierzchnia w budowie kształtowała się na poziomie 305 tys. m2.
"Niski przyrost nowych powierzchni może oznaczać, że inwestorzy uważają rynek za nasycony, co potwierdza pojawianie się projektów przekształcających istniejące centra handlowe w centra handlowo-usługowo-rozrywkowe" - napisano w materiale.
Rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce pozostawał w fazie dynamicznego rozwoju, popyt i podaż utrzymywały się na wysokim poziomie, stwierdził też bank centralny.
"Nowe powierzchnie magazynowe lokalizowane są zwłaszcza w pobliżu dużych miast. Koszty ziemi nie mają już takiego znaczenia, jak przed kilkoma laty, zaś możliwość niezwłocznej obsługi klienta i powiększenia obrotów skłania najemców do wyboru magazynów w bardzo dobrych lokalizacjach. Na koniec III kw. 2020 r. całkowite zasoby rynku powierzchni magazynowej wzrosły do 20,3 mln m2, a w budowie znajdowało się ponad 1,53 mln m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. Stopa pustostanów w całym kraju odnotowała jednak lekki wzrost do poziomu 8,2% 25 wobec 7,3% w II kw. 2019 r. Rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w III kw. 2020 r. okazał się mało podatny na obecną sytuację gospodarczą i nie odczuł negatywnych skutków pandemii" - czytamy w "Informacji".
"Dalszy przyrost powierzchni biurowych i magazynowych możliwy był dzięki wysokiej dostępność finansowania zagranicznego. Zjawisko to w decydującej mierze można łączyć z niskim poziomem stóp procentowych w krajach rozwiniętych. Natomiast powierzchnie handlowe powiększają się tylko nieznacznie, co może oznaczać, iż inwestorzy uznają ten rynek za nasycony" - czytamy dalej.
Szacowana wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych na koniec III kw. 2020 r. wyniosła prawie 4 mld euro. Około 40% wartości transakcji dotyczyło powierzchni magazynowych, 27% powierzchni biurowych, natomiast tylko 6% transakcji dotyczyło powierzchni handlowych, podał też NBP.
Analiza przeprowadzona w niniejszej edycji "Informacji" opiera się na danych dostępnych na koniec III kw. 2020 r. Dane zgromadzone w bazie NBP podczas notowania obejmują oferty aktualne w dniu 1 września 2020 r. oraz transakcje zawarte w okresie czerwiec - sierpień 2020 r., zaznaczył bank centralny.
